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而我們所說的“小產(chǎn)權(quán)房”，是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，亦稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”。該類房沒有國家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證也不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。

那么有了小產(chǎn)權(quán)房，肯定也有大產(chǎn)權(quán)房。沒錯，我們平常經(jīng)常提到的普通商品房其實就是大產(chǎn)權(quán)房。這兩者有什么區(qū)別呢？下面我們一起來了解了解。

小產(chǎn)權(quán)房與大產(chǎn)權(quán)房的區(qū)別？

產(chǎn)權(quán)：在產(chǎn)權(quán)方面，小產(chǎn)權(quán)房只具備部分產(chǎn)權(quán)，所謂的部分產(chǎn)權(quán)，就是只強調(diào)永久使用權(quán)和繼承權(quán)，而對收益權(quán)和處分權(quán)的行使則限定在一定范圍之內(nèi)。

比如說經(jīng)濟(jì)適用房，它就屬于小產(chǎn)權(quán)房，這種房屋購房者可以繼承和出售，但出售要在購買5年以后才可以進(jìn)行，并且售房的收入在扣除相關(guān)稅費后，按個人與單位或政府各自所占的產(chǎn)權(quán)比例進(jìn)行分配。所以在收益方面并不是說賣出的錢都是自己的。而大產(chǎn)權(quán)房具備全部產(chǎn)權(quán)，也就是擁有了房屋、住宅的占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)。比如商品房。

土地出讓金：在房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓時，大產(chǎn)權(quán)房即商品房不用再繳土地出讓金，小產(chǎn)權(quán)房即經(jīng)濟(jì)適用房要補繳土地出讓金。

發(fā)證機關(guān)：大產(chǎn)權(quán)房的發(fā)證機關(guān)是國家，而小產(chǎn)權(quán)房的發(fā)證機關(guān)是鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府，并且產(chǎn)權(quán)證得不到國家的認(rèn)可。

價格：小產(chǎn)權(quán)房價格要比大產(chǎn)權(quán)房價格低，一般僅是同地區(qū)商品房價格的1／3甚至更低。這也是很多人愿意冒著風(fēng)險購買的原因。

小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險都有哪些？

不是說所有的小產(chǎn)權(quán)房都有風(fēng)險，都是不合法的，如果是通過政府批準(zhǔn)有正規(guī)建設(shè)手續(xù)的新民居，那就是合法的，可以長久擁有居住，就像經(jīng)濟(jì)適用房。

一般來說，狹義上的“小產(chǎn)權(quán)房”性質(zhì)有兩種：一種是在集體建設(shè)用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只屬于該農(nóng)村的集體所有者，外村農(nóng)民不能購買；另一種是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設(shè)的房子。這類房屋風(fēng)險比較大。具體有哪些風(fēng)險呢，下面我們再一起來看看。

在法律效力方面，如果將這類房屋未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)出售給本鄉(xiāng)以外的人員，合同尚未實際履行或者購房人尚未實際居住使用該房屋的，則該合同作無效處理。

在房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方面，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售，即購買后不能合法轉(zhuǎn)讓過戶。因為小產(chǎn)權(quán)房只有使用權(quán)，沒有所有權(quán)。

如果日后這類房屋遭到強制拆除，購房人可能既要不回房屋，又得不到賠償。因為這類房屋的產(chǎn)權(quán)不是合法的。

在房屋監(jiān)管方面也存在著許多漏洞。如果出現(xiàn)了房屋質(zhì)量的問題，很難找到相關(guān)單位來進(jìn)行維修。