近年來，農(nóng)村的房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸活躍，農(nóng)民往往將自己在宅基地上所建房屋或者出租，或者賣給他人。購買者中有的是本村或者外村村民，有的是外來打工者，還有的則是城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民，由此而產(chǎn)生的糾紛也不斷增多。今年以來訴訟到文登法院的涉及農(nóng)村房屋買賣合同糾紛的案件有十幾件，而且隨著城建開發(fā)的擴(kuò)展，該類案件數(shù)量有進(jìn)一步增加的趨勢(shì)。以下筆者結(jié)合審判實(shí)踐和法律規(guī)定，就相關(guān)問題進(jìn)行分析探討。
一、目前法院受理的涉及農(nóng)村私有房屋買賣糾紛案件基本情況
1、從買賣雙方身份來看，出賣人為農(nóng)村村民，買受人主要為城市居民或外村村民，也有是同村村民的情況。
2、從交易發(fā)生的時(shí)間看，多發(fā)生在起訴前兩年以上，有的甚至是更長時(shí)間。
3、從合同履行來看，大多依約履行了合同義務(wù)，出賣人交付了房屋，買受人給付了房款并入住房屋。但多未辦理房屋登記變更或宅基地使用權(quán)變更登記手續(xù)。
4、從訴訟的起因看，多緣于土地增值以及土地征用、房屋拆遷等因素，房屋現(xiàn)值或拆遷補(bǔ)償價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于原房屋買賣價(jià)格，出賣人受利益驅(qū)動(dòng)而起訴。
5、從標(biāo)的物現(xiàn)狀看，有的房屋已經(jīng)過裝修、翻建、改建等添附行為。這是目前法院處理此類案件的難點(diǎn)，涉及到對(duì)房屋增值部分的處理問題。
二、我國法律規(guī)定在農(nóng)村應(yīng)該享受房屋買賣權(quán)利的條件
在農(nóng)村宅基地的房屋，《土地管理法》規(guī)定：一戶只享受一宅。按照法律規(guī)定，在農(nóng)村應(yīng)該享受房屋買賣權(quán)利的人，一、必須是本村的村民。二、這個(gè)人在村里沒有住宅。再一個(gè)是本村的居民因?yàn)榻Y(jié)婚、分居、分戶這樣也可以購買房屋;同時(shí)規(guī)定賣房的人不得再申請(qǐng)宅基地。另外對(duì)于不屬本村村民可以在本村享受宅基地，國家有幾個(gè)特殊規(guī)定：一是在外面當(dāng)兵的現(xiàn)役軍人也可以在村里沒有居住的情況下可以購買;二是退離休的干部、職工，回原籍落戶的，在農(nóng)村確無房居住的，也可以申請(qǐng)宅基地;其他的幾種情況必須是縣以上人民政府做出特殊規(guī)定的。否則其他人不得在農(nóng)村購買宅基地。
三、關(guān)于農(nóng)村私有房屋買賣糾紛合同效力的認(rèn)定
以認(rèn)定無效為原則，以認(rèn)定有效為例外，只有買賣雙方都是同一經(jīng)濟(jì)組織成員的，可以認(rèn)定合同有效。因?yàn)椋?、房屋買賣必然涉及到宅基地的買賣，而宅基地買賣是我國法律、法規(guī)所禁止的。根據(jù)我國土地管理法的規(guī)定，宅基地屬于農(nóng)民集體所有，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)經(jīng)營管理。國務(wù)院辦公廳1999年頒布《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》規(guī)定，農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。
2、宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與特定的身份關(guān)系相聯(lián)系，不允許轉(zhuǎn)讓。目前農(nóng)村私有房屋買賣中大多買房人名義上是買房，實(shí)際是買地，在房地一體的格局下，處分房屋的同時(shí)也處分了宅基地，損害了集體經(jīng)濟(jì)組織的權(quán)益，是法律法規(guī)明確禁止的。
3、目前農(nóng)村房屋買賣無法辦理產(chǎn)權(quán)證書變更登記，故買賣雖完成，但買受人無法獲得所有權(quán)人的保護(hù)。
四、法院審理涉及農(nóng)村私有房屋買賣糾紛案件的處理原則
一是尊重歷史，照顧現(xiàn)實(shí)。農(nóng)村私有房屋交易是在城鄉(xiāng)流動(dòng)加大、居住區(qū)域界限打破和城鄉(xiāng)一體化的大背景下產(chǎn)生的，對(duì)此缺少監(jiān)管是造成這種現(xiàn)狀的制度誘因，而土地市場(chǎng)價(jià)格的持續(xù)上揚(yáng)、房屋拆遷補(bǔ)償等是引起此類案件的主要原因。審理此類案件實(shí)事求是地看待上述背景，要考慮到目前城鄉(xiāng)界限仍未完全打破，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織仍有一定的封閉性，農(nóng)村土地屬于集體所有，目前法律、政策限制集體土地流轉(zhuǎn)是一種現(xiàn)實(shí)。
