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商品房買賣與抵押的效力，按下列情形確定：

1、商品房抵押在先的，房屋所有權(quán)人在出售住房前，應(yīng)當(dāng)取得抵押權(quán)人同意，未經(jīng)抵押權(quán)人同意不得出售，抵押權(quán)具有優(yōu)先效力。這種情況下，買受人可以代為清償債務(wù)，以消滅抵押權(quán)。

2、商品房買賣在前，但未辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)的，法律上視為房屋所有權(quán)未轉(zhuǎn)移，其后辦理抵押登記的，抵押權(quán)仍具有優(yōu)先效力。這種情況下，房屋買受人可以要求解除買賣合同，并要求房屋出賣人承擔(dān)違約責(zé)任（支付違約金或者賠償損失）。

一、出售抵押房屋的方法有什么

出售抵押房屋的方法有：

1、賣方應(yīng)當(dāng)取得抵押權(quán)人的同意，抵押權(quán)人同意出售抵押房屋的，抵押房屋可以出售，在這種情況下，賣方出售房屋獲得的價款，除向抵押權(quán)人清償債務(wù)或向抵押權(quán)人約定的第三人提取存款外，其余部分歸賣方所有，不足部分由賣方繼續(xù)清償；

2、抵押權(quán)人不同意的，賣方可以與買方協(xié)商一致，也可以由買方支付部分購房款，出賣人清償所欠抵押權(quán)人的款項后，抵押權(quán)人可以到房地產(chǎn)登記部門辦理解除抵押手續(xù)。抵押解除后，房屋可以正常交易，直接轉(zhuǎn)讓給買受人。

法律規(guī)定，抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)。當(dāng)事人另有約定的，按照其約定。抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不受影響。抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)及時通知抵押權(quán)人。抵押權(quán)人能夠證明抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可能損害抵押權(quán)的，可以請求抵押人將轉(zhuǎn)讓所得的價款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。

二、一房多賣的法律后果有什么

一房多賣的法律后果主要包括：

1、已辦理過戶手續(xù)的買受人取得商品房所有權(quán)；

2、未辦理過戶登記的其他買受人可以法追究商品房出賣人的違約責(zé)任。未辦理所有權(quán)過戶手續(xù)的商品房買賣，只使買賣合同具有法律效力，但房屋所有權(quán)未轉(zhuǎn)讓，出賣人將房屋出售給第三人。因此，原商品房買賣合同的目的無法實現(xiàn)，無法取得房屋的買受人和出賣人故意隱瞞被拆遷房屋給第三人的事實，導(dǎo)致買賣房屋買賣人不能承擔(dān)違約責(zé)任，導(dǎo)致買賣合同后買賣人不能達(dá)到買賣合同的違約責(zé)任。