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日前,海南省出臺《貫徹國務院辦公廳關于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展通知的實施意見》(以下簡稱意見或十一條),該意見將于5月1日開始實施,旨在進一步加強和改善房地產(chǎn)市場調控,增加保障性住房和普通商品住房的有效供給,促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

業(yè)內(nèi)人士稱,海南樓市十一條很嚴厲,將全面打擊炒房行為。記者昨天采訪海南省房地產(chǎn)專家委員會委員、資深房產(chǎn)分析家朱章太,其對十一條部分措施進行了解讀。

《意見》明確,自2010年5月1日起,海南省實行商品住房買賣合同網(wǎng)上簽約、備案及合同注銷備案制度。在訂立商品住房買賣合同后,辦理房屋所有權證之前,除特殊情形外,嚴禁辦理房屋轉讓和更名手續(xù)。對已預售的商品住房,應于收款當日出具發(fā)票。在訂立商品住房買賣合同后,開發(fā)企業(yè)應在預售后10天內(nèi)辦理備案手續(xù)和預告登記。逾期不辦理備案手續(xù)和預告登記的,暫停預售許可。

海南省房地產(chǎn)專家委員會委員、資深房產(chǎn)分析家朱章太告訴記者:實行商品住房買賣合同網(wǎng)上簽約、備案及合同注銷備案制度,對政府而言,最大的好處就是房產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)更真實,有利于動態(tài)管理;對開發(fā)商的影響,就是增加了操作的難度,稍微一捂盤,政府部門只要認真去查,就能清清楚楚地知道。說句實在話,過去開發(fā)商搞的銷控表,真假讓人琢磨不透。

朱章太:其實,這一條對購房者也有一定的影響,意味著今后政府對投機、炒房的打擊力度更大,由于一大批炒房者需備案、更名,繳稅,會增加更多經(jīng)濟負擔,樓市因此會降溫。

自2010年5月1日起,商品住房預售款應存放于開發(fā)企業(yè)指定的銀行賬戶,嚴禁開發(fā)企業(yè)直接收取現(xiàn)金。5月1日起,實行商品住房預售款監(jiān)管制度。預售所得款項應用于該預售項目工程建設,不得挪作他用,并接受預售資金監(jiān)管機構和銀行監(jiān)管。

朱章太:這一條款執(zhí)行起來有點牽強,因為中國還沒有一個條款可以限制私人買房用現(xiàn)金,這樣以來,不少開發(fā)商就會上有政策,下有對策。

《實施意見》提出,加強完善土地市場監(jiān)管,防范惡意炒賣土地行為。對已出讓的土地,未按規(guī)定的開發(fā)期限開發(fā)建設,造成土地閑置的,土地行政主管部門應按照法律法規(guī)和有關規(guī)定予以處置,依照規(guī)定應無償收回的,堅決予以收回。在規(guī)定時間內(nèi),投資額未達到開發(fā)投資總額25%的,房地產(chǎn)土地使用權嚴禁轉讓、聯(lián)營合作、作價出資(入股)和抵押。

嚴禁變相違規(guī)轉讓土地使用權。土地轉讓成交價格比市、縣土地價格主管部門委托評估價低20%或比區(qū)域基準地價低20%的,市、縣人民政府可以優(yōu)先收購。

朱章太:手里圈有多塊土地的開發(fā)商,在政府部門督促下限期開工,面臨同時開工建設的多個項目,需大量資金跟上,而傳統(tǒng)內(nèi)部認購資金無法收到,另外預售款只能?？顚Ｓ?半年后,許多中小開發(fā)商將面臨資金壓力,嚴重缺錢的將不惜代價處理其下在售項目。制度是好的,貴在認真,貴在信息共享。他指出,投資未達25%,土地禁轉讓、合作、抵押,這一條款確實是可行的,但從以往的操作實踐看,開發(fā)商往往采取變更股份的形式運作,往往是工商、稅務、國土、建設部門資源不共享,各念各的經(jīng),導致國家稅收流失,制度形同虛設。

《意見》強調要正確引導住房消費理念,抑制投資投機性購房需求。對首次購買普通商品住房的,在貸款首付比例和利率優(yōu)惠等方面,金融機構繼續(xù)按有關政策予以優(yōu)惠。對已利用貸款購買住房、又申請貸款購買第二套或第二套以上住房的(包括借款人本人、其配偶、其未成年子女),金融機構要嚴格審查其貸款條件,貸款首付款比例不得低于總房價的40%,貸款利率嚴格按照風險定價。對購買普通商品住房、非普通商品住房、首次購房、非首次購房的,繼續(xù)實行差別化稅收政策。