二是嚴(yán)格執(zhí)行法律和相關(guān)政策，穩(wěn)定房屋市場(chǎng)解決糾紛，有法依法處理，暫無規(guī)定的可緩解處理。要以有利于妥善解決現(xiàn)有糾紛、有利于規(guī)范當(dāng)事人交易行為為指導(dǎo)，起到制約行為人謹(jǐn)慎處分自己房屋的積極效果。
三是綜合權(quán)衡買賣雙方的利益。首先要全面考慮到合同無效對(duì)雙方當(dāng)事人的利益影響以及各方的過錯(cuò)責(zé)任大小，尤其是出賣人因土地升值或拆遷、補(bǔ)償所獲利益，以及買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣價(jià)格的差異造成的損失;其次，對(duì)于受人已經(jīng)翻建、擴(kuò)建房屋的情況，應(yīng)對(duì)其添附價(jià)值進(jìn)行補(bǔ)償;再是返還、騰退房屋同時(shí)應(yīng)注意妥善安置房屋買受人，為其留出合理的騰退時(shí)間。
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法律綜合知識(shí)農(nóng)村房屋買賣合同的效力，分三種情況：一是本村村民購買本村集體土地上的房屋，該合同有效；二是城鎮(zhèn)居民購買集體土地上的房屋，該合同無效；三是非本村村民購買集體土地上的房屋，該合同無效。農(nóng)村房屋要買賣必須具備以下條件：1、如果農(nóng)村房屋的受讓對(duì)象是同一集體經(jīng)濟(jì)組織的成員；2、受讓人沒有其他房產(chǎn)；3、該轉(zhuǎn)讓房屋建造合法，是經(jīng)過批準(zhǔn)建造的，并且該受讓房屋必須符合當(dāng)?shù)匾?guī)定的標(biāo)準(zhǔn)；4、房屋買賣應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)并經(jīng)集體經(jīng)濟(jì)組織批準(zhǔn)同意?！锻恋毓芾矸ā返诹l農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。人均土地少、不能保障一戶擁有一處宅基地的地區(qū)，縣級(jí)人民政府在充分尊重農(nóng)村村民意愿的基礎(chǔ)上，可以采取措施，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)保障農(nóng)村村民實(shí)現(xiàn)戶有所居。農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃、村莊規(guī)劃，不得占用永久基本農(nóng)田，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地2024-05-03290人看過 -
農(nóng)村房屋買賣(一)違反一戶一宅的農(nóng)村房屋買賣合同的效力。(二)非同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員間農(nóng)村房屋買賣合同效力。(三)共有人一方未經(jīng)他方同意出售農(nóng)村房屋的情形。(四)農(nóng)村拆遷安置房買賣合同糾紛。(五)小產(chǎn)權(quán)房買賣問題。(六)新農(nóng)村建設(shè)中的房屋買賣引發(fā)的糾紛，等等。一、農(nóng)民房是否能夠買賣《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定農(nóng)村宅基地屬農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織所有，只有該組織成員才享有宅基地使用權(quán)；農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地；農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的不予批準(zhǔn)。從上述規(guī)定來看，法律雖未禁止農(nóng)村村民出賣、出租宅基地上所建住宅，但對(duì)售房主體卻有限制。農(nóng)村房屋買賣的出售方一般為農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的村民，而購買方則存在兩種情況：一是集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員，二是集體經(jīng)濟(jì)組織以外的成員。1、集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員又分三種具體情況：一是本身已有宅基地，且符合國家規(guī)定的宅基地標(biāo)準(zhǔn)；二是已有宅基地，但尚未達(dá)到國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)；三2023-03-0551人看過 -
