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【事件經(jīng)過】周某系歙縣桂林鎮(zhèn)桂林村村民。1992年1月，歙縣土地管理局批準(zhǔn)了周-新的建設(shè)用地申請，同意其使用面積0.125畝的土地用于建房。審批的土地中，包含了周-新農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權(quán)證載明的地名“門前”的水田0.72畝的一部分。但周-新并未使用該土地建房。2005年，周-新的胞弟周-勝建豬欄，該豬欄占用了周-新所審批的部分土地。2015年6月11日，周-勝以208800元的價格將自己的房屋連同該豬欄賣給了外村人馬某。房屋交付使用后，周-新提出異議。協(xié)商無果后，周-新提起民事訴訟，請求法院判令周-勝與馬某簽訂房屋買賣合同中的豬欄買賣條款無效。歙縣人民法院審理認(rèn)為，農(nóng)民將其宅基地上的房屋出售給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的個人，該買賣合同無效。馬某系該縣溪頭鎮(zhèn)竦坑村人，并非桂林鎮(zhèn)桂林村集體組織成員，其與周-勝所簽訂的房屋買賣合同，違反法律規(guī)定。周-新主張?jiān)撡I賣合同中的豬欄買賣條款無效，符合法律規(guī)定

根據(jù)中華人民共和國憲法第十條第三款的規(guī)定，國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。因此宅基地因公共利益的需要可能被征收或者征用，因征收造成集體所有的土地成為國家所有，那么宅基地還能稱為宅基地嗎？對這一問題，法律沒有明確做出規(guī)定，但根據(jù)憲法的規(guī)定，宅基地只能是集體所有的土地，對已經(jīng)被征收為國有的土地，不能再稱之為宅基地，應(yīng)當(dāng)稱為建設(shè)用地。因此在土地被征收歸國有后，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)持宅基地使用權(quán)證書辦理土地所有權(quán)變更登記手續(xù)，申請領(lǐng)取新的土地使用權(quán)證書。

宅基地證是可以過戶的，但是只限于本村村集體的成員之間，符合申請宅基地的條件，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。一、宅基地可以贈與他人嗎農(nóng)村宅基地可以贈與。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第六十二條規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，農(nóng)村村民出賣、出租、贈與住宅后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。因此，宅基地可以贈與。地隨房走，宅基地使用權(quán)不能單獨(dú)贈與，因此房子和宅基地使用權(quán)一起贈與。二、一戶多宅怎么辦一戶多宅是違法的，必須堅(jiān)持一戶一宅，只能確權(quán)一處。農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。人均土地少、不能保障一戶擁有一處宅基地的地區(qū)，縣級人民政府在充分尊重農(nóng)村村民意愿的基礎(chǔ)上，可以采取措施，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)保障農(nóng)村村民實(shí)現(xiàn)戶有所居。三

一、法律規(guī)定宅基地轉(zhuǎn)讓可以嗎農(nóng)村宅基地的使用權(quán)可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，但是必須提前向村集體組織申請才能確定轉(zhuǎn)讓合不合法。我國法律雖然原則上規(guī)定一戶只能擁有一處宅基地，但是考慮到繼承等原因造成的宅基地?fù)碛辛坎痪獾默F(xiàn)狀，還是有條件的認(rèn)可宅基地的轉(zhuǎn)讓的。農(nóng)村宅基地可以有條件的轉(zhuǎn)讓，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)?！痉梢罁?jù)】《土地管理法》第62條第3款規(guī)定：農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。農(nóng)村村民因繼承等原因形成一戶擁有二處以上宅基地的，多余的住宅應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)讓，受讓住宅的村民必須符合申請宅基地的條件，并依照本辦法的規(guī)定辦理宅基地審批手續(xù)，我國法律雖然原則上規(guī)定一戶只能擁有一處宅基地，但是考慮到繼承等原因造成的宅基地?fù)碛辛坎痪獾默F(xiàn)狀，還是有條件的認(rèn)可宅基地的轉(zhuǎn)讓的。二、哪些情況下轉(zhuǎn)讓宅

