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《最高院商品房買賣合同司法解釋》全文解讀
來源:法律編輯整理 時間: 2022-11-15 23:09:44 480 人看過

商品房買賣合同司法解釋

為正確、及時審理商品房買賣合同糾紛案件,根據(jù)《中華人民共和國民法典》《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》等相關(guān)法律,結(jié)合民事審判實踐,制定本解釋。

第一條?本解釋所稱的商品房買賣合同,是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(以下統(tǒng)稱為出賣人)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人,買受人支付價款的合同。

第二條?出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明,與買受人訂立的商品房預(yù)售合同,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效,但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的,可以認(rèn)定有效。

第三條?商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請,但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定,并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的,構(gòu)成要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同,亦應(yīng)當(dāng)為合同內(nèi)容,當(dāng)事人違反的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

第四條?出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的,如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同,應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理;因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由,導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的,出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。

第五條?商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容,并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的,該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。

第六條?當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由,請求確認(rèn)合同無效的,不予支持。

當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的,從其約定,但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù),對方接受的除外。

第七條?買受人以出賣人與第三人惡意串通,另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用,導(dǎo)致其無法取得房屋為由,請求確認(rèn)出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的,應(yīng)予支持。

第八條?對房屋的轉(zhuǎn)移占有,視為房屋的交付使用,但當(dāng)事人另有約定的除外。

房屋毀損、滅失的風(fēng)險,在交付使用前由出賣人承擔(dān),交付使用后由買受人承擔(dān);買受人接到出賣人的書面交房通知,無正當(dāng)理由拒絕接收的,房屋毀損、滅失的風(fēng)險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔(dān),但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。

第九條?因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格,買受人請求解除合同和賠償損失的,應(yīng)予支持。

第十條?因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用,買受人請求解除合同和賠償損失的,應(yīng)予支持。

交付使用的房屋存在質(zhì)量問題,在保修期內(nèi),出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任;出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的,買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。

第十一條?根據(jù)民法典第五百六十三條的規(guī)定,出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款,經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行,解除權(quán)人請求解除合同的,應(yīng)予支持,但當(dāng)事人另有約定的除外。

法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定,經(jīng)對方當(dāng)事人催告后,解除權(quán)行使的合理期限為三個月。對方當(dāng)事人沒有催告的,解除權(quán)人自知道或者應(yīng)當(dāng)知道解除事由之日起一年內(nèi)行使。逾期不行使的,解除權(quán)消滅。

第十二條?當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請求減少的,應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少;當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的,應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。

第十三條?商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法,違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定:

逾期付款的,按照未付購房款總額,參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算。

逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。

第十四條?由于出賣人的原因,買受人在下列期限屆滿未能取得不動產(chǎn)權(quán)屬證書的,除當(dāng)事人有特殊約定外,出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任:

(一)商品房買賣合同約定的辦理不動產(chǎn)登記的期限;

(二)商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;

(三)商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的,自合同訂立之日起90日。

合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的,可以按照已付購房款總額,參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算。

第十五條?商品房買賣合同約定或者城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例第三十二條規(guī)定的辦理不動產(chǎn)登記的期限屆滿后超過一年,由于出賣人的原因,導(dǎo)致買受人無法辦理不動產(chǎn)登記,買受人請求解除合同和賠償損失的,應(yīng)予支持。

第十六條?出賣人與包銷人訂立商品房包銷合同,約定出賣人將其開發(fā)建設(shè)的房屋交由包銷人以出賣人的名義銷售的,包銷期滿未銷售的房屋,由包銷人按照合同約定的包銷價格購買,但當(dāng)事人另有約定的除外。

第十七條?出賣人自行銷售已經(jīng)約定由包銷人包銷的房屋,包銷人請求出賣人賠償損失的,應(yīng)予支持,但當(dāng)事人另有約定的除外。

第十八條?對于買受人因商品房買賣合同與出賣人發(fā)生的糾紛,人民法院應(yīng)當(dāng)通知包銷人參加訴訟;出賣人、包銷人和買受人對各自的權(quán)利義務(wù)有明確約定的,按照約定的內(nèi)容確定各方的訴訟地位。

第十九條?商品房買賣合同約定,買受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的,對方當(dāng)事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的,當(dāng)事人可以請求解除合同,出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。

第二十條?因商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除,致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無法實現(xiàn),當(dāng)事人請求解除商品房擔(dān)保貸款合同的,應(yīng)予支持。

第二十一條?以擔(dān)保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當(dāng)事人一方請求確認(rèn)商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同的,如果擔(dān)保權(quán)人作為有獨立請求權(quán)第三人提出訴訟請求,應(yīng)當(dāng)與商品房擔(dān)保貸款合同糾紛合并審理;未提出訴訟請求的,僅處理商品房買賣合同糾紛。擔(dān)保權(quán)人就商品房擔(dān)保貸款合同糾紛另行起訴的,可以與商品房買賣合同糾紛合并審理。