農(nóng)村房屋確認(rèn)合同效力糾紛的管轄法院是被告所在地的法院，根據(jù)《民事訴訟法》第二十一條對(duì)公民提起的民事訴訟，由被告住所地人民法院管轄；被告住所地與經(jīng)常居住地不一致的，由經(jīng)常居住地人民法院管轄。對(duì)法人或者其他組織提起的民事訴訟，由被告住所地人民法院管轄。同一訴訟的幾個(gè)被告住所地、經(jīng)常居住地在兩個(gè)以上人民法院轄區(qū)的，各該人民法院都有管轄權(quán)。第二十二條下列民事訴訟，由原告住所地人民法院管轄；原告住所地與經(jīng)常居住地不一致的，由原告經(jīng)常居住地人民法院管轄：（一）對(duì)不在中華人民共和國領(lǐng)域內(nèi)居住的人提起的有關(guān)身份關(guān)系的訴訟；（二）對(duì)下落不明或者宣告失蹤的人提起的有關(guān)身份關(guān)系的訴訟；（三）對(duì)被采取強(qiáng)制教育措施的人提起的訴訟；（四）對(duì)被監(jiān)禁的人提起的訴訟。一、合同糾紛管轄的規(guī)定1．因合同糾紛提起的訴訟，如果合同沒有實(shí)際履行，當(dāng)事人雙方住所地又都不在合同約定的履行地的，應(yīng)由被告住所地人民法院管轄。2．購銷合同的雙2023-02-28213人看過 -
仲裁機(jī)構(gòu)（1）無民事行為能力人所簽訂的二手房買賣合同。根據(jù)我國《民法典》的有關(guān)規(guī)定，無民事行為能力人由其法定代理人代理實(shí)施民事行為。因此，無民事行為能力人的房屋買賣均應(yīng)由其法定代理人代理簽訂合同，他們不能獨(dú)立簽訂二手房買賣合同，否則，屬無效合同。（2）限制行為能力人未取得法定代理人同意簽訂的二手房買賣合同。依據(jù)《民法典》的規(guī)定，限制行為能力人只能進(jìn)行與其年齡、智力、精神狀況相適應(yīng)的民事活動(dòng)，他們進(jìn)行房屋買賣應(yīng)當(dāng)由其法定代理人代為簽訂合同或取得法定代理人的同意。沒有法定代理人的同意，限制行為能力人自己簽訂的二手房買賣合同無效。（3）以欺詐的手段簽訂的二手房買賣合同，損害國家利益的合同。這是指一方當(dāng)事人以捏造事實(shí)或隱瞞真相等欺騙手段，致使對(duì)方當(dāng)事人發(fā)生錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)所簽訂的二手房買賣合同。（4）以脅迫的手段簽訂的二手房買賣合同，損害國家利益的合同。這是指一方當(dāng)事人以使對(duì)方財(cái)產(chǎn)、肉體或精神上受損害相威脅，迫使2023-07-03350人看過
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法律綜合知識(shí)一、農(nóng)村買賣的房屋有沒有法律效力農(nóng)村房屋買賣，如果當(dāng)事人有民事行為能力，是真實(shí)意思表示，不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定和公序良俗的，具有法律效力?！吨腥A人民共和國民法典》第一百四十三條【民事法律行為有效的條件】具備下列條件的民事法律行為有效：1．行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；2．意思表示真實(shí)；3．不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不違背公序良俗。二、農(nóng)村房屋買賣合同糾紛的訴訟時(shí)效房屋買賣合同糾紛案件有時(shí)效。房屋買賣合同糾紛訴訟時(shí)效為3年，適用于訴訟時(shí)效的規(guī)定。訴訟時(shí)效可以中斷、中止，但是最多不能超過20年。當(dāng)權(quán)利人的權(quán)利受到侵害已經(jīng)超過20年的話，人民法院不會(huì)再保護(hù)權(quán)利人的權(quán)益?！睹穹ǖ洹返谝话侔耸藯l【普通訴訟時(shí)效、最長權(quán)利保護(hù)期間】向人民法院請(qǐng)求保護(hù)民事權(quán)利的訴訟時(shí)效期間為三年。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。訴訟時(shí)效期間自權(quán)利人知道或者應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利受到損害以及義務(wù)人之日起計(jì)算。法律另有規(guī)定的，依照2023-11-2656人看過 -
