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針對(duì)開(kāi)發(fā)商延遲交付房屋所附加的條款效力問(wèn)題，需要結(jié)合具體的情況進(jìn)行分析和判定。若該附加條款是在雙方平等自愿且經(jīng)過(guò)深入交流和協(xié)商后達(dá)成共識(shí)并簽署的，同時(shí)其內(nèi)容并不違反國(guó)家法律、行政法規(guī)中的強(qiáng)制性規(guī)定，也未觸犯社會(huì)公共秩序與善良風(fēng)俗，那么此類附加條款通常具有法律約束力。然而，倘若附加條款違反了相關(guān)法律規(guī)定或合同的基本原則，例如涉及到強(qiáng)制性規(guī)定、明顯的不公平待遇等方面，那么這類條款很有可能會(huì)被視為無(wú)效?！吨腥A人民共和國(guó)民法典》第一百四十三條具備下列條件的民事法律行為有效：（一）行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；（二）意思表示真實(shí)；（三）不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不違背公序良俗。

并非只要開(kāi)發(fā)商未能按照合同規(guī)定的期限完成房屋交付任務(wù)即須支付逾期交房的違約金。實(shí)際上，決定逾期交房是否需承擔(dān)相應(yīng)違約金責(zé)任，首要考慮因素乃在于開(kāi)發(fā)商延遲交付房屋之緣由。倘若緣由系由非開(kāi)發(fā)商自身所致，如此情況下，開(kāi)發(fā)商通常無(wú)需承擔(dān)違約金責(zé)任。例如，開(kāi)發(fā)商已按期履行了所有的交付義務(wù)，但業(yè)主因其個(gè)人原因而未及時(shí)接收房屋；又如因不可抗力等客觀因素所致，在此種情形下，業(yè)主主張違約金的訴求往往難以得到法律支持。然而，若確系開(kāi)發(fā)商自身原因?qū)е路课萁桓堆诱`，則開(kāi)發(fā)商理應(yīng)向業(yè)主支付相應(yīng)的違約金。關(guān)于違約金的具體金額，首先應(yīng)依據(jù)雙方簽訂的合同條款進(jìn)行明確約定。若合同中未對(duì)此作出明確規(guī)定，則可參考在房屋交付延遲期間內(nèi)，與該房屋位于同一地理位置、相同類型的其他房屋的租金水平，以此作為確定違約金金額的依據(jù)?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十一條根據(jù)民法典第五百六十三條出賣人遲延

問(wèn)：2002年2月，與乙（開(kāi)發(fā)商）訂了房屋買賣合同，約定合同成立后30日內(nèi)甲付清全部房款，2003年5月30日前乙交房給甲。合同訂立后，甲將全部房款交付給乙。2003年5月30日，乙書(shū)面通知甲，受非典影響，四月中旬房屋裝修工程就處于半停工狀態(tài)，故不得不延期交房。乙方是否負(fù)違約責(zé)任？答：如果合同一方遇不可抗力，可不承擔(dān)違約責(zé)任。但是非典是否構(gòu)成不可抗力尚有爭(zhēng)議，最高人民法院也未就此進(jìn)行解釋。因此須看合同有無(wú)相關(guān)約定，一般而言，若乙方持有政府部門相關(guān)管制文件，應(yīng)當(dāng)可以延期交房，這才符合公平原則。當(dāng)然還得仔細(xì)審查其延期是否完全由于非典造成。

根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行相關(guān)法律規(guī)定，房地產(chǎn)發(fā)展企業(yè)倘若未能按照承諾的時(shí)間交付房屋并辦理相應(yīng)房產(chǎn)證書(shū)，將會(huì)面臨支付懲罰性違約金的法律后果。然而，由于建筑工程施工進(jìn)度受制于多種無(wú)法預(yù)見(jiàn)和控制的“不可抗力”因素，房地產(chǎn)發(fā)展企業(yè)有時(shí)確實(shí)難以按期完成交房任務(wù)。為了應(yīng)對(duì)這種情況，很多房地產(chǎn)合同中都會(huì)明確規(guī)定，違約方如不能按時(shí)交房，需要每天按房地產(chǎn)總價(jià)的一定比例向購(gòu)房者支付違約金。這部分違約金的主要組成部分包括已支付的款項(xiàng)、利息以及逾期時(shí)間?！斗课葙I賣合同司法解釋全文》第十六條當(dāng)事人以約定的違約金過(guò)高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過(guò)造成的損失百分之三十為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少；當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請(qǐng)求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。

