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小產(chǎn)權(quán)房出現(xiàn)的原因：

1、城市房?jī)r(jià)過(guò)高。

2、擦邊球的空間。

3、農(nóng)地制度不合理。

小產(chǎn)權(quán)房承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)：

一、缺少“五證”。

二、拆遷難補(bǔ)償。

三、質(zhì)量難保證。

四、配套不完善。

五、遺贈(zèng)也麻煩。

六、小產(chǎn)權(quán)房不能抵押或者上市轉(zhuǎn)賣。

購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房的法律風(fēng)險(xiǎn)提示

小產(chǎn)權(quán)房不是法律概念，是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。所謂小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村委會(huì)頒發(fā)，所以叫做鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房，又叫小產(chǎn)權(quán)房。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證的所謂小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)，實(shí)際上沒(méi)有真正的產(chǎn)權(quán)。這種房沒(méi)有國(guó)家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購(gòu)房合同國(guó)土房管局也不會(huì)給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證也不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。

購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房會(huì)有哪些風(fēng)險(xiǎn)

第一，法律風(fēng)險(xiǎn)

前面已經(jīng)詳細(xì)論述了由于小產(chǎn)權(quán)房的特殊法律屬性，使得小產(chǎn)權(quán)房的流通轉(zhuǎn)讓存在很多的限制，因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房只具備了普通商品房的使用性質(zhì)，但不具備普通商品房的法律性質(zhì)，其并不是商品房。

所以，法律法規(guī)對(duì)商品房的相關(guān)規(guī)定和制度對(duì)小產(chǎn)權(quán)房是無(wú)效的，人民法院也不能適用商品房買賣的法律規(guī)定及司法解釋處理涉及小產(chǎn)權(quán)房的案件，購(gòu)房人的權(quán)益很難得到維護(hù)。

同時(shí)，由于購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房的合同是無(wú)效的，因此根據(jù)法律規(guī)定購(gòu)房人只能要求開(kāi)發(fā)商退還購(gòu)房款并按銀行同期貸款利率支付利息等。但是根據(jù)目前已有的案例來(lái)看如果購(gòu)房人明知所購(gòu)房屋是小產(chǎn)權(quán)房仍然購(gòu)買的，由于己方有過(guò)錯(cuò)，可能人民法院就不會(huì)支持其要求賠償損失的請(qǐng)求。而且即使開(kāi)發(fā)商違約，由于合同無(wú)效，購(gòu)買人的權(quán)利將無(wú)法得到保障。由于小產(chǎn)權(quán)房不受法律認(rèn)可，也不用在房管部門備案，不在政府機(jī)構(gòu)監(jiān)管范圍內(nèi)，因此在使用房屋的過(guò)程中，如果遇到一些房屋質(zhì)量問(wèn)題、公共設(shè)施維護(hù)問(wèn)題，其救濟(jì)途徑就非常有限。

最典型的案子就是1994年全國(guó)各地的畫(huà)家入駐通州宋莊，逐漸形成全國(guó)最大的畫(huà)家聚集地。但由于房?jī)r(jià)飛漲等多方面原因，陸續(xù)發(fā)生賣房農(nóng)民因反悔賣房起訴畫(huà)家的案件，至今已經(jīng)形成13起討房訴訟。

2007年7月，畫(huà)家李某蘭第一個(gè)接到了一審敗訴判決書(shū)，法院判決合同無(wú)效，要求原房主按照評(píng)估價(jià)給李某蘭9．3萬(wàn)元補(bǔ)償款，李某蘭于判決生效90日內(nèi)騰房。李某蘭遂向市二中院上訴。

2007年12月，二中院終審首次認(rèn)定畫(huà)家村農(nóng)村房屋買賣合同無(wú)效，但判決中指出合同無(wú)效主要責(zé)任在于農(nóng)民反悔，李某蘭可就賠償問(wèn)題另行主張。

第二，政策風(fēng)險(xiǎn)