債務(wù)人一、解除房屋買賣合同效力確認(rèn)糾紛屬于民事糾紛嗎解除房屋買賣合同效力確認(rèn)糾紛屬于民事糾紛的一種。根據(jù)我國《民法典》的規(guī)定，合同的解除主要有兩種方式，即當(dāng)事人協(xié)商一致解除合同及當(dāng)事人行使約定或法定合同解除權(quán)解除合同，實(shí)踐中，后者是合同解除的常見方式。所謂合同解除權(quán)，是指合同約定的解除合同條件成就時(shí)，或出現(xiàn)法律規(guī)定的解除合同情形時(shí)，當(dāng)事人雙方或一方享有解除合同的權(quán)利。二、解除房屋買賣合同有什么后果解除房屋買賣合同的后果為：如果因一方違約而解除的，則違約方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，賠償造成的損失。如果雙方協(xié)商解除合同，則未履行的合同義務(wù)不再履行。根據(jù)2021年生效的《民法典》第五百六十六條的規(guī)定，合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以請(qǐng)求恢復(fù)原狀或者采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)請(qǐng)求賠償損失。合同因違約解除的，解除權(quán)人可以請(qǐng)求違約方承擔(dān)違約責(zé)任，但是當(dāng)事人另有約定的除外2023-05-03349人看過 -
合同成立房屋買賣合同糾紛法律效力由人民法院依據(jù)《民法典》當(dāng)中有效合同的構(gòu)成要件來確定?！吨腥A人民共和國民法典》第一百四十三條【民事法律行為有效的條件】具備下列條件的民事法律行為有效：（一）行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；（二）意思表示真實(shí)；（三）不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不違背公序良俗。一、房屋買賣合同規(guī)定是什么？《民法典》當(dāng)中對(duì)于房屋買賣合同的相關(guān)規(guī)定如下：第五百九十五條買賣合同是出賣人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同。第五百九十六條買賣合同的內(nèi)容一般包括標(biāo)的物的名稱、數(shù)量、質(zhì)量、價(jià)款、履行期限、履行地點(diǎn)和方式、包裝方式、檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)和方法、結(jié)算方式、合同使用的文字及其效力等條款。第五百九十七條因出賣人未取得處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移的，買受人可以解除合同并請(qǐng)求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任。法律、行政法規(guī)禁止或者限制轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物，依照其規(guī)定。第五百九十八條出賣人應(yīng)當(dāng)履行向買受人交付標(biāo)2023-02-19219人看過 -
農(nóng)村房屋買賣一、農(nóng)村房屋買賣合同的界定農(nóng)村房屋買賣合同生效的界定要看是否存在以下生效要件：1.出賣人和買受人均是同一村的村民。如果出賣人和買受人均是同一個(gè)村的村民，那么該合同是符合法律規(guī)定的，買賣合同當(dāng)然有效。2.買受人在買賣房屋時(shí)與出賣人不是同一個(gè)村的村民，但是，之后將戶口遷入到該村。那么，由于買受人具備了同一個(gè)村村民的資格，屬于同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員，買賣合同有效。3.房屋買賣合同經(jīng)過多次流轉(zhuǎn)，最后流轉(zhuǎn)到同一個(gè)村村民手里，那么該房屋買賣合同也有效。4.農(nóng)村房屋買賣合同的買受人在購買房屋時(shí)是村民，后又轉(zhuǎn)為居民的，不影響合同的效力。二、農(nóng)村房屋買賣可以過戶嗎農(nóng)村房屋買賣可以直接過戶。買賣雙方在投入使用的房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)簽訂房地產(chǎn)銷售合同。合同文本的模板可以使用住房和土地管理局規(guī)范，也可以使用自制合同。在使用自制合同的期間，當(dāng)事人在申請(qǐng)進(jìn)行預(yù)審查應(yīng)當(dāng)委托市住房和土地局認(rèn)可的法律服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。三、農(nóng)村房屋買賣2023-05-03494人看過
