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反租式商鋪交易行為在法律上被認(rèn)可為合法的，這是因?yàn)殚_發(fā)商往往會(huì)把一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目拆分成許多相對(duì)較小的產(chǎn)權(quán)商鋪并出售給私人投資者（亦即小業(yè)主）。在此過程中，開發(fā)商通常還會(huì)和這些小業(yè)主簽署返租協(xié)議，承諾在約定的期限內(nèi)，將商鋪交由開發(fā)商團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)統(tǒng)一運(yùn)營管理，并且按照事先約定的日期向小業(yè)主支付固定的租金收益?！渡唐贩夸N售管理辦法》第十一條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。

該商鋪存在租賃行為的現(xiàn)象并不合法。所謂“返租商鋪”，實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)開發(fā)商為了項(xiàng)目推廣而將原本的整體商業(yè)建筑分拆為眾多小型產(chǎn)權(quán)商鋪進(jìn)行出售，并在此基礎(chǔ)上與消費(fèi)者達(dá)成協(xié)議，承諾在事先商定的期限內(nèi)，商鋪將交由開發(fā)商統(tǒng)一運(yùn)營管理，且按照約定的周期向商鋪購買者支付一定額度的穩(wěn)定租金作為回報(bào)。《商品房銷售管理辦法》第十一條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。

根據(jù)現(xiàn)行的法律法規(guī)，“返租”商鋪這一經(jīng)營模式并不具備法律效力。具體表述為，在房地產(chǎn)開發(fā)商投資開發(fā)大型商業(yè)綜合體項(xiàng)目的過程中，他們會(huì)將大型項(xiàng)目分割成多個(gè)較小的產(chǎn)權(quán)式商鋪出售給眾多的個(gè)體投資者（主要是中小投資者），并且與這些投資者簽訂返租協(xié)議，承諾在約定的期限內(nèi)，這些商鋪將由開發(fā)商統(tǒng)一進(jìn)行管理和運(yùn)營，并按照合同約定的時(shí)間，向每位小業(yè)主支付固定的租金收益?！渡唐贩夸N售管理辦法》第十一條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。

土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請(qǐng)續(xù)期，除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)予以續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者申請(qǐng)續(xù)期依照前款規(guī)定未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國家無償收回。住宅建設(shè)用地使用權(quán)限期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。1、土地使用者向土地管理部門提交續(xù)期申請(qǐng)書，除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。獲得批準(zhǔn)續(xù)期的，重新簽訂土地有償使用合同，支付土地有償使用費(fèi)。這樣，你的房產(chǎn)所有權(quán)便得以延續(xù)。當(dāng)然，變成危房強(qiáng)制拆除的除外。2、土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期的，土

根據(jù)規(guī)定，租賃合同屆滿時(shí)即自然失效，承租人應(yīng)將租用之房屋修繕至原始狀態(tài)并完好無損地返還給出租人。然而，若出租人和承租人通過友好協(xié)商，決定對(duì)租賃合同進(jìn)行續(xù)訂或延長租賃期限，則應(yīng)按照雙方達(dá)成的共識(shí)來處理相關(guān)事項(xiàng)。如果沒有事先書面協(xié)議明確續(xù)簽租賃合同事宜，但在租賃期限已經(jīng)結(jié)束之后仍然實(shí)際繼續(xù)占用該房屋的，可被視為出租人和承租人共同認(rèn)可按照原先簽訂的租賃合同所設(shè)定的條款和條件繼續(xù)履行合同義務(wù)，承租人也應(yīng)該按照原合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)向出租人支付相應(yīng)的租金?！吨腥A人民共和國民法典》第七百二十五條【所有權(quán)變動(dòng)不破租賃】租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。

