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開(kāi)發(fā)者返租商鋪的行為實(shí)際上是違反法律規(guī)定的。所謂返租商鋪方案，主要指開(kāi)發(fā)者將其擁有的一個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目分割為眾多面積較小的產(chǎn)權(quán)式店鋪，并將這些店鋪出售給廣大小業(yè)主。在此過(guò)程中，開(kāi)發(fā)者需要與每個(gè)小業(yè)主簽訂相應(yīng)的返租協(xié)議，確保在約定的期限內(nèi)，所有商鋪都能得到開(kāi)發(fā)商統(tǒng)一的運(yùn)營(yíng)管理，且按照雙方約定的時(shí)間和方式向小業(yè)主支付固定的租金收益?！渡唐贩夸N(xiāo)售管理辦法》第十一條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取返本銷(xiāo)售或者變相返本銷(xiāo)售的方式銷(xiāo)售商品房。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷(xiāo)售未竣工商品房。

關(guān)于返租式商鋪是否合法的問(wèn)題，它是由開(kāi)發(fā)商將一大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目分割成多個(gè)小型產(chǎn)權(quán)店鋪銷(xiāo)售給小業(yè)主的現(xiàn)象，在此基礎(chǔ)上，開(kāi)發(fā)商通常會(huì)與這些小業(yè)主簽署返租協(xié)議，約定在特定時(shí)期內(nèi)，商鋪將由開(kāi)發(fā)商進(jìn)行整體運(yùn)營(yíng)和管理，而作為回報(bào)，開(kāi)發(fā)商需要按照事先約定的日期向小業(yè)主支付相應(yīng)的固定租金?！渡唐贩夸N(xiāo)售管理辦法》第十一條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取返本銷(xiāo)售或者變相返本銷(xiāo)售的方式銷(xiāo)售商品房。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷(xiāo)售未竣工商品房。

根據(jù)當(dāng)前的法律法規(guī)，以商鋪反租形式進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和交易活動(dòng)并不被認(rèn)為是完全符合規(guī)范的操作方式。在法律視角下，商鋪反租已超越了普通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及交易的范疇。具體來(lái)說(shuō)，商鋪反租現(xiàn)象涉及到由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目剝離為數(shù)個(gè)較小的獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪，然后將其出售給眾多的小業(yè)主。隨后，開(kāi)發(fā)商會(huì)與這些小業(yè)主簽署一份返租協(xié)議，承諾在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，這些商鋪將由開(kāi)發(fā)商統(tǒng)一負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)管理，同時(shí)，開(kāi)發(fā)商也需要按照事先約定的日期向小業(yè)主支付固定的租金收益。此外，從商業(yè)角度分析，商鋪反租對(duì)開(kāi)發(fā)商而言具備快速回收資金的顯著優(yōu)勢(shì)；然而，對(duì)于個(gè)體投資者而言，商鋪反租無(wú)疑可以帶來(lái)豐厚的投資回報(bào)，每年的回報(bào)率甚至有望超過(guò)其他諸如住宅、寫(xiě)字樓等物業(yè)的投資回報(bào)?！渡唐贩夸N(xiāo)售管理辦法》第11條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或變相售后包租的方式銷(xiāo)售未竣工的商品房。

（一）據(jù)了解，返租式商鋪業(yè)務(wù)并不符合法律法規(guī)。該模式下，開(kāi)發(fā)商會(huì)把一處商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目分割成許多規(guī)模較小的產(chǎn)權(quán)商鋪銷(xiāo)售給私人業(yè)主，同時(shí)，還需與這些小業(yè)主簽訂返租協(xié)議，保證在約定的期限內(nèi)，由開(kāi)發(fā)商自行負(fù)責(zé)商鋪的整體運(yùn)營(yíng)管理，并按照商定的日期向小業(yè)主支付固定的租金收益。（二）從開(kāi)發(fā)商的角度來(lái)看，返租式商鋪能夠幫助他們迅速回收資金；而對(duì)于普通投資者而言，這種商鋪返租模式無(wú)疑是一塊誘人的大蛋糕，因?yàn)槊磕甓寄塬@得相當(dāng)可觀的投資回報(bào)，相較于投資住宅或?qū)懽謽堑绕渌飿I(yè)類(lèi)型，其回報(bào)率要高出很多?！渡唐贩夸N(xiāo)售管理辦法》第11條規(guī)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或變相售后包租的方式銷(xiāo)售未竣工的商品房。