一、土地流轉(zhuǎn)后宅基地咋辦農(nóng)村宅基地的所有權(quán)屬于村集體，村民只享有使用權(quán)。宅基地流轉(zhuǎn)是指寶基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，其含義是指擁有宅基地使用權(quán)的農(nóng)戶將宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他具備宅基地申請條件的集體組織成員，且只限定于轉(zhuǎn)給本集體的組織成員。同時流轉(zhuǎn)后，轉(zhuǎn)讓方不得再次申請宅基地?！痉梢罁?jù)】《民法典》第三百六十三條宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理的法律和國家有關(guān)規(guī)定。二、宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)具備什么條件宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓必須同時具備以下條件：（1）轉(zhuǎn)讓人擁有二處以上的農(nóng)村住房（含宅基地）；（2）同一集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員轉(zhuǎn)讓；（3）受讓人沒有住房和宅基地或現(xiàn)在宅基地面積未達(dá)到國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，符合宅基地使用權(quán)分配條件；（4）轉(zhuǎn)讓行為征得集體組織同意；（5）宅基地使用權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，需房地－體轉(zhuǎn)讓。下列轉(zhuǎn)讓情況。應(yīng)認(rèn)定無效：①城鎮(zhèn)居民購買；②法人或其他組織購買；③轉(zhuǎn)讓人未經(jīng)集體組織批準(zhǔn)；④向集體組織成

現(xiàn)實(shí)當(dāng)中轉(zhuǎn)讓農(nóng)村宅基地使用權(quán)的形式主要表現(xiàn)為農(nóng)村居民對其在宅基地上建造的自有房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。從受讓的主體上，可以分為向本集體經(jīng)濟(jì)組織成員和非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員轉(zhuǎn)讓。如果受讓方也是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，經(jīng)過集體經(jīng)濟(jì)組織同意，則應(yīng)當(dāng)認(rèn)定轉(zhuǎn)讓行為有效。向本集體經(jīng)濟(jì)組織成員以外的人轉(zhuǎn)讓農(nóng)村宅基地使用權(quán)的行為是無效的?！锻恋毓芾矸ā返诹l農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。人均土地少、不能保障一戶擁有一處宅基地的地區(qū)，縣級人民政府在充分尊重農(nóng)村村民意愿的基礎(chǔ)上，可以采取措施，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)保障農(nóng)村村民實(shí)現(xiàn)戶有所居。農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃、村莊規(guī)劃，不得占用永久基本農(nóng)田，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。編制鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃、村莊規(guī)劃應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌并合理安排宅基地用地，改善農(nóng)村村民居住環(huán)境和條件。農(nóng)村村民住

土地被承包后國家征收土地時土地補(bǔ)償費(fèi)歸集體所有，歸本集體經(jīng)濟(jì)組織的所有成員，安置補(bǔ)助費(fèi)歸土地承包人所有，歸承包期內(nèi)失地的土地承包人，青苗及地上附著物補(bǔ)償費(fèi)歸經(jīng)營種植者和附著物權(quán)利人所有，由村集體召開村民會議討論決定具體分配?！锻恋毓芾矸▽?shí)施條例》第三十二條省、自治區(qū)、直轄市應(yīng)當(dāng)制定公布區(qū)片綜合地價，確定征收農(nóng)用地的土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并制定土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)分配辦法。地上附著物和青苗等的補(bǔ)償費(fèi)用，歸其所有權(quán)人所有。社會保障費(fèi)用主要用于符合條件的被征地農(nóng)民的養(yǎng)老保險等社會保險繳費(fèi)補(bǔ)貼，按照省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定單獨(dú)列支。申請征收土地的縣級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)及時落實(shí)土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、農(nóng)村村民住宅以及其他地上附著物和青苗等的補(bǔ)償費(fèi)用、社會保障費(fèi)用等，并保證足額到位，?？顚Ｓ谩Ｓ嘘P(guān)費(fèi)用未足額到位的，不得批準(zhǔn)征收土地。

現(xiàn)實(shí)當(dāng)中轉(zhuǎn)讓農(nóng)村宅基地使用權(quán)的形式主要表現(xiàn)為農(nóng)村居民對其在宅基地上建造的自有房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。從受讓的主體上，可以分為向本集體經(jīng)濟(jì)組織成員和非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員轉(zhuǎn)讓。如果受讓方也是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，經(jīng)過集體經(jīng)濟(jì)組織同意，則應(yīng)當(dāng)認(rèn)定轉(zhuǎn)讓行為有效。向本集體經(jīng)濟(jì)組織成員以外的人轉(zhuǎn)讓農(nóng)村宅基地使用權(quán)的行為是無效的?！锻恋毓芾矸ā返诹l農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。人均土地少、不能保障一戶擁有一處宅基地的地區(qū)，縣級人民政府在充分尊重農(nóng)村村民意愿的基礎(chǔ)上，可以采取措施，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)保障農(nóng)村村民實(shí)現(xiàn)戶有所居。農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃、村莊規(guī)劃，不得占用永久基本農(nóng)田，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。編制鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃、村莊規(guī)劃應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌并合理安排宅基地用地，改善農(nóng)村村民居住環(huán)境和條件。農(nóng)村村民住