在購(gòu)買的是在建小產(chǎn)權(quán)房，購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商簽訂合同并交付房款后，如果相關(guān)部門整頓小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)項(xiàng)目，可能就會(huì)導(dǎo)致部分項(xiàng)目停建甚至被強(qiáng)迫拆除。那么結(jié)果只能是購(gòu)房人找開(kāi)發(fā)商索要購(gòu)房款，購(gòu)房人就可能面臨既無(wú)法取得房屋，又不能及時(shí)索回房款的尷尬境地。另外，購(gòu)房后如果遇到國(guó)家征地拆遷，由于小產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有國(guó)家認(rèn)可的合法產(chǎn)權(quán)，購(gòu)房人并非合法的產(chǎn)權(quán)人，所以其很可能無(wú)法得到對(duì)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行的拆遷補(bǔ)償，而作為實(shí)際使用人所得到的拆遷補(bǔ)償與產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償相比是微乎其微的。

第三，開(kāi)發(fā)建設(shè)的監(jiān)管同樣存在缺位

目前，小產(chǎn)權(quán)房屋的開(kāi)發(fā)建設(shè)還沒(méi)有明確的規(guī)定加以約束，開(kāi)發(fā)建設(shè)的監(jiān)管同樣存在缺位。而小產(chǎn)權(quán)房屋的開(kāi)發(fā)得不到銀行貸款支持，開(kāi)發(fā)過(guò)程中其大量的開(kāi)發(fā)資金沒(méi)有政府和銀行進(jìn)行監(jiān)管，主要依靠開(kāi)發(fā)商自律進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，一旦開(kāi)發(fā)單位的資金或其它環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，極有可能變成爛尾工程。如果是將購(gòu)房資金預(yù)交給沒(méi)有任何資質(zhì)和監(jiān)管的開(kāi)發(fā)單位，對(duì)購(gòu)房者而言，資金的安全，開(kāi)發(fā)商資金是否按時(shí)到位，是否能夠按質(zhì)按時(shí)的交付房屋存在著很大的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，開(kāi)發(fā)單位的資質(zhì)沒(méi)有，房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證。而且，入住后的物業(yè)管理也極易出現(xiàn)問(wèn)題。

第四，購(gòu)買后也不能合法轉(zhuǎn)讓過(guò)戶

由于所購(gòu)小產(chǎn)權(quán)房得不到法律的認(rèn)可和保護(hù)，沒(méi)有得到國(guó)家房地產(chǎn)主管部門的批準(zhǔn)，無(wú)法辦理合法的產(chǎn)權(quán)手續(xù)，購(gòu)買后也不能合法轉(zhuǎn)讓過(guò)戶。同時(shí)對(duì)房屋的保值和升值也有很大影響。解決小產(chǎn)權(quán)房風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策

解決小產(chǎn)權(quán)房風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策

（一）、妥善處理已建成的小產(chǎn)權(quán)房對(duì)于已經(jīng)建成的小產(chǎn)權(quán)房，若全部拆除，一方面不利于社會(huì)和諧，另一方面對(duì)社會(huì)資源是一種浪費(fèi)，所以要視情況而定。對(duì)占用耕地的違法行為應(yīng)有效加強(qiáng)管理，對(duì)于非城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)違法侵占耕地，甚至是基本農(nóng)田用來(lái)開(kāi)發(fā)建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房，應(yīng)依法予以嚴(yán)肅查處，還耕于農(nóng)，嚴(yán)格按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途使用土地，切實(shí)保護(hù)農(nóng)民的合法權(quán)益。對(duì)于規(guī)模比較大、符合土地利用規(guī)劃、還沒(méi)有銷售出去的小產(chǎn)權(quán)房，可由政府進(jìn)行建筑質(zhì)量驗(yàn)收，符合標(biāo)準(zhǔn)的可以劃為社會(huì)保障房，從一定程度上解決保障房供應(yīng)不足的問(wèn)題，減少國(guó)家對(duì)保障房土地和資金的投入。

