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5月26日，國家稅務(wù)總局公布了《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》，明確土地增值稅清算過程中的若干計(jì)稅問題，這意味著土地增值稅清算從嚴(yán)執(zhí)行。

通知指出，土地增值稅清算時(shí)，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，要按照發(fā)票金額來確認(rèn)收入;未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以銷售合同的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。若銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整?！锻ㄖ愤€對拆遷安置、舊房轉(zhuǎn)讓等情況下的土地增值稅清算，確定了相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)，在規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)繳的土地增值稅，不加收滯納金。

多數(shù)的分析人士認(rèn)為，國稅總局上述政策的真實(shí)目的還是為了抑房價(jià)、促開工，打擊囤地和捂盤。政府部門目前最擔(dān)心的是開發(fā)商捂盤不賣和不開工。如果那樣，待政策被市場逐漸消化后，房價(jià)還是會(huì)大漲。只有嚴(yán)格清算土地增值稅，開發(fā)商才會(huì)讓利降價(jià)，不至于捂盤。不過，因?yàn)橥恋卦鲋刀惽逅愕碾y度很大，需要多個(gè)部門協(xié)同處理，實(shí)際征收難度確實(shí)很大。上述稅收清算政策的覆蓋面因此很可能僅限在那些捂盤囤地現(xiàn)象比較突出的項(xiàng)目上。

2010年房地產(chǎn)調(diào)控供需雙管齊下

對于引起前期市場出現(xiàn)快速下跌的超預(yù)期的房地產(chǎn)調(diào)控政策，經(jīng)過了一個(gè)多月的實(shí)施，新國十條調(diào)控政策已經(jīng)取得初步效果，二手房成交量大幅下滑，價(jià)格也開始松動(dòng)，但開發(fā)商充裕的資金使新房價(jià)格維持在較高水平。目前商品房調(diào)控政策進(jìn)入了觀察期，這一方面會(huì)使投資者預(yù)期后續(xù)政策暫時(shí)不會(huì)更加嚴(yán)厲，從而有利于緩解市場的緊張情緒，另一方面，管理層會(huì)觀察房地產(chǎn)市場的進(jìn)一步反應(yīng)，只有在房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)明顯回調(diào)時(shí)后續(xù)政策才可能放松。在政策進(jìn)入觀察期但市場預(yù)期仍未完全明朗前，市場仍然難有明朗的趨勢。

不過，由于短期房地產(chǎn)板塊跌幅過大，市場開始討論左邊建倉問題。看多的理由和看空的理由似乎都有。

看多的邏輯：(1)加息緩行;(2)地方樓市新政推遲，市場預(yù)期趨于穩(wěn)定;(3)10年業(yè)績鎖定性較好，目前股價(jià)已經(jīng)反映11年業(yè)績下滑20%;(4)歐洲債務(wù)危機(jī)引發(fā)全球經(jīng)濟(jì)二次探底，歐盟作為中國的第二大出口區(qū)，將對中國經(jīng)濟(jì)增長帶來負(fù)面影響，類似于08年，房地產(chǎn)調(diào)控政策因此放松。

看空的邏輯：(1)政策未盡;(2)各大城市銷量出現(xiàn)明顯萎縮，預(yù)計(jì)11年業(yè)績出現(xiàn)下滑;(3)預(yù)計(jì)下半年新開工量調(diào)減，也將影響12年的銷量。(4)估值不能作為股票推薦的首要理由。估值基準(zhǔn)和業(yè)績預(yù)測都有調(diào)整的風(fēng)險(xiǎn)和必要。

這其中，多數(shù)機(jī)構(gòu)的機(jī)點(diǎn)還是認(rèn)為，中期巨大的跌幅意味著板塊進(jìn)一步暴跌動(dòng)能不足，但房產(chǎn)稅落地、預(yù)售款監(jiān)管等政策預(yù)期猶在，房價(jià)普跌促使成交量反轉(zhuǎn)預(yù)計(jì)也將發(fā)生在9月份以后，扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)板塊趨勢的催化劑尚未出現(xiàn)。

在行業(yè)調(diào)整過程中，上市公司的估值水平并不可靠，國金證券認(rèn)為判斷政策底部來指導(dǎo)投資更為保險(xiǎn)。近期政府態(tài)度的微調(diào)會(huì)一定程度消除市場過于悲觀的預(yù)期，短期存在反彈的可能。但目前僅是政策進(jìn)入短期平靜期，隨時(shí)有反復(fù)的可能，也即尚未達(dá)到政策底部。因?yàn)樾袠I(yè)基本面的調(diào)整從四月中旬開始，經(jīng)歷如此短的調(diào)整周期就放松對地產(chǎn)的調(diào)控可能會(huì)導(dǎo)前期調(diào)控成果的前功盡棄。政策底部還需要一段時(shí)間的等待以及地產(chǎn)新開工數(shù)據(jù)下滑的印證。

點(diǎn)評：

比以往政策更嚴(yán)格。在上一輪房價(jià)暴漲時(shí)，就提到土地增值稅清算一說。06年底，國稅總局下發(fā)《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》，要求從2007年2月1日起全面清算土地增值稅，其中也規(guī)定了若干清算細(xì)則。由于金融危機(jī)，這一政策暫時(shí)擱淺。此次通知是2006年出臺的《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》的升級版，要求比此前規(guī)定更嚴(yán)格。

開發(fā)商資金收緊，預(yù)計(jì)推盤增加。通脹必不可免，市場普遍預(yù)期資產(chǎn)價(jià)格仍會(huì)上漲。通過銀行信貸來限制投資性需求只是暫時(shí)的應(yīng)急措施。目前開發(fā)商資金還比較充沛，仍存在不少捂盤現(xiàn)象，欲等政策消化后再推盤，那么，此次政策調(diào)控的效果就要打折。

土地增值稅是累進(jìn)稅率，房價(jià)越高，獲得的利潤越多，繳納土地增值稅越多。之前，大部分房地產(chǎn)公司的土地增值稅僅按1%~2%預(yù)征，待樓盤銷售交付后再進(jìn)行清算。但由于清算難度大，實(shí)際繳納比例遠(yuǎn)低于稅法規(guī)定比例。嚴(yán)格清算增值稅，已經(jīng)銷售的樓盤都要清算土地增值稅，如果能夠全部清算，09年各地理論上至少可以獲得2640億元的稅收收入。開發(fā)商資金收緊，即使后面房價(jià)還能漲，但是預(yù)期要多交稅，捂盤還有資金占用成本，因此，在一定程度上有利于增加開發(fā)商推盤量，增加市場供給。

政策組合拳，仍以打壓房價(jià)為目的。此次政策調(diào)控的觸發(fā)點(diǎn)是各地房價(jià)上漲過猛。房價(jià)上漲，一是由于對通脹預(yù)期產(chǎn)生恐慌，投資性需求過剩，二是開發(fā)商捂盤，供給不足。如果說清算土地增值稅是從供給端來調(diào)控房地產(chǎn)市場，房產(chǎn)稅則從需求端來調(diào)控房地產(chǎn)市場，雙管齊下，才能使政策真正起作用。結(jié)合房貸政策、土地政策，政策正以組合拳的方式對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控，其仍以打壓房價(jià)，解決居民住房問題為最終目的。