一、開(kāi)發(fā)商不延期怎么交房延遲交付房屋超過(guò)何種期限將需要承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任主要依據(jù)于當(dāng)事人雙方之間的事先約定。未能嚴(yán)格遵循約定的交房日期而需另行支付的款項(xiàng)，其計(jì)算時(shí)點(diǎn)應(yīng)從此類約定的結(jié)束日期的次日開(kāi)始，怠于履行合同義務(wù)所承擔(dān)的違約金額則以價(jià)款的百分之零點(diǎn)零三至百分之零點(diǎn)零五為基準(zhǔn)不等。針對(duì)不同時(shí)間段的延遲狀況，可分為逾期未滿60天以及逾越該時(shí)限這兩大類別：首先，若在逾期未滿60天的情況下，開(kāi)發(fā)商每日需按已實(shí)際支付給買方的購(gòu)房?jī)r(jià)的千分之三給予買方賠償；其次，當(dāng)逾期達(dá)到了足足60天或者更長(zhǎng)時(shí)間，買受人在此情形下有權(quán)根據(jù)具體情況選擇要求退還購(gòu)房款及所有相關(guān)費(fèi)用，也就是解約處理。如果購(gòu)買合同在這一刻被解除，那么開(kāi)發(fā)商有責(zé)任自收到該等申請(qǐng)當(dāng)日起60個(gè)自然日內(nèi)將買房人所交付的全部購(gòu)房款項(xiàng)無(wú)條件全部退還，同時(shí)還必須按照逾期超過(guò)60天的情況對(duì)違約金予以賠付?！吨腥A人民共和國(guó)民法典》第五百八十四條當(dāng)事人一方不履

若商品房買賣合同明確約定了交房日期，則其逾期開(kāi)始計(jì)算點(diǎn)應(yīng)為該日期屆滿之時(shí)；反之，如未有此類約定，則逾期起算點(diǎn)應(yīng)為購(gòu)房者要求開(kāi)發(fā)商履行交房義務(wù)之日。在此情況下，如果開(kāi)發(fā)商未能按照預(yù)期入伙時(shí)間完成交房手續(xù)，即構(gòu)成了違約行為。而針對(duì)此種情況，作為商品房購(gòu)買者可通過(guò)采取適當(dāng)?shù)拇叽俅胧┖螅绨l(fā)函提醒、電話催告乃至登門拜訪等各種方式督促開(kāi)發(fā)商盡快履約。倘若經(jīng)過(guò)上述努力，開(kāi)發(fā)商仍未能在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成交房工作，那么購(gòu)房者有權(quán)選擇解除房屋買賣合同，同時(shí)向開(kāi)發(fā)商提出賠償請(qǐng)求?！睹穹ǖ洹返谖灏倭龡l有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（二）在履行期限屆滿前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（五）法律規(guī)定的其他情形。

這種情況是目前最常見(jiàn)的一種情況，也是我們剛剛提到的吳女士所遇到的情況。合同約定的交房日期到了以后，開(kāi)發(fā)商遲遲不發(fā)的入住通知或者房子沒(méi)修好，還不能入住。根據(jù)《司法解釋》的規(guī)定，開(kāi)發(fā)商經(jīng)購(gòu)房人催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行的，購(gòu)房人就有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商退房，并要求返還訂金或支付房款利息?，F(xiàn)實(shí)中我們經(jīng)常碰到：合同中規(guī)定開(kāi)發(fā)商的交房時(shí)間，每逾期一日，開(kāi)發(fā)商支付已付房款萬(wàn)分之一違約金，逾期超過(guò)三或六個(gè)月，購(gòu)房人可以退房，開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)已付房款萬(wàn)分之一的違約金，其實(shí)這種違約金約很低，既不能彌補(bǔ)購(gòu)房人損失，又不能對(duì)開(kāi)發(fā)商起到制約作用。一、開(kāi)發(fā)商手續(xù)不齊全，致合同無(wú)效目前開(kāi)發(fā)商必須五證一書(shū)齊全才能蓋樓、賣房。如果開(kāi)發(fā)商證件不全，就屬于違法操作，與買房人簽署的合同屬于無(wú)效合同。由于是無(wú)效合同，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)返還購(gòu)房人交納的房款。二、開(kāi)發(fā)商沒(méi)有經(jīng)過(guò)購(gòu)房人同意擅自變更設(shè)計(jì)在購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商簽訂的合同中，一般都約定開(kāi)發(fā)商

