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買返租商鋪的技巧有哪些需要注意的法律問題

來源：法律編輯整理時間： 2024-04-26 12:53:59 210 人看過

當(dāng)您決定簽署一份長達(dá)十年之久的長期租賃協(xié)議時，務(wù)必對以下幾個關(guān)鍵性問題引起充分重視和審慎考慮：

首先，務(wù)必對房東所提交的有效身份證件以及房產(chǎn)所有權(quán)證書上所列明的法定登記人進(jìn)行深入細(xì)致地審查，確保兩者完全吻合無誤。

其次，您必須對租賃房屋中所涉及的各項服務(wù)內(nèi)容及其相應(yīng)的費用（例如水電燃?xì)赓M用、物業(yè)管理費用等）進(jìn)行全面而準(zhǔn)確的了解和掌握，包括各各項費用的具體分?jǐn)偙壤?。除此之外，您還需要對租賃期限、房屋是否具備轉(zhuǎn)租資格、租金支付日期、支付方式、可能出現(xiàn)的違約行為及其對應(yīng)的法律責(zé)任、以及在房屋遭受損壞或者需要進(jìn)行維修保養(yǎng)時的處理責(zé)任等方面進(jìn)行明確規(guī)定。接下來，您應(yīng)該向房東索取并妥善保管好租金及押金的收款憑證，以備將來查驗。

最后，對于合同期滿之后可能出現(xiàn)的提前終止情形，也應(yīng)當(dāng)在合同條款中予以明確約定。

《商品房銷售管理辦法》第十一條

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房《民法典》第七百零三條

租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

第七百零四條

租賃合同的內(nèi)容一般包括租賃物的名稱、數(shù)量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款。

第七百零五條

租賃期限不得超過二十年。

超過二十年的，超過部分無效。

租賃期限屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同；

但是，約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。

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商業(yè)店鋪租賃，你需要注意這些問題

商業(yè)店鋪租賃需要注意的問題一、調(diào)查店面的檔案租店面之前，到該店面所在房地產(chǎn)交易中心查一查產(chǎn)權(quán)登記情況，要確認(rèn)：1）房屋的類型為商業(yè)用房性質(zhì)、土地用途是非住宅性質(zhì)。這樣你租的店面才可以作為商鋪使用。否則，將面臨無法辦出營業(yè)執(zhí)照以及非法使用房屋的風(fēng)險。2）產(chǎn)權(quán)人是誰。這樣可以確保你不是在租其他第三人的房屋。3）該房屋有沒有租賃登記信息。若已有租賃登記信息的，導(dǎo)致新租賃合同無法辦理登記手續(xù)，從而導(dǎo)致新承租人的租賃關(guān)系無法對抗第三人，也會影響新承租人順利辦出營業(yè)執(zhí)照。二、免租裝修期商鋪租賃中，免租裝修期經(jīng)常會出現(xiàn)在合同之中，主要是由于承租人在交房后需要對房屋進(jìn)行裝修，實際不能辦公、營業(yè)，此種情形下，出租人同意不收取承租人裝修期間的租金。在簽訂租賃合同時一定要明確約定免租裝修期起止時間，免除支付的具體費用，一般情形下，只免除租金，實際使用房屋產(chǎn)生的水費、電費等還需按合同約定承擔(dān)。但“免租裝修期”不是

2023-12-02

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商鋪托管返租注意哪些

在探討諸如“十年返租”這類議題時，首要任務(wù)便是審慎審查房主所提交的合法身份證明與房屋產(chǎn)權(quán)登記者之間是否相符。其次，務(wù)必要對租房合同中的各項服務(wù)內(nèi)容及其費用承擔(dān)方有深入且詳細(xì)的理解，例如水、電、暖、煤氣（天然氣）以及物業(yè)管理費等項目的具體歸屬方。再者，租賃期限的設(shè)定、是否允許轉(zhuǎn)租、房租支付日期、付款方式以及違約責(zé)任和維修責(zé)任等關(guān)鍵條款亦須在洽談過程中得到明確確認(rèn)。除此之外，向房東索取租金、押金收款憑證也是必不可少的環(huán)節(jié)之一。同樣地，對于可能出現(xiàn)的提前終止租賃關(guān)系的情況，也需要預(yù)先做出明確規(guī)定，以防止產(chǎn)生不必要的紛爭?！渡唐贩夸N售管理辦法》第十一條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房《民法典》第七百零三條租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第七百零四條租賃合同的內(nèi)容一