商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除后,商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的、出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人。

第二十二條?買受人未按照商品房擔(dān)保貸款合同的約定償還貸款,亦未與擔(dān)保權(quán)人辦理不動產(chǎn)抵押登記手續(xù),擔(dān)保權(quán)人起訴買受人,請求處分商品房買賣合同項下買受人合同權(quán)利的,應(yīng)當(dāng)通知出賣人參加訴訟;擔(dān)保權(quán)人同時起訴出賣人時,如果出賣人為商品房擔(dān)保貸款合同提供保證的,應(yīng)當(dāng)列為共同被告。

第二十三條?買受人未按照商品房擔(dān)保貸款合同的約定償還貸款,但是已經(jīng)取得不動產(chǎn)權(quán)屬證書并與擔(dān)保權(quán)人辦理了不動產(chǎn)抵押登記手續(xù),抵押權(quán)人請求買受人償還貸款或者就抵押的房屋優(yōu)先受償?shù)?,不?yīng)當(dāng)追加出賣人為當(dāng)事人,但出賣人提供保證的除外。

第二十四條?本解釋自2003年6月1日起施行。

城市房地產(chǎn)管理法施行后訂立的商品房買賣合同發(fā)生的糾紛案件,本解釋公布施行后尚在一審、二審階段的,適用本解釋。

城市房地產(chǎn)管理法施行后訂立的商品房買賣合同發(fā)生的糾紛案件,在本解釋公布施行前已經(jīng)終審,當(dāng)事人申請再審或者按照審判監(jiān)督程序決定再審的,不適用本解釋。

城市房地產(chǎn)管理法施行前發(fā)生的商品房買賣行為,適用當(dāng)時的法律、法規(guī)和《最高人民法院〈關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答〉》。

