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在不動(dòng)產(chǎn)交易過程中的返租條款規(guī)定如下：所謂“返租”系指房地產(chǎn)開發(fā)商在推銷商品房期間，與其消費(fèi)者簽署含有此項(xiàng)房源租賃協(xié)議的合同文件，并且向之作出承諾，在其購(gòu)買本房產(chǎn)之后，將會(huì)持續(xù)提供固定的租金收益，同時(shí)，開發(fā)商將在特定的期限內(nèi)自行承擔(dān)或代理出租經(jīng)營(yíng)的銷售策略。《商品房銷售管理辦法》第十一條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。

返租公寓這一概念通常是指向房地產(chǎn)開發(fā)商在向消費(fèi)者出售房屋的過程中，會(huì)與買方簽署租賃協(xié)議，進(jìn)而使得購(gòu)買的住房能夠返回給購(gòu)房者進(jìn)行租賃，而且向其承諾在約定期間內(nèi)按時(shí)支付相應(yīng)的租金的一種銷售模式。盡管此種模式并非違反我國(guó)的法律規(guī)定，但關(guān)于購(gòu)房者是否有必要購(gòu)買此類房產(chǎn)以供自住，則需根據(jù)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)法規(guī)及合同條款進(jìn)行深入分析。依據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》的相關(guān)規(guī)定，當(dāng)購(gòu)房者成功購(gòu)買房產(chǎn)之后，他們依法享有對(duì)所購(gòu)房產(chǎn)的占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)以及處置權(quán)等多項(xiàng)權(quán)益。若返租公寓的銷售模式中包含了允許將房產(chǎn)用于居住的條款，且該房產(chǎn)的規(guī)劃用途也符合居住要求，那么購(gòu)房者便可將房產(chǎn)用于居住。然而，最終能否實(shí)現(xiàn)購(gòu)買并入住，還需結(jié)合當(dāng)?shù)氐某鞘幸?guī)劃、土地使用性質(zhì)以及房產(chǎn)銷售合同中的具體約定進(jìn)行全面評(píng)估。倘若合同中明確規(guī)定了房產(chǎn)的用途僅限于商業(yè)或辦公，且禁止居住，那么購(gòu)房者便無法將房產(chǎn)用于居住。因此，對(duì)于購(gòu)房者而言，在決定購(gòu)

對(duì)于返租型商鋪這一領(lǐng)域，我強(qiáng)烈建議盡量規(guī)避此種類型的房地產(chǎn)投資選擇。這些所謂的“返租商鋪”項(xiàng)目，實(shí)際上是由房地產(chǎn)開發(fā)商向業(yè)主轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)后，再委托第三方或者親自運(yùn)營(yíng)管理該物業(yè)，而此后則向業(yè)主承諾以年收益率介于4％至12％之間的比例，通過返還租金的形式來給予投資回報(bào)。無可否認(rèn)，這種策略在某些情況下或許能夠吸引眾多投資者的關(guān)注，但我們同樣不能忽視市場(chǎng)環(huán)境中潛藏著許多無法預(yù)知的變數(shù)，因此這些投資者勢(shì)必會(huì)承受相對(duì)較大的投資風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)他們真實(shí)能夠獲得的年度回報(bào)率也未必能達(dá)到最初的期望值?！渡唐贩夸N售管理辦法》第十一條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。

在房屋租賃合同尚未履行完畢之前，出租人通常并無權(quán)利提前終止該份合同，將所出租房屋回收。然而，當(dāng)面臨以下情形之一時(shí)，出租人有權(quán)提前終止合同，進(jìn)而收回其出租的房屋權(quán)益：首先，承租人未能按照雙方約定的方式或未依據(jù)租賃物的特性進(jìn)行使用，從而導(dǎo)致租賃物遭受損害，在此情況下，出租人有權(quán)提前終止合同。其次，若承租人未經(jīng)出租人明確許可擅自轉(zhuǎn)租，出租人同樣有權(quán)提前終止合同。最后，若承租人無正當(dāng)理由未能按時(shí)支付租金，或者延遲支付租金，出租人可向承租人提出要求，要求其在合理期限內(nèi)予以支付；如若承租人逾期仍未支付，出租人則有權(quán)提前終止合同?！睹穹ǖ洹返谄甙僖皇粭l承租人未按照約定的方法或者未根據(jù)租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并請(qǐng)求賠償損失。