關(guān)于返租事宜，需要關(guān)注以下幾個(gè)方面的問(wèn)題：首先，需要仔細(xì)核對(duì)房東的真實(shí)身份信息與其房屋產(chǎn)權(quán)登記人是否相符。其次，務(wù)必詳細(xì)了解租房費(fèi)用中涵蓋哪些項(xiàng)目，如用水、用電、供暖、燃?xì)獾雀鞣N生活所需以及物業(yè)管理費(fèi)用究竟應(yīng)由何方負(fù)擔(dān)。再次，要明確租賃期限的具體起止日期，以及在租賃期間內(nèi)是否允許進(jìn)行轉(zhuǎn)租，同時(shí)還需明確房租的支付時(shí)間、方式、違約責(zé)任以及維修責(zé)任等相關(guān)細(xì)節(jié)。此外，為了保障自身權(quán)益，建議向房東索取租金及押金的收款憑證。最后，對(duì)于可能出現(xiàn)的合同提前終止情況，也應(yīng)當(dāng)事先作出明確約定?！渡唐贩夸N(xiāo)售管理辦法》第十一條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取返本銷(xiāo)售或者變相返本銷(xiāo)售的方式銷(xiāo)售商品房。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷(xiāo)售未竣工商品房?！吨腥A人民共和國(guó)民法典》第七百零三條租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第七百零四條租賃合同的內(nèi)容一般包括租賃物的名稱(chēng)、數(shù)量、

根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律法規(guī)的明確要求，售后返租作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)中的一種營(yíng)銷(xiāo)策略，旨在通過(guò)企業(yè)與購(gòu)房者之間的事先約定，在出售完樓盤(pán)之后，開(kāi)發(fā)商能夠在規(guī)定期限之內(nèi)采取代理出租或者直接租賃經(jīng)營(yíng)的方式進(jìn)行房屋出租。然而，若開(kāi)發(fā)商有意欺瞞、在銷(xiāo)售房屋后并無(wú)實(shí)際返租意向的話(huà)，則可能觸犯合同詐騙等相關(guān)罪名?！吨腥A人民共和國(guó)刑法》第二百二十四條【合同詐騙罪】有下列情形之一，以非法占有為目的，在簽訂、履行合同過(guò)程中，騙取對(duì)方當(dāng)事人財(cái)物，數(shù)額較大的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金；數(shù)額巨大或者有其他嚴(yán)重情節(jié)的，處三年以上十年以下有期徒刑，并處罰金；數(shù)額特別巨大或者有其他特別嚴(yán)重情節(jié)的，處十年以上有期徒刑或者無(wú)期徒刑，并處罰金或者沒(méi)收財(cái)產(chǎn)：（一）以虛構(gòu)的單位或者冒用他人名義簽訂合同的；（二）以偽造、變?cè)?、作廢的票據(jù)或者其他虛假的產(chǎn)權(quán)證明作擔(dān)保的；（三）沒(méi)有實(shí)際履行能力，以先履行小額合同或者部分履行合同

（一）關(guān)于商鋪返租所涉及的合法性問(wèn)題，應(yīng)明確表示這種行為已觸犯相關(guān)法律法規(guī)。具體來(lái)講，商鋪返租乃是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了將整座商業(yè)項(xiàng)目分割成眾多小面積產(chǎn)權(quán)商鋪出售給每位購(gòu)買(mǎi)者而實(shí)施的策略。在此基礎(chǔ)之上，開(kāi)發(fā)商會(huì)與各個(gè)購(gòu)買(mǎi)者簽訂返租協(xié)議，承諾在約定的期限內(nèi)，這些商鋪將由開(kāi)發(fā)商統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理，同時(shí)，開(kāi)發(fā)商也有責(zé)任按照預(yù)先設(shè)定的時(shí)間節(jié)點(diǎn)向各位購(gòu)買(mǎi)者支付固定的租金收益。（二）從開(kāi)發(fā)商的角度出發(fā)，采用商鋪返租模式可以有效地加快資金回籠速度；然而，對(duì)于廣大的普通投資者來(lái)說(shuō)，這種返租模式無(wú)疑如同一塊美味可口的蛋糕，每年都能夠?yàn)樗麄儙?lái)豐厚的投資回報(bào)。相比之下，投資住宅或者寫(xiě)字樓所能獲得的回報(bào)率，顯然無(wú)法與之相提并論。《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第11條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或變相售后包租的方式銷(xiāo)售未竣工的商品房。