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顯失公平房屋買賣合同的效力認(rèn)定：1、買受人和出賣人具有相應(yīng)的民事行為能力，意思表示真實(shí)，合同依法成立的具有法律效力；2、當(dāng)事人惡意串通，損害他人合法權(quán)益的房屋買賣合同無效；3、基于重大誤解訂立的房屋買賣合同屬于可撤銷合同。一、合同只對(duì)一方有效嗎合同只對(duì)一方有利，只要是出于具有相應(yīng)民事行為能力當(dāng)事人真實(shí)意思表示自愿訂立，且不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定和社會(huì)公共利益的就能生效。但顯失公平、惡意串通損害國家公共利益或第三人合法權(quán)益，以及約定不平等格式條款的的合同無效。二、哪些情形不能出售二手房，二手房一年內(nèi)無效合同幾乎1.無民事行為能力人或限制行為能力人在沒有取得法定代理人同意所簽訂的房屋買賣合同；2.以欺詐、脅迫的手段簽訂的,損害國家利益的房屋買賣合同；3.乘人之危簽訂的房屋買賣合同；4.雙方當(dāng)事人惡意串通,損害國家、集體或他人利益所簽訂的房屋買賣合同；5.當(dāng)事人之間沒有簽訂書面房屋買賣合同,又無據(jù)可查的,也2023-03-26108人看過 -
訴訟時(shí)效房屋買賣合同效力糾紛如果起訴是有訴訟時(shí)效的限制，房屋買賣合同糾紛向法院起訴的，適用訴訟時(shí)效的規(guī)定，訴訟時(shí)效是3年，從當(dāng)事人知道權(quán)利被侵犯時(shí)開始計(jì)算?！吨腥A人民共和國民法典》第一百八十八條【普通訴訟時(shí)效、最長權(quán)利保護(hù)期間】向人民法院請(qǐng)求保護(hù)民事權(quán)利的訴訟時(shí)效期間為三年。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。訴訟時(shí)效期間自權(quán)利人知道或者應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利受到損害以及義務(wù)人之日起計(jì)算。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。但是，自權(quán)利受到損害之日起超過二十年的，人民法院不予保護(hù)，有特殊情況的，人民法院可以根據(jù)權(quán)利人的申請(qǐng)決定延長。一、常見的房屋買賣糾紛有哪些？1、定金糾紛定金糾紛是房產(chǎn)糾紛中的一個(gè)很常見的種類，合同簽訂時(shí)定金一定要以書面的形式進(jìn)行約定才有法律效力。定金的約定要全面，特別是對(duì)定金退回的適用情況進(jìn)行明確的說明。如果購房者不履行債務(wù)，沒有權(quán)利要求售房者返還定金。售房者如果不履行債務(wù)，需要向購房者返還雙倍定金。22023-02-25434人看過 -
優(yōu)先購買權(quán)在城市房地產(chǎn)需求增加的同時(shí)，房屋買賣糾紛也逐年遞增。在崇文區(qū)法院近期審理的房屋買賣糾紛案件中，要求認(rèn)定房屋買賣合同效力的案件，占了很大部分。房子賣賤了稱無權(quán)處分理由不足法院不予支持案例：包某居住的房屋被拆遷后，他同某房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂了《危舊房改造回遷購房協(xié)議書》，約定：包某購買一套一居室回遷房。包某委托某房屋中介機(jī)構(gòu)，與錢某簽訂房屋買賣合同。此時(shí)，該回遷房仍處于建設(shè)施工階段，包某尚未取得該房的所有權(quán)。后來，在錢某辦理完房屋過戶登記手續(xù)后，包某以自己賣房當(dāng)時(shí)并未取得房屋所有權(quán)，屬無權(quán)處分行為為由，要求法院認(rèn)定該房屋買賣合同無效。此時(shí)，房價(jià)已上漲了不少。分析：“無權(quán)處分行為”是指無權(quán)處分人以自己名義，對(duì)他人的權(quán)利標(biāo)的（如房屋）進(jìn)行處分的行為，如果事后經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)，則該處分行為有效；如果事后權(quán)利人拒絕追認(rèn)，則該處分行為自始無效。就本案而言，包某雖然當(dāng)時(shí)還未取得該回遷房屋的所有權(quán)，但由于有《危舊房2023-08-1297人看過 -