首先，購(gòu)房者有權(quán)依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)行使合同解除的權(quán)利。如果購(gòu)房者與開發(fā)商簽訂的合同中，開發(fā)商未能按照合同規(guī)定的時(shí)間履行其主要義務(wù)，并且經(jīng)過書面催告之后，仍然沒有在合理期限內(nèi)完成該項(xiàng)義務(wù)，那么購(gòu)房者就有權(quán)利解除這份合同。值得注意的是，解除權(quán)的有效期限僅為一年。在這一年之內(nèi)，購(gòu)房者可以隨時(shí)通過書面形式通知開發(fā)商解除合同；然而，若超過了這個(gè)期限，購(gòu)房者將永久失去解除合同的權(quán)利（除非存在其他特殊原因，例如房屋存在嚴(yán)重質(zhì)量問題等）。其次，當(dāng)開發(fā)商未能按時(shí)交付房屋時(shí)，購(gòu)房者有權(quán)要求開發(fā)商支付違約金或賠償相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)損失。在這種情況下，雙方當(dāng)事人可以事先約定，當(dāng)一方違約時(shí)，應(yīng)根據(jù)具體違約情況向另一方支付一定金額的違約金，同時(shí)也可以約定如何計(jì)算因違約行為所導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)損失賠償額?！睹穹ǖ洹返谖灏倨呤邨l當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

（一）針對(duì)返還租金的商鋪之合規(guī)性問題，我們必須明確表示，此種做法是違反國(guó)家法律法規(guī)的。詳細(xì)來說，商鋪返還租賃活動(dòng)通常是由房地產(chǎn)開發(fā)商通過將大型商業(yè)項(xiàng)目分割為數(shù)百份較小的產(chǎn)權(quán)商鋪，然后出售給每位買家。在這樣的交易過程中，開發(fā)商會(huì)與每個(gè)購(gòu)買者簽訂返還租金的合同。在這份合同中，開發(fā)商承諾在約定的期限內(nèi)，將這些商鋪交由他們自己進(jìn)行統(tǒng)一的商業(yè)運(yùn)營(yíng)，同時(shí)，開發(fā)商也有責(zé)任按照預(yù)先設(shè)定的日期，向各個(gè)購(gòu)買者支付固定的租金收益。（二）從開發(fā)商的角度來看，實(shí)施商鋪返還租賃模式可以幫助他們更快地收回資金；然而，對(duì)于普通的投資者來說，這種返還租賃模式就像是一個(gè)誘人的蛋糕，每年都能夠帶來豐厚的投資回報(bào)。相比之下，如果選擇投資住宅或者寫字樓，那么這個(gè)回報(bào)率無疑更加具有吸引力。但是，需要特別強(qiáng)調(diào)的是，根據(jù)我國(guó)《商品房銷售管理辦法》的相關(guān)規(guī)定，所有的房地產(chǎn)開發(fā)商都被明令禁止使用售后包租或者其他類似的手段來出售還沒有完全竣工

根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律法規(guī)的明確要求，售后返租作為房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)中的一種營(yíng)銷策略，旨在通過企業(yè)與購(gòu)房者之間的事先約定，在出售完樓盤之后，開發(fā)商能夠在規(guī)定期限之內(nèi)采取代理出租或者直接租賃經(jīng)營(yíng)的方式進(jìn)行房屋出租。然而，若開發(fā)商有意欺瞞、在銷售房屋后并無實(shí)際返租意向的話，則可能觸犯合同詐騙等相關(guān)罪名?！吨腥A人民共和國(guó)刑法》第二百二十四條【合同詐騙罪】有下列情形之一，以非法占有為目的，在簽訂、履行合同過程中，騙取對(duì)方當(dāng)事人財(cái)物，數(shù)額較大的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金；數(shù)額巨大或者有其他嚴(yán)重情節(jié)的，處三年以上十年以下有期徒刑，并處罰金；數(shù)額特別巨大或者有其他特別嚴(yán)重情節(jié)的，處十年以上有期徒刑或者無期徒刑，并處罰金或者沒收財(cái)產(chǎn)：（一）以虛構(gòu)的單位或者冒用他人名義簽訂合同的；（二）以偽造、變?cè)?、作廢的票據(jù)或者其他虛假的產(chǎn)權(quán)證明作擔(dān)保的；（三）沒有實(shí)際履行能力，以先履行小額合同或者部分履行合同