宅基地上的土是可以適用的，但需要注意在使用過程中不得對宅基地造成破壞。我國《土地管理法》規(guī)定，各級人民政府應(yīng)當(dāng)采取措施，引導(dǎo)因地制宜輪作休耕，改良土壤，提高地力，維護(hù)排灌工程設(shè)施，防止土地荒漠化、鹽漬化、水土流失和土壤污染。宅基地上的土地使用權(quán)應(yīng)該怎么繼承？宅基地的所有權(quán)，屬于村集體所有，被繼承人享有的只是使用權(quán)，而不是所有權(quán)，所以被繼承人的宅基地使用權(quán)，是不能繼承的。繼承人可以繼承的，只能是宅基地上的房屋和其他的地上物，這部分屬于被繼承人的合法個人財產(chǎn)，可以作為遺產(chǎn)進(jìn)行繼承。如果繼承人想繼續(xù)使用宅基地，那么應(yīng)當(dāng)?shù)酱寮w進(jìn)行申請宅基地使用權(quán)，審批合格后，辦理新的宅基地使用權(quán)證書，然后才可以依法享有宅基地的使用權(quán)。《中華人民共和國土地管理法》第三十六條各級人民政府應(yīng)當(dāng)采取措施，引導(dǎo)因地制宜輪作休耕，改良土壤，提高地力，維護(hù)排灌工程設(shè)施，防止土地荒漠化、鹽漬化、水土流失和土壤污染。第三十七條非

一、宅基地土地轉(zhuǎn)讓金交了能否土地過戶宅基地土地轉(zhuǎn)讓金交了能否土地過戶需要根據(jù)具體情況進(jìn)行處理。土地出讓金是指各級政府土地管理部門將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，按規(guī)定向受讓人收取的土地出讓的全部價款（指土地出讓的交易總額），或土地使用期滿，土地使用者需要續(xù)期而向土地管理部門繳納的續(xù)期土地出讓價款，或原通過行政劃撥獲得土地使用權(quán)的土地使用者，將土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價入股和投資，按規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓價款。但宅基地是否可以轉(zhuǎn)讓，要看具體情況。如果你已經(jīng)是城鎮(zhèn)居民，那就無法轉(zhuǎn)讓，如果你是農(nóng)村居民且自己還沒有宅基地，那就可以轉(zhuǎn)讓。二、宅基地確權(quán)登記發(fā)證程序是怎樣的（一）申請：由村民向本轄區(qū)內(nèi)國土資源所（或國土資源分局）提出書面申請；（二）權(quán)屬審核：各國土資源所（分局）進(jìn)行土地登記資料的初審，縣國土資源局審核；經(jīng)審核無異議的，以國土資源局名義發(fā)布公告，公告時間不少于7日；公告到期后，統(tǒng)一報

根據(jù)《土地管理法》第六十二條的規(guī)定，農(nóng)村村民住宅基地需要由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府審批核準(zhǔn)。宅基地使用權(quán)的主體具有嚴(yán)格的身份限制，宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓限于本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員。將宅基地轉(zhuǎn)讓后，可以將協(xié)議進(jìn)行公證以對外聲明宅基地使用權(quán)已轉(zhuǎn)讓，使交易更具有安全性。對宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議進(jìn)行公證需要攜帶宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議、身份證件、其他關(guān)于宅基地使用權(quán)的證據(jù)材料等到當(dāng)?shù)氐墓C處進(jìn)行協(xié)議的公證。一、宅基地抵押貸款需要什么條件1、貸款人具有完全民事行為能力，沒有任何不良信用記錄；2、用于抵押的房屋所有權(quán)及宅基地使用權(quán)沒有權(quán)屬爭議，依法擁有政府相關(guān)主管部門頒發(fā)的權(quán)屬證明，未列入征地拆遷范圍；3、除用于抵押的農(nóng)民住房外，借款人應(yīng)有其他長期穩(wěn)定居住場所，并能夠提供相關(guān)證明材料；4、貸款人所在的集體經(jīng)濟(jì)組織書面同意宅基地使用權(quán)隨農(nóng)民住房一并抵押及處置；如果是以共有農(nóng)民住房抵押的，還應(yīng)當(dāng)取得其他共有人的書面同意。二、宅基地住宅抵押情況宅