小產(chǎn)權(quán)房一、農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房買賣合同糾紛（一）取決于購買人是否為集體經(jīng)濟(jì)組織成員，如果是，那么這個(gè)合同即是有效的，相反則是無效的。根據(jù)我國法律規(guī)定農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。而農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對(duì)宅基地也只有享有使用權(quán)，農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不能受到法律的認(rèn)可與保護(hù)，也就不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。由此可見，小產(chǎn)權(quán)房是不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售的。（二）同時(shí)，一些行政法規(guī)也規(guī)定了城鎮(zhèn)居民不得去農(nóng)村購買小產(chǎn)權(quán)房，如：國務(wù)院《關(guān)于深化改革嚴(yán)禁土地管理的決定》重申，“禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地”；國務(wù)院辦公廳國辦發(fā)（2021）71號(hào)通知重申：“農(nóng)村住宅用地只能分給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得在農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)村住宅和小產(chǎn)權(quán)房?！保ㄈ┮虼?，若城鎮(zhèn)居民購買小產(chǎn)權(quán)房，小產(chǎn)權(quán)房買賣合同是無效的。二、小產(chǎn)權(quán)房買賣合同怎樣寫出賣人（甲方）2023-06-1056人看過
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法律綜合知識(shí)一、農(nóng)村房屋買賣如何簽訂有力合同合同只要是出于當(dāng)事人真實(shí)的意思表示，不存在法定無效的情形就具有法律效力。當(dāng)事人在訂立合同時(shí)必須具有相應(yīng)的訂立合同的行為能力，合同當(dāng)事人的意思表示真實(shí)，合同不違反法律或者社會(huì)公共利益。合同的有效要件：1．主體合格，即訂立合同的當(dāng)事人雙方都必須具有訂立合同的資格。2．意思表示真實(shí)，即合同當(dāng)事人在訂立合同的整個(gè)過程中所提出的要約或承諾的內(nèi)容，都是自己獨(dú)立意志的表現(xiàn)，是其真實(shí)的意思表示。3．內(nèi)容合法，形式合乎要求。內(nèi)容合法，主要是指標(biāo)的合法，即合同標(biāo)的不屬國家明令禁止買賣的物或法律、政策所不允許的行為，或者須特價(jià)但未經(jīng)許可要經(jīng)營的物或行為?！吨腥A人民共和國民法典》第四百七十條合同的內(nèi)容由當(dāng)事人約定，一般包括下列條款：（一）當(dāng)事人的姓名或者名稱和住所；（二）標(biāo)的；（三）數(shù)量；（四）質(zhì)量；（五）價(jià)款或者報(bào)酬；（六）履行期限、地點(diǎn)和方式；（七）違約責(zé)任；（八）解決爭(zhēng)議的方2023-07-13190人看過 -
宅基地糾紛[基本案情]2002年，甲在農(nóng)村自建了一套住房，后考慮出售該住房。城市居民乙獲此消息后，經(jīng)協(xié)商，與甲簽訂了一份《房屋買賣協(xié)議》。約定甲將位于某村的房屋四間轉(zhuǎn)讓給乙，乙支付購房款人民幣20萬元，甲負(fù)責(zé)協(xié)助乙辦理有關(guān)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)。協(xié)議簽訂后，乙依約支付甲購房款20萬元，但未能辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。2003年乙向法院起訴，要求甲方協(xié)助其辦理過戶手續(xù)。[律師觀點(diǎn)]律師認(rèn)為，甲乙雙方簽訂的《房屋買賣協(xié)議》違反了國家關(guān)于宅基地不能由個(gè)人非法買賣的禁止性規(guī)定，屬于無效合同。乙的訴訟請(qǐng)求不會(huì)得到法院支持。本案表面上看是房屋買賣問題，但根據(jù)我國法律規(guī)定房隨地走和地隨房走的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓原則。本案實(shí)質(zhì)上涉及農(nóng)村宅基地的使用權(quán)問題。宅基地是指依法經(jīng)審批由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織分配給其組織內(nèi)部成員用于建造住宅的，沒有使用期限限制的集體土地?！稇椃ā返?0條規(guī)定：農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有;2023-04-22205人看過