（二）、完善土地法律制度，加快集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)立法。土地是不可再生的資源，其供給的無(wú)彈性決定了必須建立清晰穩(wěn)定的土地權(quán)利制度和集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度，立法應(yīng)包括：農(nóng)民土地權(quán)利的界定；明確土地權(quán)屬變更的審批、登記制度，比如審批登記的程序、進(jìn)行審批登記的管理機(jī)關(guān)、集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的資格審查，具體的流轉(zhuǎn)條件的限制；使用權(quán)流轉(zhuǎn)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)及收益分配體系；價(jià)格評(píng)估體系；農(nóng)村房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中各市場(chǎng)主體的權(quán)利義務(wù)，應(yīng)負(fù)的法律責(zé)任等。

（三）、加強(qiáng)政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理和監(jiān)督的力度1986年《土地管理法》實(shí)施的最初幾年，小產(chǎn)權(quán)房的現(xiàn)象并不嚴(yán)重，規(guī)模也不大，如果各級(jí)政府從一開(kāi)始就將強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的規(guī)范和引導(dǎo)，把小產(chǎn)權(quán)房這種經(jīng)濟(jì)怪胎遏制在萌芽階段，就不會(huì)出現(xiàn)今天這種屢禁不止、大肆蔓延的趨勢(shì)。對(duì)土地違法案件的查處需要相關(guān)部門的配合，尤其是土地管理局、規(guī)劃局、城建局等。此外，健全政府的土地供給和土地投放的調(diào)控監(jiān)督機(jī)制，確保城市合理的土地投放，壓縮城市房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)的空間。小產(chǎn)權(quán)房已經(jīng)成為中國(guó)社會(huì)一個(gè)很有代表意義的詞匯，它反映了政府、開(kāi)放商、農(nóng)民、購(gòu)房者之間的利益博弈?，F(xiàn)階段正處于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的轉(zhuǎn)型期，對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房這種不能為現(xiàn)有法律體制容納的新事物，不應(yīng)采取簡(jiǎn)單取締的方法，而應(yīng)及時(shí)修改有關(guān)的法律、法規(guī)，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，進(jìn)而保證中國(guó)社會(huì)平穩(wěn)轉(zhuǎn)型的成功。

（四）、重視居民住房問(wèn)題的解決小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)生也是由于居民住房問(wèn)題無(wú)法得到很好的解決。首先，政府應(yīng)采取措施抑制房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲。在出讓土地使用權(quán)時(shí)不應(yīng)僅僅根據(jù)競(jìng)價(jià)結(jié)果決定中標(biāo)人，應(yīng)綜合評(píng)估中標(biāo)房地產(chǎn)商的狀況，鼓勵(lì)其開(kāi)發(fā)中低價(jià)位、中小戶型的普通商品房，嚴(yán)厲制止炒賣土地的行為。其次調(diào)整城市房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)，降低租金。據(jù)調(diào)查北京市今年7月份租賃均價(jià)達(dá)每套每月2509元。其中西城區(qū)、東城區(qū)和海淀區(qū)租賃均價(jià)更高，分別為2865元、2822元和2787元。因此政府應(yīng)當(dāng)采取相關(guān)措施調(diào)整房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)，降低租金，保障更多居民的居住利益。最后，擴(kuò)大保障性住房覆蓋面。我國(guó)正在加大力度建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等保障性住房，但是依據(jù)現(xiàn)行法律法規(guī)保障性住房覆蓋人群范圍狹小，不能滿足中低收入家庭的需求。因此應(yīng)修改相關(guān)法律法規(guī)，擴(kuò)大保障性住房的覆蓋面，將城市中的普通工薪階層納入覆蓋范圍。

結(jié)語(yǔ)：我們必須妥善地解決該問(wèn)題。結(jié)語(yǔ)小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題是在中國(guó)獨(dú)特的城市化背景下產(chǎn)生的，我國(guó)政府要在現(xiàn)有法律法規(guī)的范圍內(nèi)，既要維護(hù)法律的權(quán)威，又要充分考慮有關(guān)政策規(guī)定，以遏制小產(chǎn)權(quán)房的發(fā)展勢(shì)頭，維護(hù)人民的利益，促進(jìn)社會(huì)和諧穩(wěn)定發(fā)展。

《中華人民共和國(guó)民法典》

第二百零九條不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。

依法屬于國(guó)家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。