1、村委會沒有權(quán)征收村民土地；2、村委會只能是被征收的主體，征地應(yīng)該由政府批準(zhǔn)部門實(shí)施。只有縣級以上地方人民政府才有權(quán)利組織實(shí)施征地，土地全民所有，即國家所有土地的所有權(quán)由國務(wù)院代表國家行使；3、任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。征收土地應(yīng)當(dāng)給予公平、合理的補(bǔ)償，保障被征地農(nóng)民原有生活水平不降低、長遠(yuǎn)生計(jì)有保障。征收土地應(yīng)當(dāng)依法及時足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及農(nóng)村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補(bǔ)償費(fèi)用，并安排被征地農(nóng)民的社會保障費(fèi)用。征收農(nóng)用地的土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市通過制定公布區(qū)片綜合地價確定。制定區(qū)片綜合地價應(yīng)當(dāng)綜合考慮土地原用途、土地資源條件、土地產(chǎn)值、土地區(qū)位、土地供求關(guān)系、人口以及經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展水平等因素，并至少每三年調(diào)整或者重新公布一次。征收農(nóng)用地以外的其他土地、地上附著物和青苗等的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市制定。《國有

農(nóng)村宅基地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓，但是必須具備以下條件：（一）經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織（村委會或者村集體全體成員，一般需要公示）同意；（二）轉(zhuǎn)讓人與受讓人為同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員（可以簡單理解為同一個村子的人）；（三）受讓人不能違反“一戶多宅”的原則，在接受轉(zhuǎn)讓時本人并無宅基地；（四）宅基地使用權(quán)不能單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，必須與住房一起轉(zhuǎn)讓。注意：轉(zhuǎn)讓人在此之后如果還要再申請新的宅基地，是不能被批準(zhǔn)的。一、外村人購買本村宅基地的規(guī)定是什么呢國家政策是禁止本集體土地賣給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人的?！锻恋毓芾矸ā返诎藯l第二款規(guī)定：“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除有法律規(guī)定屬于國家所有的外，屬于農(nóng)村集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。”由此可見，農(nóng)村村民住房的產(chǎn)權(quán)是有限的，只是建筑在該宅基地之上的建筑物才是村民個人的財產(chǎn)，而宅基地仍屬村民集體所有，如果把住房賣給了外村村民，那就等于把原本屬于本村村民集體所有的宅基地也

一、拆遷補(bǔ)償?shù)恼乜梢赞D(zhuǎn)讓嗎1、行政裁決：經(jīng)當(dāng)事人申請，由縣級以上地方人民政府房屋拆遷管理部門裁決。房屋拆遷管理部門是被拆遷人的，由同級人民政府裁決。裁決的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括補(bǔ)償方式和補(bǔ)償金額、安置用房面積和安置地點(diǎn)、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項(xiàng)。裁決應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起30日內(nèi)作出。2、依法起訴：若拆遷當(dāng)事人對裁決不服，可以在接到裁決書之日起60日內(nèi)向作出裁決的房屋拆遷管理部門的本級人民政府申請行政復(fù)議。也可以在接到裁決書之日起3個月內(nèi)向人民法院起訴。3、強(qiáng)制拆遷：如果被拆遷人或者房屋承租人拒絕執(zhí)行房屋拆遷管理部門的裁決，在裁決規(guī)定的搬遷期內(nèi)未搬遷的，可以依法實(shí)施強(qiáng)制拆遷，由房屋所在地市、縣人民政府責(zé)成有關(guān)部門執(zhí)行，或者由房屋拆遷管理部門申請人民法院執(zhí)行?！缎姓V訟法》第十二條人民法院受理公民、法人或者其他組織提起的下列訴訟：（一）對行政拘留、暫扣或者吊銷許可證和執(zhí)照、責(zé)令停產(chǎn)停業(yè)