開(kāi)發(fā)商延期三年多未交房的維權(quán)：房子何時(shí)交付使用應(yīng)當(dāng)按照合同約定，如開(kāi)發(fā)商逾期未交付使用，屬于違約，可以追究對(duì)方違約責(zé)任。如果逾期交房不超過(guò)合同約定時(shí)間的，購(gòu)房者可向開(kāi)發(fā)商索要相應(yīng)的違約金，而逾期交房超過(guò)約定時(shí)間的，購(gòu)房者可有權(quán)要求退房。一、延期交房是否需要賠償逾期交房違約金一般在1%-1‰之間約定;違約金按房?jī)r(jià)款的總額計(jì)算;消費(fèi)者沒(méi)有損失不能成為開(kāi)發(fā)商免責(zé)理由。約定的逾期交房違約金都要依約支付，除非開(kāi)發(fā)商存在免責(zé)事由，如地震、戰(zhàn)爭(zhēng)等這些由合同約定的不可抗力原因，并及時(shí)履行了告知義務(wù)，則可以不承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任;如果對(duì)逾期交房的違約金如何計(jì)算沒(méi)有作出明確的約定，就應(yīng)當(dāng)按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的買受人所購(gòu)?fù)囟瓮惙课葑饨饦?biāo)準(zhǔn)來(lái)確定;如果開(kāi)發(fā)商逾期交房不存在免責(zé)事由，則開(kāi)發(fā)商需承擔(dān)商品房逾期交付的責(zé)任，包括開(kāi)發(fā)商支付逾期違約金和在一定條件下、達(dá)

一、遇到開(kāi)發(fā)商延期交房購(gòu)房人如何應(yīng)對(duì)？首先應(yīng)當(dāng)確定的是，開(kāi)發(fā)商逾期交房肯定是構(gòu)成違約的。關(guān)于違約責(zé)任的承擔(dān)，一般商品房買賣合同中有約定的，從其約定，如果合同未對(duì)違約責(zé)任作出約定，則需要根據(jù)相關(guān)法律來(lái)確定違約責(zé)任。開(kāi)發(fā)商無(wú)正當(dāng)理由有逾期交房行為，購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)催告，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)如果仍然沒(méi)有交房，可以要求解除合同，可按照合同要求支付違約金或者賠償損失?！睹穹ǖ洹返谖灏倭龡l有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行。二、交房時(shí)應(yīng)注意哪些開(kāi)發(fā)商延期交房如何處理房屋交付涉及兩方面關(guān)系：一是房屋買賣合同的履行，二是物業(yè)管理合同的建立。收房時(shí)主要應(yīng)注意三個(gè)問(wèn)題：1、審查有關(guān)證件。2、審查房屋質(zhì)量。3、審查交房費(fèi)用。當(dāng)業(yè)主遭遇開(kāi)發(fā)商延期交房時(shí)，應(yīng)根據(jù)不同情況進(jìn)行處理：1、雙方在《房地產(chǎn)買賣合同》中的約定有違約責(zé)任的，則根據(jù)合同的約定進(jìn)行處理。2、

一、開(kāi)發(fā)商延期交房了還要交物業(yè)嗎需視實(shí)際情況而定。首先，若該物業(yè)權(quán)屬屬于還未轉(zhuǎn)交給物業(yè)購(gòu)買者的開(kāi)發(fā)商手中，則相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)所需費(fèi)用應(yīng)由建設(shè)方承擔(dān)；其次，若因業(yè)主個(gè)人因素導(dǎo)致房屋延遲交付，那么物業(yè)服務(wù)所需費(fèi)用便應(yīng)由業(yè)主自身負(fù)責(zé)支付；再者，若由于房屋未及時(shí)交付導(dǎo)致物業(yè)公司未能順利開(kāi)展相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)工作，那么在此期間無(wú)需繳納任何物業(yè)相關(guān)費(fèi)用?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第三十四條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書(shū)面的物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。第四十一條業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。二、購(gòu)房的定金