（一）針對(duì)商鋪返租的合法性問題，我們必須明確指出，此種行為嚴(yán)重違反了國(guó)家的法律法規(guī)。具體來說，商鋪返租往往是由房地產(chǎn)開發(fā)商通過將整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目分割成眾多小面積產(chǎn)權(quán)商鋪的方式，出售給每位購(gòu)買者。在此基礎(chǔ)之上，開發(fā)商會(huì)與各個(gè)購(gòu)買者簽訂返租協(xié)議，承諾在約定的期限內(nèi)，這些商鋪將由開發(fā)商統(tǒng)一進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理，同時(shí)，開發(fā)商也有責(zé)任按照預(yù)先設(shè)定的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，向每個(gè)購(gòu)買者支付固定的租金收益。（二）站在開發(fā)商的立場(chǎng)上，實(shí)施商鋪返租模式可以有效地幫助他們加速回籠資金；然而，對(duì)于廣大的普通投資者來說，這種返租模式就如同一塊誘人的蛋糕，每年都能夠帶來豐厚的投資回報(bào)。相比于投資住宅或者寫字樓，這樣的收益率無疑更加具有吸引力。但是我們需要特別強(qiáng)調(diào)的是，根據(jù)《商品房銷售管理辦法》中的相關(guān)規(guī)定，所有的房地產(chǎn)開發(fā)商都被明令禁止采用售后包租或是其他任何類似的手段，來出售尚未完成建設(shè)的商品房?！渡唐贩夸N售管理辦法》第11條房地產(chǎn)開發(fā)企

步履維艱的商鋪轉(zhuǎn)讓投資者務(wù)必警惕，因?yàn)檫@種所謂的“返租”行為并非具備法律上的約束力。商鋪返租，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)自身經(jīng)營(yíng)狀況，將一個(gè)龐大的商業(yè)項(xiàng)目拆分成眾多規(guī)模較小的產(chǎn)權(quán)商鋪進(jìn)行銷售，并與每位小業(yè)主簽署一份返租協(xié)議。該協(xié)議明確指出，在特定的期限內(nèi)，這些商鋪將由開發(fā)商全權(quán)負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)和管理，同時(shí)也會(huì)按照事先約定向小業(yè)主支付相應(yīng)的租金?！渡唐贩夸N售管理辦法》第十一條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。

（一）關(guān)于商鋪返租行動(dòng)的合規(guī)性問題，我們必須毫不含糊地指出其嚴(yán)重違背了現(xiàn)行的法律法規(guī)。具體而言，商鋪返租通常表現(xiàn)為房地產(chǎn)開發(fā)商將整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目切分成為眾多小面積的產(chǎn)權(quán)商鋪，然后賣給每位購(gòu)買者，并基于此前提下，開發(fā)商會(huì)與各個(gè)購(gòu)買者簽訂返租協(xié)議，承諾在約定的期限內(nèi)，這些商鋪將由開發(fā)商統(tǒng)一進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理，同時(shí)，開發(fā)商也有責(zé)任按照預(yù)先設(shè)定的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，向每個(gè)購(gòu)買者支付固定的租金收益。（二）從開發(fā)商的角度出發(fā)，實(shí)施商鋪返租模式可以有效地加快資金回籠速度；然而，對(duì)于廣大的普通投資者來說，這種返租模式就如同一塊誘人的蛋糕，每年都能夠帶來豐厚的投資回報(bào)，相較于投資住宅或者寫字樓等其他物業(yè)類型，這一回報(bào)率無疑顯得更加具有吸引力。然而，我們需要特別強(qiáng)調(diào)的是，根據(jù)《商品房銷售管理辦法》的相關(guān)規(guī)定，任何房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都不得采取售后包租或者任何類似的方式來銷售尚未竣工的商品房?！吨腥A人民共和國(guó)刑法》第一百九十二條集資詐騙