首先商鋪40年產(chǎn)權(quán)到期這一說法是不正確，正確說法是商鋪40年的土地使用權(quán)到期，而一般來說，經(jīng)過40年，該商業(yè)用地就必須進(jìn)行續(xù)期。在我國，只有林業(yè)用地的使用權(quán)是可以適當(dāng)延期，但也有70年的年限標(biāo)準(zhǔn)。因此，商鋪用地在40年后，其土地使用權(quán)就會(huì)到期，此時(shí)就必須進(jìn)行土地使用權(quán)續(xù)期申請(qǐng)了。商鋪40年到期了續(xù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)商鋪的四十年就是指的土地的使用權(quán)年限，到期的只是土地租用時(shí)間，不是房產(chǎn)，到時(shí)候可以繼續(xù)繳納土地出讓金即可重新取得房屋土地使用權(quán)。房屋產(chǎn)權(quán)是指房產(chǎn)的所有者按照國家法律規(guī)定所享有的權(quán)利，也就是房屋各項(xiàng)權(quán)益的總和，即房屋所有者對(duì)該房屋財(cái)產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。房屋產(chǎn)權(quán)由房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)兩部分組成，房屋所有權(quán)的期限為永久，而土地使用權(quán)根據(jù)有關(guān)法規(guī)為四十、五十年或七十年不等，屆滿自動(dòng)續(xù)期，續(xù)費(fèi)按當(dāng)時(shí)的百分之一至百分之十來增收。土地的所有權(quán)是國家的，我們只是有使用權(quán)，土地如果到期，所有人

關(guān)于返租式商鋪是否合法的問題，它是由開發(fā)商將一大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目分割成多個(gè)小型產(chǎn)權(quán)店鋪銷售給小業(yè)主的現(xiàn)象，在此基礎(chǔ)上，開發(fā)商通常會(huì)與這些小業(yè)主簽署返租協(xié)議，約定在特定時(shí)期內(nèi)，商鋪將由開發(fā)商進(jìn)行整體運(yùn)營和管理，而作為回報(bào)，開發(fā)商需要按照事先約定的日期向小業(yè)主支付相應(yīng)的固定租金。《商品房銷售管理辦法》第十一條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。

根據(jù)當(dāng)前的法律法規(guī)，以商鋪反租形式進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)和交易活動(dòng)并不被認(rèn)為是完全符合規(guī)范的操作方式。在法律視角下，商鋪反租已超越了普通房地產(chǎn)開發(fā)及交易的范疇。具體來說，商鋪反租現(xiàn)象涉及到由房地產(chǎn)開發(fā)商將大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目剝離為數(shù)個(gè)較小的獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪，然后將其出售給眾多的小業(yè)主。隨后，開發(fā)商會(huì)與這些小業(yè)主簽署一份返租協(xié)議，承諾在未來一段時(shí)間內(nèi)，這些商鋪將由開發(fā)商統(tǒng)一負(fù)責(zé)經(jīng)營管理，同時(shí)，開發(fā)商也需要按照事先約定的日期向小業(yè)主支付固定的租金收益。此外，從商業(yè)角度分析，商鋪反租對(duì)開發(fā)商而言具備快速回收資金的顯著優(yōu)勢(shì)；然而，對(duì)于個(gè)體投資者而言，商鋪反租無疑可以帶來豐厚的投資回報(bào)，每年的回報(bào)率甚至有望超過其他諸如住宅、寫字樓等物業(yè)的投資回報(bào)。《商品房銷售管理辦法》第11條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或變相售后包租的方式銷售未竣工的商品房。

（一）據(jù)了解，返租式商鋪業(yè)務(wù)并不符合法律法規(guī)。該模式下，開發(fā)商會(huì)把一處商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目分割成許多規(guī)模較小的產(chǎn)權(quán)商鋪銷售給私人業(yè)主，同時(shí)，還需與這些小業(yè)主簽訂返租協(xié)議，保證在約定的期限內(nèi)，由開發(fā)商自行負(fù)責(zé)商鋪的整體運(yùn)營管理，并按照商定的日期向小業(yè)主支付固定的租金收益。（二）從開發(fā)商的角度來看，返租式商鋪能夠幫助他們迅速回收資金；而對(duì)于普通投資者而言，這種商鋪返租模式無疑是一塊誘人的大蛋糕，因?yàn)槊磕甓寄塬@得相當(dāng)可觀的投資回報(bào)，相較于投資住宅或?qū)懽謽堑绕渌飿I(yè)類型，其回報(bào)率要高出很多?！渡唐贩夸N售管理辦法》第11條規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或變相售后包租的方式銷售未竣工的商品房。