返租式商鋪在法律層面并不被認(rèn)可。這類(lèi)商鋪通常是由開(kāi)發(fā)商以整棟物業(yè)或商業(yè)綜合體為單位，將其中的部分業(yè)態(tài)劃分為若干個(gè)體積較小的產(chǎn)權(quán)商鋪，銷(xiāo)售予眾多的個(gè)體投資者。在此過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商還需與這些小業(yè)主簽署返租協(xié)議，承諾在指定期間內(nèi)，商鋪將由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理，并按照預(yù)先設(shè)定好的時(shí)間表向小業(yè)主支付固定的租金收益?！渡唐贩夸N(xiāo)售管理辦法》第十一條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取返本銷(xiāo)售或者變相返本銷(xiāo)售的方式銷(xiāo)售商品房。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷(xiāo)售未竣工商品房。

當(dāng)我們著手從事回租交易業(yè)務(wù)之際，必須對(duì)以下幾項(xiàng)關(guān)鍵事宜予以高度重視并且深入理解：首要的一點(diǎn)便是核實(shí)房東的個(gè)人身份信息與他在產(chǎn)權(quán)登記機(jī)構(gòu)所記錄的所有權(quán)人身份信息是否相符無(wú)誤；其次，我們必須詳盡掌握每一個(gè)月份租金中包含的各類(lèi)費(fèi)用項(xiàng)目，包括但不僅限于水電氣、暖氣供應(yīng)以及物業(yè)管理費(fèi)等各部分的費(fèi)用分擔(dān)責(zé)任是否明確無(wú)誤地歸屬了相應(yīng)方；接下來(lái)，我們還需認(rèn)真確認(rèn)并確保租賃協(xié)議中的各項(xiàng)具體條款內(nèi)容完整無(wú)缺且符合實(shí)際情況，例如租賃期限的確立標(biāo)準(zhǔn)，轉(zhuǎn)租權(quán)力的放權(quán)范圍，租金的交付時(shí)間節(jié)點(diǎn)、方式和未能及時(shí)支付的違約金比例，以及對(duì)于房屋維護(hù)檢修環(huán)節(jié)相關(guān)責(zé)任的劃分等等都需要我們進(jìn)行嚴(yán)謹(jǐn)細(xì)致的審閱核對(duì)；第四，在簽訂租賃協(xié)議的那一刻，我們務(wù)必要向房東索取租金及押金收取的相關(guān)收據(jù)或憑證以便日后查證之用；最后，我們應(yīng)當(dāng)針對(duì)租賃合同終止事件可能引發(fā)的各種可能性進(jìn)行規(guī)范化、明晰化的約定，從而避免任何潛在的不確定因素和糾紛的滋生?！?/div>

返租式商鋪嚴(yán)格來(lái)說(shuō)屬于違法行為。此類(lèi)商鋪運(yùn)作方式主要為，開(kāi)發(fā)商將大型商業(yè)項(xiàng)目依照市場(chǎng)需求拆分為眾多獨(dú)立的小型產(chǎn)權(quán)商鋪予以銷(xiāo)售，并于此過(guò)程之中與各小業(yè)主簽署相關(guān)返租協(xié)議。該協(xié)議承諾在特定時(shí)期內(nèi)，商鋪將由開(kāi)發(fā)商統(tǒng)一進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理，且根據(jù)預(yù)先設(shè)定的日期向各位小業(yè)主按照既定金額支付固定的租金收益?！渡唐贩夸N(xiāo)售管理辦法》第十一條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取返本銷(xiāo)售或者變相返本銷(xiāo)售的方式銷(xiāo)售商品房。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷(xiāo)售未竣工商品房。

依據(jù)現(xiàn)行法律法規(guī)，商鋪返租行為并不被視為合法操作方式之一。（一）就此而言，商鋪返租無(wú)疑被劃歸為非法范疇之內(nèi)。這種方式主要涉及到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將某商業(yè)項(xiàng)目拆分成多個(gè)規(guī)模較小的產(chǎn)權(quán)商鋪，然后向小業(yè)主進(jìn)行銷(xiāo)售，在此過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商與小業(yè)主簽署返租協(xié)議并承諾在特定期限內(nèi)，商鋪將由開(kāi)發(fā)商統(tǒng)一管理和運(yùn)營(yíng)，同時(shí)按照約定的時(shí)間節(jié)點(diǎn)向小業(yè)主支付固定的租金收益。（二）從開(kāi)發(fā)商角度來(lái)看，商鋪返租無(wú)疑是一種能夠迅速回收資金的有效手段；而對(duì)于廣大普通投資者而言，商鋪返租則如同一塊誘人的蛋糕，每年都能獲得相當(dāng)可觀的投資回報(bào)，相較于投資住宅或?qū)懽謽堑绕渌飿I(yè)類(lèi)型，其回報(bào)率顯然更為優(yōu)越。《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第11條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或變相售后包租的方式銷(xiāo)售未竣工的商品房。