對(duì)于售后包租的合法性質(zhì)疑問題，需要根據(jù)具體條件進(jìn)行深入研究和嚴(yán)謹(jǐn)評(píng)估。詳細(xì)來說，倘若某個(gè)尚處在興建階段的項(xiàng)目以售后包租的形式進(jìn)行推廣和銷售，那么這種行為無疑屬于一種不當(dāng)乃至違法的推銷手法。然而，如果涉及的房地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)順利竣工，那么從法律層面來看，使用這類售后包租的營(yíng)銷策略就不再被視為違規(guī)。然而，值得注意的是，售后包租模式仍然給廣大消費(fèi)者帶來了諸多潛在風(fēng)險(xiǎn)。因此，專家們強(qiáng)烈建議在進(jìn)入市場(chǎng)時(shí)保持謹(jǐn)慎態(tài)度，在進(jìn)行任何投資決策前必須進(jìn)行全面而細(xì)致的相關(guān)調(diào)查工作。至于售后包租可能面臨的各種隱患，主要包括以下幾個(gè)方面：1．商品售價(jià)超出市場(chǎng)水平，從而導(dǎo)致收益下降；2．資金被挪作他用；3．運(yùn)營(yíng)過程中可能出現(xiàn)的各類風(fēng)險(xiǎn)；4．市場(chǎng)及政策環(huán)境變化所引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)；以及5．合同履行過程中所隱藏的諸多不確定因素?！渡唐贩夸N售管理辦法》第十一條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產(chǎn)開發(fā)企

對(duì)于已經(jīng)購(gòu)買了具備返還租賃功能的商鋪的購(gòu)房者而言，他們有權(quán)請(qǐng)求開發(fā)商解除所簽署的商鋪買賣合同。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，開發(fā)商不得以售后包租或變相售后包租的形式來出售尚未完工的商品房，而國(guó)家亦早已明確禁止采用“售后返租”這一商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷模式?！渡唐贩夸N售管理辦法》第十一條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房?！睹穹ǖ洹返谄甙倭闳龡l租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

當(dāng)您在購(gòu)買商鋪的過程中遇到由開發(fā)者違約導(dǎo)致返租金逾期交付的情況時(shí)，可以考慮采取以下兩種解決策略：首要方案是向本地的民事行政管理部門提出訴訟請(qǐng)求；其次，您也可以選擇與其開發(fā)商進(jìn)行當(dāng)面的交流和洽談以尋求更好的解決方案。眾所周知，“返租”制度是在租賃雙方簽訂租賃合同后，如果承租方在實(shí)際使用船舶的期間內(nèi)，實(shí)際使用天數(shù)低于約定使用期限，或者因?yàn)榇皥?bào)廢、被政府征收等不可抗力因素導(dǎo)致雙方之間的租賃合同無法繼續(xù)執(zhí)行，那么出租方就有責(zé)任將已收取的超出部分租金全額退還給承租方?！睹穹ǖ洹返谖灏倨呤邨l當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

涉及到房屋租賃合同糾紛的仲裁程序可以按照以下步驟進(jìn)行操作：首先，相關(guān)當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況擬定一份詳盡的仲裁協(xié)議，確定具體的仲裁請(qǐng)求；接下來，應(yīng)當(dāng)將這份仲裁協(xié)議以及相關(guān)證據(jù)資料遞交至當(dāng)?shù)氐闹俨梦瘑T會(huì)，當(dāng)該仲裁委員會(huì)予以正式受理之后，便會(huì)隨即挑選仲裁員并組建相應(yīng)的仲裁庭；緊接著是開庭審理環(huán)節(jié)，在這一階段中，仲裁庭將會(huì)對(duì)各方當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)進(jìn)行全面審查和判斷；最后，仲裁庭會(huì)根據(jù)審理結(jié)果出具裁決書，如果有任何一方當(dāng)事人拒絕履行裁決書中的內(nèi)容，那么另一方當(dāng)事人則有權(quán)向法院提出強(qiáng)制執(zhí)行申請(qǐng)?！吨腥A人民共和國(guó)仲裁法》第二十四條仲裁委員會(huì)收到仲裁申請(qǐng)書之日起五日內(nèi)，認(rèn)為符合受理?xiàng)l件的，應(yīng)當(dāng)受理，并通知當(dāng)事人；認(rèn)為不符合受理?xiàng)l件的，應(yīng)當(dāng)書面通知當(dāng)事人不予受理，并說明理由。