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4月1日上午，咸陽市地稅局二手房交易中心順利辦理了個人住房轉(zhuǎn)讓免征營業(yè)稅5年改2年新政策出臺后的首筆業(yè)務(wù)。恰逢第24個全國稅收宣傳月，本期新常態(tài)新稅風(fēng)欄目將對個人轉(zhuǎn)讓住房稅收政策進行解讀。

個人轉(zhuǎn)讓住房主要涉及營業(yè)稅及附加(含營業(yè)稅、城建稅、教育費附加和地方教育附加費)，個人所得稅，土地增值稅，印花稅和契稅。

營業(yè)稅

(稅率：5%，減免時限：5年改2年)

自2015年3月31日起，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅;個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅;個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。

上述普通住房的標準須同時滿足以下兩個條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上，單套建筑面積在144平方米以下。否則，為非普通住房。

確認購房時間時，納稅人出具《房屋產(chǎn)權(quán)證》上記載日期和《契稅完稅證明》填發(fā)日期不一致的，按孰先原則確定。確認計稅價格時，納稅人申報的住房成交價格明顯低于市場價格且無正當(dāng)理由的，稅務(wù)機關(guān)依法有權(quán)根據(jù)有關(guān)信息(市場評估價格或其他合理方式)核定其轉(zhuǎn)讓收入，但必須保證各稅種計稅價格一致。

個人所得稅

核實征收(稅率：20%)個人轉(zhuǎn)讓住房取得收入應(yīng)按照財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得項目，適用20%的稅率計算繳納個人所得稅。在計算個人所得稅應(yīng)納稅所得額時，納稅人可憑原購房合同、發(fā)票等有效憑證，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核后，允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費用。

核定征收(稅率：1%)納稅人未提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應(yīng)納稅額的，稅務(wù)機關(guān)可根據(jù)稅法規(guī)定，對其實行核定征稅，即按納稅人住房轉(zhuǎn)讓收入1%-3%核定應(yīng)納個人所得稅額。(陜西省內(nèi)住宅轉(zhuǎn)讓收入按1%核定其應(yīng)納個人所得稅，非住宅按3%核定)。對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。

土地增值稅印花稅契稅

為適當(dāng)減輕個人住房交易的稅收負擔(dān)，支持居民首次購買普通住房，自2008年11月1日起，對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅。對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。

對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%;對個人購買90平方米以上144平方米以下，且屬于家庭唯一住房的普通住宅，按1.5%稅率征收契稅;對個人購買非普通住房及購買不屬于家庭唯一住房的，按3%稅率征收契稅。

無償贈與房產(chǎn)相關(guān)稅收政策

(1)單位或者個人將不動產(chǎn)或者土地使用權(quán)無償贈送其他單位或者個人的，視同發(fā)生營業(yè)稅應(yīng)稅行為。

(2)個人無償贈與不動產(chǎn)、土地使用權(quán)，屬于下列情形之一的，暫免征收營業(yè)稅：離婚財產(chǎn)分割;無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹;無償贈與對其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人;房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。

(3)以下情形的房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與，對當(dāng)事雙方不征收個人所得稅：房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹;房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與對其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人;房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。

(4)除上述規(guī)定情形以外，房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與他人的，受贈人因無償受贈房屋取得的受贈所得，按照經(jīng)國務(wù)院財政部門確定征稅的其他所得項目繳納個人所得稅，稅率為20%。

(5)受贈人轉(zhuǎn)讓受贈房屋的，以其轉(zhuǎn)讓受贈房屋的收入減除原捐贈人取得該房屋的實際購置成本以及贈與和轉(zhuǎn)讓過程中受贈人支付的相關(guān)稅費后的余額，為受贈人的應(yīng)納稅所得額，依法計征個人所得稅。

咸陽地稅：讓便民辦稅成為四季清風(fēng)

咸陽市地稅局近日優(yōu)化納稅服務(wù)再出實招，繼續(xù)深入開展便民辦稅春風(fēng)行動，分批推出4類10項便民辦稅措施，進一步規(guī)范服務(wù)行為、提升辦稅效率，減輕辦稅負擔(dān)，落實政策優(yōu)惠，使便民辦稅成為為納稅人辦實事、減負擔(dān)的四季清風(fēng)。

簡政放權(quán)方面，穩(wěn)步推行納稅服務(wù)、稅收征管和各類專項業(yè)務(wù)工作規(guī)范。推行稅收執(zhí)法權(quán)力清單，先行推出稅務(wù)行政處罰權(quán)力清單，分批公開稅務(wù)行政處罰權(quán)力事項目錄，適時推出稅務(wù)行政征收、稅務(wù)行政強制、稅務(wù)行政檢查和其他稅收執(zhí)法權(quán)力清單。深化稅務(wù)行政審批制度改革，逐步取消非行政許可審批類別，繼續(xù)減少審批項目，規(guī)范行政許可行為。

服務(wù)發(fā)展方面，全面落實支持小微企業(yè)發(fā)展、扶持弱勢群體就業(yè)創(chuàng)業(yè)等稅收優(yōu)惠政策。持續(xù)開展稅收政策普及性宣傳，辦稅服務(wù)廳設(shè)立小微企業(yè)優(yōu)惠政策落實咨詢服務(wù)崗，實行首問責(zé)任制。優(yōu)化大企業(yè)稅收服務(wù)，完善大企業(yè)涉稅訴求快速響應(yīng)機制，開展大企業(yè)稅收遵從培訓(xùn)，引導(dǎo)企業(yè)提升自愿遵從能力。

國際協(xié)作方面，為走出去企業(yè)提供稅收服務(wù)，幫助企業(yè)解決重大涉稅疑難問題。落實一帶一路建設(shè)等戰(zhàn)略，幫助納稅人了解協(xié)定內(nèi)容、享受協(xié)定待遇。深化國別稅制研究工作，為走出去企業(yè)和個人提供稅收法律咨詢服務(wù)。積極推進稅收協(xié)定締約方相互協(xié)商，幫助納稅人解決與東道國的稅務(wù)爭端，維護走出去納稅人的合法權(quán)益。

提效減負方面，繼續(xù)落實六提速三減負便民辦稅措施，快速受理解決納稅人合理訴求，開展聯(lián)合維權(quán)服務(wù)活動，健全12366納稅服務(wù)平臺，大力推進三證聯(lián)辦等便民舉措，持續(xù)提高服務(wù)效率。完善多元辦稅，為納稅人提供從足不出戶到如影隨形的服務(wù)體驗。深化全職能窗口辦稅模式，加快實施國地稅聯(lián)合辦稅，實現(xiàn)納稅人一站式、一窗式，辦完兩家事。進一步清理規(guī)范收費項目，為納稅人減負。