2024-05-06

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一、哪些法律問題是買房時需要注意的以下法律問題是買房時需要注意的：1.虛假宣傳。2.定金與訂金?！岸ń稹敝冈谟喠⒎课葙I賣合同時，為保證雙方認(rèn)真履行合同，由購房者先行向開發(fā)商交納部分款項，待合同履行后，定金應(yīng)當(dāng)退回或抵作房款。3.修改規(guī)劃。開發(fā)商為吸引客戶購買，承諾小區(qū)規(guī)劃有游泳池、大型超市、高達(dá)50%以上的綠化率等，但購房者在買房后或者交房入住后，卻發(fā)現(xiàn)開發(fā)商擅自更改規(guī)劃，并沒有兌現(xiàn)當(dāng)初的承諾。4.房屋質(zhì)量。5.延期交房。開發(fā)商沒有按照合同約定的時間交付給購房者。6.學(xué)區(qū)變更。二、購房合同丟了怎么辦對于購房合同丟了的，在不同的時期所采取的補救措施各不相同，大致分為以下三種：1.購房合同沒有做預(yù)售登記前。如果是在做預(yù)售登記前購房者將合同丟失的話，只需將剩余的合同作廢，和開發(fā)商重新簽訂一份合同。購房者需要支付的費用是一份合同的工本費。2.在購房合同做完預(yù)售登記，但沒開始辦理銀行按揭前。如果購房

2023-05-03

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2023-02-21

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購買商鋪要注意的問題商鋪買家要交多少稅

一、購買商鋪需要注意哪些問題1、商鋪的產(chǎn)權(quán)。商鋪的產(chǎn)權(quán)一定要清晰，購買前一定要查看房屋產(chǎn)權(quán)證、抵押或質(zhì)押狀況的權(quán)屬證明等，不要全聽業(yè)主的一面之詞。2、商鋪本身結(jié)構(gòu)。不是所有好的地段的商鋪都能夠合理利用，在價格相同的情況下商鋪自身的結(jié)構(gòu)就顯得相當(dāng)重要，主要考慮因素有面寬和進(jìn)深的比例、房屋內(nèi)部布局結(jié)構(gòu)及利用率、房屋的高度、承重、樓層等；只有這些硬件合格才能保證客戶在使用或者后期承租上更符合自己或承租對象的使用標(biāo)準(zhǔn)。3、配套設(shè)施。良好的配套能節(jié)省商家客戶很多成本與精力。如水、電及電容、燃?xì)?、弱電設(shè)施、排污化油設(shè)施等。購買前一定要核實清楚，要不然改造的難度和成本將直接制約后期自營或者出租效果。4、選擇好地段，地段直接關(guān)系到商鋪的價格，購買者應(yīng)該綜合自己的購買能力而定，太偏的地方近期沒有多少升值空間，太繁華的地段價格比較高，應(yīng)該綜合所選的地方的規(guī)劃情況考慮。二、商鋪買家要交多少稅1、房地產(chǎn)交易手續(xù)費

2023-04-03

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購買商鋪前要注意的六個問題:

1、買商鋪之前多調(diào)查。買了商鋪，你并不意味著你就旱澇保收、坐享其成了。你要調(diào)查，面積一樣的商鋪適合什么樣的商業(yè)類型?周邊的消費水平，能支撐什么水平的品牌?在保守估計的營業(yè)額基礎(chǔ)上，預(yù)期的租金水平能不能讓商家盈利?你是個人投資者，不需要像機構(gòu)投資者那樣撰寫投資報告，但你的心里得有本清晰的賬。2、盡量不買商場里的商鋪。不買產(chǎn)權(quán)分散的商鋪，只買獨立的商鋪。商場要是整體情況很差，你的鋪子賣也賣不出去，租也租不出去。那種小產(chǎn)權(quán)商鋪看起來成本低，其實投資的變數(shù)很大，產(chǎn)權(quán)分割出售后，很難統(tǒng)一所有投資人的意愿去經(jīng)營，而且極容易出現(xiàn)惡性競爭，最終淪落成小商品、小集市式的商場。3、要有商鋪的風(fēng)險意識。開店選址，要有前沿的目光，有錢的可以投資買店鋪，但是選擇買店鋪一定要注意幾點，現(xiàn)在不是一鋪養(yǎng)三代的時代，如果運行不暢，有可能三代養(yǎng)一鋪。4、買商鋪要有前瞻性。并不是所有的好地點都一定好賺錢，有時遇到市政規(guī)劃變動，