分居是指夫妻雙方在繼續(xù)維持其夫妻關(guān)系的情況下，停止共同生活，并各自建立屬于自己的生活方式的狀況。 通常情況下，即使夫妻雙方仍然同住于一個(gè)屋檐下，但只要彼此已分房，各不相干，這種情況如果滿了兩年，那么在法律上即可認(rèn)定為夫妻分居。 在法定分居情... 更多>
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農(nóng)村宅基地買賣糾紛怎么處理？發(fā)生買賣糾紛，農(nóng)村房屋買賣合同效力海南在線咨詢 2022-03-25農(nóng)村宅基地買賣應(yīng)嚴(yán)格按照法律法規(guī)的規(guī)定進(jìn)行。對(duì)于由此引發(fā)的糾紛，應(yīng)當(dāng)綜合考慮出賣人出售房屋是否經(jīng)過審批同意、合同是否履行完畢以及買受人的身份等因素，區(qū)分不同情況，妥善處理，具體如下：第一、對(duì)于發(fā)生在本鄉(xiāng)范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣，該房屋買賣合同認(rèn)定為有效。第二、對(duì)于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員的，如果取得有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)的，可以認(rèn)定合同有效。第三、對(duì)于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員的 -
農(nóng)村私有房屋買賣合同是否有效？合同無效的情況下農(nóng)村房屋能否買賣內(nèi)蒙古在線咨詢 2022-01-23農(nóng)村私有房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。首先，房屋買賣必然涉及宅基地買賣，而宅基地買賣是我國法律、法規(guī)所禁止的。根據(jù)我國土地管理法的規(guī)定，宅基地屬于農(nóng)民集體所有，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營、管理。國務(wù)院辦公廳1999年頒布的《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房 -
農(nóng)村房屋買賣的效力，宅基地房屋買賣合同能否有效浙江在線咨詢 2023-07-14根據(jù)《土地管理法》第六十三條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。”農(nóng)村村民一戶只能申請(qǐng)一處宅基地，農(nóng)民宅基地使用權(quán)由于是村民基于其身份而無償取得的與集體經(jīng)濟(jì)組織成員的資格是聯(lián)系在一起的。包括建了房屋、建過房屋或者決定用于建造房屋的土地，建了房屋的土地、建過房屋但已無上蓋物或不能居住的土地以及準(zhǔn)備建房用的規(guī)劃地三種類型。 -
農(nóng)村房屋買賣的手續(xù)農(nóng)村房屋買賣有什么效力內(nèi)蒙古在線咨詢 2022-10-23宅基地可以在內(nèi)部轉(zhuǎn)讓，外部轉(zhuǎn)讓法律不保護(hù)
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農(nóng)村房屋買賣合同效力是怎樣的，怎么認(rèn)定買賣雙方簽訂的合同有效？云南在線咨詢 2022-04-28《土地管理法》第63條規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。 由于集體建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓受到限制，出賣房屋也就受到限制。根據(jù)規(guī)定，農(nóng)村私有房屋買賣合同的效力應(yīng)認(rèn)定無效為原則，以認(rèn)定有效為例外。只有房屋買賣的雙方均是同一集體經(jīng)濟(jì)組織的成員的，可以認(rèn)定合同有效。 另有規(guī)定，城鎮(zhèn)居民與農(nóng)村居民之間簽訂的房屋或者宅基地的買賣合同無效，不支持城鎮(zhèn)居民要求在農(nóng)村購買宅基地或者