關(guān)于延遲交付房產(chǎn)的賠償標(biāo)準(zhǔn)，我們建議根據(jù)已支付的總房款數(shù)額乘以上述期間內(nèi)的銀行貸款基準(zhǔn)利率以及超過(guò)約定交房期限的實(shí)際天數(shù)予以計(jì)算。若在購(gòu)房者和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所簽署的《房屋買賣協(xié)議》中有明確約定逾期交付房產(chǎn)違約金的具體金額，則應(yīng)嚴(yán)格依照該協(xié)議中的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行賠償。《民法典》第五百八十四條當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，造成對(duì)方損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益；但是，不得超過(guò)違約一方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違約可能造成的損失?！睹穹ǖ洹返谖灏侔耸鍡l當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。約定的違約金低于造成的損失的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請(qǐng)求予以增加；約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請(qǐng)求予以適當(dāng)減少

對(duì)于開(kāi)發(fā)商未能按照預(yù)定時(shí)間交付房屋的行為，購(gòu)房者有權(quán)向其索取相應(yīng)的賠償。開(kāi)發(fā)商逾期交付房屋導(dǎo)致買方遭受經(jīng)濟(jì)損失的，賠償金額應(yīng)與違約行為直接造成的損失相符，該損失應(yīng)當(dāng)包含了合同正常履行之后可能獲取到的額外收益；然而，賠償總金額不應(yīng)超過(guò)賣方在簽訂合同時(shí)已經(jīng)預(yù)見(jiàn)或理應(yīng)預(yù)見(jiàn)到的由于違約行為可能引發(fā)的全部損失?！睹穹ǖ洹返谖灏倨呤邨l當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。第五百八十四條當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，造成對(duì)方損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益；但是，不得超過(guò)違約一方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違約可能造成的損失。

一、開(kāi)發(fā)商違建延期交房業(yè)主怎么應(yīng)對(duì)在面臨房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)延遲交付房屋的困境時(shí)，購(gòu)買房屋的消費(fèi)者應(yīng)及時(shí)采取措施催促對(duì)方履行義務(wù)：首先，如果購(gòu)買方想要解除合同，務(wù)必事先進(jìn)行相關(guān)的催告行為；其次，倘若在經(jīng)過(guò)書(shū)面催告之后的三個(gè)月內(nèi)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商仍舊未能按照約定時(shí)間交付房屋，購(gòu)買方即可依法取得合同解除權(quán)；換句話說(shuō)，購(gòu)買房屋者僅需滿足以下三個(gè)條件便可合法解除合同：其一，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商存在延緩交房的違約行為；其二，在購(gòu)買方進(jìn)行有效催告之后；其三，購(gòu)買方在接到催告后的三個(gè)月內(nèi)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商仍未按期交付房屋。此外，購(gòu)買方所享有的合同解除權(quán)的有效期自催告之日起計(jì)算，為期一年，即解除權(quán)的有效期為一整年。在此期間內(nèi)，購(gòu)買方均有權(quán)隨時(shí)向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商發(fā)出解除合同的通知，而若超過(guò)此期限，購(gòu)買方將永久失去解除合同的權(quán)利?！睹穹ǖ洹返谖灏倭龡l有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（二）

開(kāi)發(fā)商晚交房，買受人可以要求其承擔(dān)違約責(zé)任，支付違約金。關(guān)于違約金的數(shù)額，一般情況下，雙方有合同約定的，按照有約定按約定、沒(méi)約定按法定的原則，以合同上約定的比例執(zhí)行；合同上沒(méi)有約定的，按照同期銀行貸款利率為準(zhǔn)。不過(guò)，盡管逾期交房的違約金沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，但合同上的違約金比例并不是固定不變的，可以以實(shí)際損失為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整開(kāi)發(fā)商延期交房購(gòu)房者應(yīng)該如何維權(quán)1、注意不可抗力非全免責(zé)延期交房非開(kāi)發(fā)商的原因，但并不必然免除賠償責(zé)任，開(kāi)發(fā)商對(duì)延期交房的解釋多種多樣，如惡劣天氣、小區(qū)設(shè)計(jì)變更等，從而以非開(kāi)發(fā)商原因?yàn)橛啥芙^承擔(dān)延期交房的違約責(zé)任。但非開(kāi)發(fā)商原因并不等同于不可抗力。不可抗力，是指不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服的客觀情況。在沒(méi)有特別約定的情況下，只有發(fā)生不可抗力的情況，開(kāi)發(fā)商才能免除延期交房的賠償責(zé)任。而要主張延期交房是不可抗力造成的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)提供相關(guān)機(jī)構(gòu)的證明文件，證明該情況符合法律認(rèn)可