2023-03-07

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房屋出租
商鋪轉(zhuǎn)租需要注意的法律風(fēng)險

房屋出租人可以在不違反合同約定的情況下解除房屋租賃合同,但若出租人不同意轉(zhuǎn)租商鋪,次承租人需立即歸還所占用的房屋。同時,次承租人應(yīng)對商鋪或店面的裝修進(jìn)行拆除,并確保不會產(chǎn)生任何經(jīng)濟(jì)利益給出租人。1.房屋出租人可以在不違反合同約定的情況下解除房屋租賃合同；2.若出租人不同意轉(zhuǎn)租商鋪，次承租人需立即歸還所占用的房屋；3.次承租人應(yīng)對商鋪或店面的裝修進(jìn)行拆除，并確保不會產(chǎn)生任何經(jīng)濟(jì)利益給出租人。商鋪轉(zhuǎn) 租的法律風(fēng) 險商鋪轉(zhuǎn)租可能會產(chǎn)生一些法律風(fēng)險。首先，房屋出租人可以解除房屋租賃合同，這是根據(jù)《民法典》第五百七十七條規(guī)定的。其次，如果出租人不同意轉(zhuǎn)租商鋪，次承租人只能立即歸還占用的房屋，這是根據(jù)《民法典》第五百七十八條規(guī)定的。此外，次承租人對商鋪或店面的裝修應(yīng)當(dāng)拆除，而不能折價給出租人，這是根據(jù)《民法典》第七百一十六條規(guī)定的。因此，承租人在轉(zhuǎn)租商鋪時需要注意相關(guān)法律規(guī)定，以避免產(chǎn)

2023-10-01

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法律綜合知識
找中介租房要注意哪些問題，租房應(yīng)該掌握哪些技巧

【事件經(jīng)過】近日，下城警方在對轄區(qū)內(nèi)東新街道某出租房進(jìn)行檢查時，發(fā)現(xiàn)房屋出租人陸某、王某將沈家南園某室房屋出租給承租人洪某居住后，一直不按規(guī)定登記承租人身份信息，結(jié)果房東陸某、王某被處以500元罰款，租客洪某被罰款200元?！胺靠妥饬朔孔雍?，要第一時間到租住地所在的派出所辦理‘臨時居住登記’，房東也有義務(wù)要提醒和監(jiān)督房客進(jìn)行登記?！泵窬硎?，辦理“臨時居住登記”并不麻煩，只要房客攜帶身份證件、一寸照前往租住地所在派出所的辦證點填寫相關(guān)表格即可。除了房客外，下城警方近期還對一家房屋中介機構(gòu)進(jìn)行了處罰，這是新規(guī)實施以來下城區(qū)首個因中介未落實管理責(zé)任而受罰的案例。民警在對轄區(qū)內(nèi)某房屋中介機構(gòu)進(jìn)行檢查時，發(fā)現(xiàn)該中介未將已成交的租賃信息報備給公安機關(guān)，民警現(xiàn)場出具了整改通知書，在規(guī)定的三日期限內(nèi)該中介仍未將信息上報，警方按規(guī)定對該中介進(jìn)行了處罰。下城警方在兩個多月時間內(nèi)已立案查處違反租房新規(guī)案件20