對(duì)于商鋪返租行為是否符合相關(guān)法律法規(guī)之問(wèn)題，首先需得以明確定義何為＂商鋪返租＂。實(shí)際上，所謂＂商鋪返租＂乃是開(kāi)發(fā)商針對(duì)整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行細(xì)致的分割，從而形成數(shù)個(gè)面積較小的產(chǎn)權(quán)商鋪出售給購(gòu)房者（在我國(guó)境內(nèi)，此類(lèi)購(gòu)買(mǎi)者常被稱(chēng)為＂小業(yè)主＂）。隨后，買(mǎi)賣(mài)雙方會(huì)簽訂返租協(xié)議，協(xié)議中明確規(guī)定在特定的期限內(nèi)，該商鋪將由開(kāi)發(fā)商獨(dú)自經(jīng)營(yíng)管理，同時(shí)亦約定了按期向小業(yè)主支付一定數(shù)額的租金?！吨腥A人民共和國(guó)商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十一條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或變相售后包租的方式銷(xiāo)售未竣工的商品房。

（一）關(guān)于返租商鋪的合法性問(wèn)題，不得不嚴(yán)肅地指出，此類(lèi)行為嚴(yán)重違反了國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)。具體而言，商鋪返租往往是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在向每個(gè)個(gè)體消費(fèi)者出售整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目時(shí)，采取將其劃分成許多細(xì)小的產(chǎn)權(quán)商鋪的策略，進(jìn)而與每位購(gòu)買(mǎi)者簽訂相關(guān)返租合同，以確保在約定期間內(nèi)，這些商鋪將全部歸還到開(kāi)發(fā)商手中進(jìn)行統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)，而開(kāi)發(fā)商也必須按照預(yù)先設(shè)定的日期，向各個(gè)購(gòu)買(mǎi)者支付固定的租金收益。（二）從開(kāi)發(fā)商的角度出發(fā)，實(shí)施商鋪返租模式確實(shí)可以有效地加快資金回籠速度；然而，對(duì)于廣大的普通投資者來(lái)說(shuō)，這種返租模式就如同一塊誘人的蛋糕，每年都能夠帶來(lái)豐厚的投資回報(bào)，相較于投資住宅或者寫(xiě)字樓等其他物業(yè)類(lèi)型，這一回報(bào)率無(wú)疑顯得更加具有吸引力。然而，我們需要特別強(qiáng)調(diào)的是，根據(jù)我國(guó)《商品房銷(xiāo)售管理辦法》中的相關(guān)規(guī)定，任何房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)都不得采用售后包租或者任何類(lèi)似的手段來(lái)出售尚未竣工的商品房。《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第11條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企

法律明確規(guī)定，以?xún)斶€債務(wù)形式進(jìn)行商鋪?zhàn)赓U的行為是不被允許的。這一禁止背后的主要原因可以歸納為以下兩點(diǎn)：首先，商鋪通過(guò)退還租金的方式來(lái)出租明顯違反了法律的規(guī)定；其次，盡管商鋪以這種方式出租對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言具有資金回籠速度快的優(yōu)勢(shì)，但普通的投資人往往會(huì)由于這種看似誘人的還款方式而深陷財(cái)務(wù)困境。具體來(lái)看，當(dāng)開(kāi)發(fā)商將其所持有的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目拆分為眾多小型產(chǎn)權(quán)商鋪并向投資者銷(xiāo)售時(shí)，他們常常會(huì)與投資者簽訂償債式租賃協(xié)議。在此種情形下，投資者購(gòu)買(mǎi)的僅限于商鋪的使用權(quán)，而非所有權(quán)。此外，開(kāi)發(fā)商還會(huì)承諾在租賃期內(nèi)自行負(fù)責(zé)商鋪的整體運(yùn)營(yíng)管理，并按照約定的周期向投資者返還租金收益。然而，這個(gè)看似豐厚的投資模式實(shí)際上并無(wú)法為投資者提供穩(wěn)定的收入來(lái)源，反而有可能使投資者面臨更大的風(fēng)險(xiǎn)和損失。相比之下，住宅物業(yè)和寫(xiě)字樓的投資則具備更高的穩(wěn)定性以及更為可觀的回報(bào)率。因此，我們強(qiáng)烈建議所有的投資者在作出投資決策前，務(wù)必全