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營(yíng)業(yè)稅：不足五年全額繳納

計(jì)算公式：購(gòu)房不足五年，應(yīng)納稅額=全額×5.55%；

購(gòu)房超過(guò)五年(含5年)，應(yīng)納稅額=[賣(mài)出價(jià)-買(mǎi)入價(jià)]×5.55%

關(guān)于房屋購(gòu)買(mǎi)時(shí)間的確定：

1)2005年5月31日前購(gòu)買(mǎi)的新建商品房，以產(chǎn)權(quán)證或房屋交接書(shū)上記載的時(shí)間按孰先原則確定。

2)2005年5月31日前購(gòu)買(mǎi)的存量商品房，以產(chǎn)權(quán)證上記載的時(shí)間確定。

3)2005年6月1日后購(gòu)買(mǎi)的商品房，以產(chǎn)權(quán)證或契稅清算后取得的完稅證上的時(shí)間確定。

個(gè)人所得稅：核定征收未必吃虧、裝修費(fèi)公證費(fèi)扣除需憑證

計(jì)算公式：應(yīng)納稅額=(賣(mài)出價(jià)-買(mǎi)入價(jià)-買(mǎi)入時(shí)交納的契稅-貸款利息-裝修費(fèi)用-本次交易產(chǎn)生的營(yíng)業(yè)稅及其附加、土地增值稅、印花稅、公證費(fèi))×20%

個(gè)人所得稅的優(yōu)惠政策：

1)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅。

2)個(gè)人賣(mài)出住宅后，一年內(nèi)又購(gòu)入住房的，可按賣(mài)出和買(mǎi)入房屋的金額比例退還所交納的個(gè)人所得稅保證金。

值得注意的是，裝修費(fèi)用和貸款利息都算在提前扣除項(xiàng)中，扣除裝修費(fèi)用時(shí)，須提供實(shí)際支付裝修費(fèi)用的稅務(wù)統(tǒng)一發(fā)票，并且發(fā)票上付款人姓名與房屋產(chǎn)權(quán)人一致(但如果裝修房，即合同注明房?jī)r(jià)款中含有裝修費(fèi)的，不得重復(fù)扣除)。利息一項(xiàng)則根據(jù)憑貸款銀行出具的有效證明據(jù)實(shí)扣除。按照有關(guān)規(guī)定實(shí)際支付的手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等，也都要憑有效證明。

土地增值稅：最痛的一環(huán)

計(jì)算方式：應(yīng)納稅額=[賣(mài)出價(jià)-買(mǎi)入價(jià)-買(mǎi)入時(shí)繳納的契稅-本次交易產(chǎn)生的營(yíng)業(yè)稅及其附加、印花稅-房產(chǎn)交易費(fèi)]×使用稅率-扣除項(xiàng)目合計(jì)×速算扣除系數(shù)

花園住宅的土地增值稅是2005年6月1日開(kāi)始征收的，只要產(chǎn)權(quán)證上標(biāo)明花園住宅或者花園洋房，無(wú)論原產(chǎn)權(quán)人持有了多長(zhǎng)時(shí)間，一旦轉(zhuǎn)讓交易就要繳納此稅種。其稅率則是按照累進(jìn)制，視增值額的不同而不同，范圍在30%-60%之間，而且是強(qiáng)制執(zhí)行，沒(méi)有特例。

貼士1：使用稅率和速算扣除系數(shù)按增值率大小確定：

增值率≤50%，適用稅率30%，速算扣除系數(shù)0

50%<增值率≤100%，適用稅率40%，速算扣除系數(shù)5%

100%<增值率≤200%，適用稅率50%，速算扣除系數(shù)15%

增值率>200%，適用稅率60%，速算扣除系數(shù)35%

注：無(wú)法提供購(gòu)房發(fā)票及契稅完稅憑證的，可按資產(chǎn)評(píng)估值計(jì)算應(yīng)扣除的房屋購(gòu)入價(jià)

貼士2：土地增值稅的優(yōu)惠政策：

凡符合以下兩項(xiàng)條件，且居住滿3年未滿5年的，土地增值稅減半征收；居住滿5年的，全額免征土地增值稅：

1)因工作調(diào)動(dòng)而出售房屋(需提供相關(guān)證明)。

2)因以改善住房條件為目的出售房屋(已購(gòu)入新住宅，且新購(gòu)入住宅較所出售花園住宅面積更大)。

倘若一套原購(gòu)房總成本200萬(wàn)元的獨(dú)立別墅，3年以內(nèi)轉(zhuǎn)讓賣(mài)出的話，如售價(jià)為400萬(wàn)元，增值額就達(dá)100%，將征收40%的土地增值稅，即要繳稅約40萬(wàn)元。

而且從優(yōu)惠條件中不難看出，持有獨(dú)立別墅滿5年以后進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的，在交易時(shí)也不一定是全都能免征土地增值稅，而要由稅務(wù)局所屬的相關(guān)部門(mén)進(jìn)行審核，確定屬于自住性質(zhì)的，而審核確定為投資用房的話，則依然要繳納此稅。