2024-02-27

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商鋪返租要注意什么

在簽訂合同時，務(wù)必要仔細(xì)核實房東所出具的有效身份證明與其房產(chǎn)所有權(quán)登記的信息是否完全相符。其次，需要詳盡地詢問租賃合同中的各項細(xì)節(jié)，包括租金中是否涵蓋了水電、供暖、燃?xì)庖约拔飿I(yè)管理等方面的費用；對于租賃期間、可否進(jìn)行轉(zhuǎn)租行為、租金支付的具體日期及方式、違約責(zé)任的界定以及維修責(zé)任的歸屬等問題都應(yīng)予以明確規(guī)定。此外，還需向房東索要租金及押金的收款憑證，以確保自身權(quán)益得到保障。最后，建議雙方對可能出現(xiàn)的提前終止租賃協(xié)議的情形作出詳細(xì)約定，以便在發(fā)生糾紛時能夠有章可循?！渡唐贩夸N售管理辦法》第十一條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。

2024-05-07

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建設(shè)用地
商鋪產(chǎn)權(quán)到期后需要注意哪些問題？

根據(jù)國家現(xiàn)在的規(guī)定，商鋪產(chǎn)權(quán)到期后自動續(xù)約。住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。商鋪產(chǎn)權(quán)到期后怎么辦商鋪產(chǎn)權(quán)由商鋪的所有權(quán)和商鋪所在土地的國有土地使用權(quán)兩部分組成。商鋪的所有權(quán)不會到期，但其國有土地使用權(quán)會到期。商鋪對應(yīng)的國有土地使用權(quán)性質(zhì)為商業(yè)用地，其最高年限為40年。到期后，商鋪產(chǎn)權(quán)人應(yīng)當(dāng)申請續(xù)期，重新繳納土地出讓金取得國有土地使用權(quán)，如果不續(xù)期，則土地使用權(quán)和地上建筑無償歸國家所有。根據(jù)我國《城市房地產(chǎn)管理法》相關(guān)規(guī)定，土地使用權(quán)的使用年限期滿，如果土地的使用者擬繼續(xù)使用土地，則應(yīng)當(dāng)在土地使用權(quán)到期前一年向土地管理部門申請續(xù)期，除非根據(jù)公共利益需要收回該土地，否則應(yīng)當(dāng)批準(zhǔn)土地使用者的續(xù)期申請。經(jīng)過土地管理部門批準(zhǔn)續(xù)期

2023-07-02

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買賣商鋪時需要注意哪些法律風(fēng)險

在商業(yè)地產(chǎn)銷售過程中，賣家需非?？粗刭I家的經(jīng)濟(jì)實力及其付款條件，包括首付和尾款的首次支付時間以及逾期支付應(yīng)付的罰款。對于買家來說，他們需要關(guān)注的重點在于房屋產(chǎn)權(quán)、建筑構(gòu)造、配套設(shè)施等細(xì)節(jié)問題。此外，書寫鋪面轉(zhuǎn)讓合同時，您還需要包含以下重要內(nèi)容：1．明確注明三方當(dāng)事人的個人信息；2．詳細(xì)列出鋪面的具體參數(shù)，包括租賃費用的結(jié)算和支付方式、建筑裝修配置以及各類設(shè)備的約定；3．談定鋪面轉(zhuǎn)讓所需費用的具體數(shù)額和支付方法，明確移交鋪面的時間地點以及相關(guān)物業(yè)費、水電氣等雜項費用的結(jié)算方式；4．特別聲明生效條款、違約金條款及糾紛解決途徑等內(nèi)容；5．請轉(zhuǎn)讓人、受讓人和出租人簽署并加蓋他們的個人印章見證這份合同轉(zhuǎn)讓。合同轉(zhuǎn)讓是指合同權(quán)利、義務(wù)的轉(zhuǎn)移，這意味著當(dāng)事人一方可將合同的所有或局部權(quán)利或義務(wù)轉(zhuǎn)讓給第三方。具體而言，就是由新的債權(quán)人取代原先的債權(quán)人，新的債務(wù)人替換原來的債務(wù)人，且保持原有債務(wù)關(guān)系不變。這種