一、商鋪返租和補(bǔ)償款，是否合法合規(guī)商鋪返租是一種合法的投資模式，其主要特征為開發(fā)商將商業(yè)項(xiàng)目合理地劃分為數(shù)量眾多、面積較小的產(chǎn)權(quán)店鋪，然后向廣大的中小投資者出售這些店鋪。通常來說，開發(fā)商會(huì)與每個(gè)小業(yè)主簽署相應(yīng)的返租合同，并明確承諾在特定年限內(nèi)，所有商鋪都將由開發(fā)商進(jìn)行統(tǒng)一的經(jīng)營管理，并且按照雙方約定的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，向小業(yè)主支付固定的租金收益。《商品房銷售管理辦法》第十一條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。二、商鋪返租如果不返了咋辦在購置商鋪時(shí)，倘若開發(fā)商未能依照約定履行租金返還義務(wù)，消費(fèi)者可以選擇前往所在地的法院提起訴訟來維護(hù)自身權(quán)益，或者嘗試通過雙方協(xié)商解決這一問題。而所謂的“返租”，指的則是出讓方返還所收取的預(yù)付款項(xiàng)以示補(bǔ)償。當(dāng)租賃協(xié)議簽署之后，若承租方對(duì)于船舶的實(shí)際使用時(shí)間比原定協(xié)議中的規(guī)

針對(duì)商鋪托管過程中，受托人未能遵照委托管理協(xié)議之約定履行返租義務(wù)的情況，建議依具體情況采取以下針對(duì)性措施：首先，撤銷現(xiàn)行合同關(guān)系，并主張返還已支付的購房款，同時(shí)要求受托人承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任以及賠償相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)損失；其次，應(yīng)積極敦促受托人嚴(yán)格遵循委托管理協(xié)議之規(guī)定履行自身權(quán)利和義務(wù)，包括按期支付應(yīng)得租金并對(duì)其可能引發(fā)的違約行為擔(dān)負(fù)起相應(yīng)的法律責(zé)任；最后，要求受托人根據(jù)委托管理協(xié)議之約定妥善托管商鋪，并對(duì)由此產(chǎn)生的違約行為承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。對(duì)于購買商鋪后遭遇開發(fā)商違背協(xié)議承諾未能按時(shí)返租的問題，當(dāng)事人可以選擇前往當(dāng)?shù)厮痉C(jī)關(guān)遞交訴狀啟動(dòng)訴訟程序?qū)で蠓稍蛘邍L試通過雙方私下協(xié)商解決相關(guān)爭議。在此特別提醒廣大消費(fèi)者，合同一旦經(jīng)過合法簽訂，其合法性及其執(zhí)行效力將得到法律的有力保障。若有義務(wù)一方未能按照約定履行義務(wù)，則構(gòu)成違約行為，此時(shí)守約一方有權(quán)依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)或委托管理協(xié)議之規(guī)定向該違約方追

1．于租約合法期限屆滿之時(shí)，承租方可不再享受對(duì)特定房產(chǎn)的使用權(quán)；此同時(shí)，產(chǎn)權(quán)所有者，即出租方則擁有了強(qiáng)制收回收回此套房產(chǎn)之權(quán)利。2．如欲續(xù)租，承租人需與出租方積極展開進(jìn)一步的商議，針對(duì)房屋租賃事宜制定新方案。若雙方就此問題未能達(dá)成共識(shí)或出租方執(zhí)意不愿參與協(xié)商，承租人請(qǐng)于合同期結(jié)束時(shí)遵從法律規(guī)定，依法離開所租住的房屋?！冻鞘蟹课葑赓U管理辦法》第六條下列房屋不得出租：（一）未依法取得房屋所有權(quán)證的；（二）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；（三）共有房屋未取得共有人同意的；（四）權(quán)屬有爭議的；（五）屬于違法建筑的；（六）不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的；（七）已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；（八）不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的；（九）有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。

回報(bào)式商鋪投資，這一特定的投資模式往往是由開發(fā)商或是開發(fā)商授權(quán)的第三方機(jī)構(gòu)在宣傳和推銷商鋪時(shí)所采用的方式，他們承諾在事先設(shè)定的期限內(nèi)，將這些商鋪通過租賃形式返回給投資者，同時(shí)承擔(dān)向投資者支付租金的義務(wù)。盡管這種投資策略在商業(yè)地產(chǎn)市場中并非罕見，然而它的合法性卻受到了相關(guān)法律法規(guī)的嚴(yán)格約束與規(guī)范。《民法典》第四百六十四條合同是民事主體之間設(shè)立、變更、終止民事法律關(guān)系的協(xié)議。