朱章太:以家庭為單位,不管過去有沒有出現(xiàn)貸款,現(xiàn)在都算第二套。如果這樣執(zhí)行起來,現(xiàn)在島外來海南購房的或在海南改善性居房的,無疑先要選擇把老家的房子先賣了,再圓購房夢。朱章太說,中央通過稅收引導住房稅收,第三套房征收房產(chǎn)稅,雖然政策還沒有落實,但可以說,對海南的房地產(chǎn)市場沖擊很大。

完善預售許可制度,加強預售資金監(jiān)管。商品住房項目規(guī)模在3萬平方米以下的,應一次性申請預售許可。批準商品住房預售許可后10日內(nèi),應一次性對外公布全部房源和每套商品住房的房價。商品住房銷售應實行明碼標價,經(jīng)營者在公開銷售前24小時,應在商品住房交易場所醒目位置公示商品住房價目表(書、牌),明確標示商品住房銷售價格,不得在標價之外收取任何費用。

朱章太:海南開發(fā)商將進入一個整合期或適應期,有效地控制了開發(fā)商捂盤行為,及控制炒房者合伙炒房等行為,使樓市游戲規(guī)則有所改變。

《實施意見》要求,完善涉及房地產(chǎn)開發(fā)項目的城市基礎配套費征收政策。價格、財政、住房城鄉(xiāng)建設主管部門要結合我省房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢,研究完善城市基礎設施配套費征收政策,按照區(qū)域、房地產(chǎn)發(fā)展類型等不同情況,適當調整提高商品房建設的城市基礎設施配套費標準,對保障性住房實行適當減免。

朱章太:該意見能否有效整治海南房地產(chǎn)市場,能否有效調控海南房價保持在一個平穩(wěn)水平,兩個字即落實,就是具體相關部門的執(zhí)行度,別來一個說的是一套,做起來又是另外一套。對不良企業(yè),一經(jīng)查實予以曝光,并依照有關規(guī)定嚴肅處理。

《意見》規(guī)定,實行商品住房買賣合同網(wǎng)上簽約、備案及合同注銷備案制度。要求開發(fā)企業(yè)在訂立商品住房買賣合同后10天內(nèi)辦理備案手續(xù)和預告登記;逾期不辦理的暫停預售許可。在辦理房屋所有權證之前,嚴禁辦理房屋轉讓和更名手續(xù)。實行商品住房預售款監(jiān)管制度,預售款應存放于開發(fā)企業(yè)指定的銀行賬戶,嚴禁開發(fā)企業(yè)直接收取現(xiàn)金。《意見》同時規(guī)定,為防范惡意炒賣土地,在規(guī)定時限內(nèi),投資額未達到開發(fā)投資總額25%的,嚴禁轉讓、聯(lián)營合作、作價出資(入股)和抵押土地使用權。

對此,廣州地產(chǎn)專家謝逸楓表示,這個政策能否奏效的關鍵是地方政府是不是嚴格執(zhí)行和實施,他認為,規(guī)定里面依然有一些空子可鉆。如針對商品住房銷售一律實行明碼標價,經(jīng)營者在公開銷售前24小時,應在商品住房交易場所醒目位置公示商品住房價目表,不得在標價之外收取任何未予標明的費用的規(guī)定,謝逸楓表示,這在實際操作中很難執(zhí)行或者監(jiān)督,一般開發(fā)商都在開盤前幾個小時才會確定價格,況且政府有關部門也不可能派人到每個樓盤去調查。此外,《意見》雖然規(guī)定開發(fā)商的投資額要達到開發(fā)投資總額的25%,但仍不足以完全遏制開發(fā)商的炒地現(xiàn)象,除非將這一比例上調到35%。

此前,海南三亞市城鄉(xiāng)建設和住房保障局下發(fā)了關于抑制樓市炒作的通知,準備對前往三亞購房的外地人采取限制購房措施,規(guī)定1個身份證只能購5套房。但隨后該舉措遭遇了空前的質疑,被認為這種調控恐怕更像是鼓勵炒房。