2024-07-27

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買賣商鋪需要小心哪些問題

買賣商鋪的注意事項如下：業(yè)主要注意客戶的購買能力、付款方式、首付款與尾款間隔時間、支付訂金后的違約責(zé)任及違約罰則?？蛻粢⒁猱a(chǎn)權(quán)、商鋪本身結(jié)構(gòu)、配套。寫鋪面轉(zhuǎn)讓合同，應(yīng)當(dāng)具備以下內(nèi)容：1、三方當(dāng)事人的身份信息2、鋪面信息、租金的結(jié)算與支付、鋪面裝修設(shè)施設(shè)備的約定，鋪面轉(zhuǎn)讓費用的支付，鋪面的交接時間方式，鋪面物業(yè)費，水電煤等費用的結(jié)算3、生效條款、違約金條款及爭議管轄地等條款4、轉(zhuǎn)讓人、受讓人、出租人三方簽字蓋章合同轉(zhuǎn)讓，是指合同權(quán)利、義務(wù)的轉(zhuǎn)讓，亦即當(dāng)事人一方將合同的權(quán)利或義務(wù)全部或部分轉(zhuǎn)讓給第三人的現(xiàn)象，也就是說由新的債權(quán)人代替原債權(quán)人，由新的債務(wù)人代替原債務(wù)人，不過債的內(nèi)容保持同一性的一種法律現(xiàn)象。合同轉(zhuǎn)讓，有的基于法律的直接規(guī)定而發(fā)生，此類轉(zhuǎn)讓稱為法律上的轉(zhuǎn)讓，如被繼承人死亡、作為遺產(chǎn)內(nèi)容將合同權(quán)利義務(wù)移轉(zhuǎn)于繼承人有于法院裁決面發(fā)生。此類轉(zhuǎn)稱為裁判上的轉(zhuǎn)讓：有的基于法律行為面發(fā)類轉(zhuǎn)稱

2024-05-02

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商場退鋪技巧有哪些

對于涉及商鋪返租類型的退房事宜，我們強烈推薦閣下直接與開發(fā)者展開積極且和善的商議，倘若能得到對方的認(rèn)同，那么問題便能夠得到妥善處理并順利完成退房手續(xù)。接著，如果經(jīng)過協(xié)調(diào)以后仍然無法達(dá)成共識的話，我們也推薦閣下可以考慮采取法律途徑來解決問題，具體來說便是提交適當(dāng)?shù)脑V訟申請至當(dāng)?shù)胤ㄔ?，尋求法律程序明確解除購房合同。關(guān)于這個方面，我們務(wù)必提醒閣下，如果在此次銷售流程中發(fā)現(xiàn)開發(fā)商存在欺詐行徑，務(wù)必要妥善保存好相關(guān)證據(jù)，因為作為蒙受損失的一方，閣下完全有權(quán)利要求法院或者仲裁機構(gòu)撤銷這份合同?！睹穹ǖ洹返谝话倭闫邨l當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。第一百一十三條當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同

2024-08-19

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接手別人的店鋪需要注意哪些問題

一、接手別人的店鋪需要注意哪些問題首先，務(wù)必要區(qū)分出房屋的持有者是房東抑或是租賃者。若是當(dāng)仁不讓的房東，那么你需要請求房東展現(xiàn)出他所持有的有效房產(chǎn)證明文件，并依據(jù)該文件，詳細(xì)地檢查該物業(yè)的具體面積以及構(gòu)造情況等等。其次，審核該物業(yè)有無曾經(jīng)有過任何違法或不道德的行為記錄。在這個過程中，你需要親臨當(dāng)?shù)氐墓ど绦姓芾砭忠约岸悇?wù)機構(gòu)以了解清楚此處物業(yè)是否已經(jīng)全額交納了相應(yīng)的營業(yè)執(zhí)照費用和應(yīng)繳稅款，同時也需要了解是否存在任何尚未解決的罰款事宜。接著，你需要確認(rèn)是否存在與前任租戶相關(guān)的經(jīng)濟(jì)爭議問題。然后，你需要明確合同的法律主體及其合同類型。為了防止任何潛在的糾紛風(fēng)險，勢必在簽立合同時邀請到所有所需授權(quán)人到現(xiàn)場共同簽字確認(rèn)。而最后，你還需特別重視對違約責(zé)任的相關(guān)規(guī)定，確保自己能夠切實履行自身的義務(wù)以免導(dǎo)致不必要的麻煩?！睹穹ǖ洹返谖灏倨呤邨l當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承

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