《商品房買賣合同司法解釋全文》第七條

《商品房買賣合同司法解釋全文》第三條

《商品房買賣合同司法解釋全文》第二十一條

《商品房買賣合同司法解釋全文》第十條

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    根據(jù)民訴司法解釋的規(guī)定,合同約定履行地點的,以約定的履行地點為合同履行地。合同對履行地點沒有約定或者約定不明確,爭議標(biāo)的為給付貨幣的,接收貨幣一方所在地為合同履行地;交付不動產(chǎn)的,不動產(chǎn)所在地為合同履行地;其他標(biāo)的,履行義務(wù)一方所在地為合同履行地。即時結(jié)清的合同,交易行為地為合同履行地。合同沒有實際履行,當(dāng)事人雙方住所地都不在合同約定的履行地的,由被告住所地人民法院管轄。根據(jù)民事訴訟法的規(guī)定,因合同糾紛提起的訴訟,由被告住所地或者合同履行地人民法院管轄。商品房買賣合同糾紛如何處理1、協(xié)商。雙方依靠自身力量,相互妥協(xié)和讓步,解決糾紛。該方法快捷簡便、心平氣和,但應(yīng)以書面方式記載協(xié)商內(nèi)容。2、調(diào)解。由第三方介入促使?fàn)幾h各方相互諒解和讓步,最終化解矛盾。當(dāng)爭議各方失去對話基礎(chǔ),尋求第三方調(diào)解實為高明選擇。3、仲裁。將糾紛提交仲裁機構(gòu),由其居中裁決的糾紛解決機制。仲裁一裁終局制,一方不履行仲裁裁決
    2023-07-04
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  • 解讀最高法出臺資不抵債司法解釋
    最高人民法院日前公布了《關(guān)于適用〈中華人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法〉若干問題的規(guī)定(一)》,就人民法院依法受理企業(yè)破產(chǎn)案件適用法律的有關(guān)問題作出相關(guān)規(guī)定。該司法解釋共九條,已于上月底起施行。本報記者就此采訪了最高人民法院有關(guān)負(fù)責(zé)人。法院受理破產(chǎn)案數(shù)遠(yuǎn)少于工商吊銷企業(yè)數(shù)據(jù)介紹,《中華人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法》自2007年6月1日施行以來,在完善優(yōu)勝劣汰競爭機制、優(yōu)化社會資源配置、調(diào)整社會產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、拯救危困企業(yè)、保障債權(quán)公平有序受償?shù)确矫姘l(fā)揮了積極的作用。但在實踐中,有的法院尚未充分認(rèn)識到企業(yè)破產(chǎn)法在調(diào)整市場經(jīng)濟中的重要作用,加之現(xiàn)行體制、機制上的各方面原因,對于申請人提出的符合法律規(guī)定的受理破產(chǎn)案件條件的申請,以種種理由不予立案,影響了企業(yè)破產(chǎn)法的貫徹實施。從我國目前情況看,全國法院每年受理破產(chǎn)案件數(shù)量,相比于每年工商管理部門吊銷、注銷的企業(yè)數(shù)量,相差甚遠(yuǎn)。一些企業(yè)未經(jīng)法定程序依法退市,嚴(yán)重擾亂了市場經(jīng)
    2023-04-29
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  • 兩高賭博司法解釋解讀
    法律綜合知識
    中華人民共和國公民在我國領(lǐng)域外周邊地區(qū)聚眾賭博、開設(shè)賭場,以吸引中華人民共和國公民為主要客源,構(gòu)成賭博罪的,可以依照《刑法》規(guī)定追究刑事責(zé)任?!蹲罡呷嗣穹ㄔ?、最高人民檢察院關(guān)于辦理賭博刑事案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第三條中華人民共和國公民在我國領(lǐng)域外周邊地區(qū)聚眾賭博、開設(shè)賭場,以吸引中華人民共和國公民為主要客源,構(gòu)成賭博罪的,可以依照刑法規(guī)定追究刑事責(zé)任。
    2024-04-25
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  • 法院如何判定商品房買賣合同解除
    在發(fā)生以下任一情況時,法定解除房屋買賣合同的權(quán)力將自動生效:1.在合同規(guī)定的期限內(nèi),賣方未能按時交付房屋;2.房屋的質(zhì)量無法滿足合同中的相關(guān)條款和條件,且經(jīng)過維修后仍然未達到合同約定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn);3.由于賣方面臨的不可抗力因素或其自身過錯導(dǎo)致其無法依據(jù)合同的約定取得房屋的所有權(quán)證書;4.房屋的實際面積與合同中約定的面積之間的誤差比例超過了3%;5.賣方未經(jīng)買方同意,擅自更改了房屋的規(guī)劃設(shè)計。《民法典》第五百六十三條有下列情形之一的,當(dāng)事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的;(二)在履行期限屆滿前,當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù);(三)當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù),經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行;(四)當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的;(五)法律規(guī)定的其他情形。以持續(xù)履行的債務(wù)為內(nèi)容的不定期合同,當(dāng)事人可以隨時解除合同,但是應(yīng)當(dāng)在合
    2024-07-30
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  • 最高法院出臺網(wǎng)絡(luò)司法拍賣司法解釋
    據(jù)了解,截至目前,全國已經(jīng)有1400余家法院自主開展網(wǎng)絡(luò)拍賣,進行網(wǎng)拍超過25萬次,而拍賣標(biāo)的物幾乎無所不包,從拍賣成交價低至六元的茶葉罐,到高至4.64億元的土地使用權(quán),已成功處置標(biāo)的物金額超過1500億元。僅2015年一年,拍賣就達12.4萬余次,處置標(biāo)的物5.7萬余件,成交率84%,平均溢價率36.7%。孟祥介紹說,網(wǎng)絡(luò)司法拍賣作為一種新事物,實踐中存在拍賣模式多樣、拍賣主體多元、操作規(guī)程不一等問題,《規(guī)定》的出臺旨在解決這些問題。為了最大限度地保障競買人的知情權(quán),方便社會監(jiān)督,減少權(quán)力尋租空間,《規(guī)定》明確網(wǎng)絡(luò)司法拍賣應(yīng)向社會全程、全面、全網(wǎng)絡(luò)地公開,同時明確將由最高人民法院統(tǒng)一確定網(wǎng)絡(luò)服務(wù)提供者名單庫,網(wǎng)絡(luò)服務(wù)提供者可自愿報名申請入庫,并將對網(wǎng)絡(luò)拍賣平臺的選擇權(quán)優(yōu)先賦予當(dāng)事人。網(wǎng)拍零傭金相關(guān)費用由被執(zhí)行人承擔(dān)《規(guī)定》明確,在網(wǎng)絡(luò)司法拍賣中,人民法院承擔(dān)發(fā)布公告、查明財產(chǎn)狀況、確定
    2023-06-08
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  • 最高法院法官解讀新《公司法》
    8月19日至21日,大連市舉辦關(guān)于審理公司糾紛案件適用法律問題研討會,就新《公司法》施行后公司糾紛的處理,來自最高人民法院的法官進行了解讀。新《公司法》于今年1月起開始實施。此次研討會由中國法學(xué)會和大連仲裁委員會聯(lián)合主辦,主講專家團隊由中國社會科學(xué)院劉俊海博士、最高人民法院法官曹士兵、劉敏、葛行軍等組成。研討會上,來自全國各地法院、仲裁委、律師界、企業(yè)界代表們與主講專家共同探討當(dāng)前公司運作中的實際問題和公司糾紛案件審判實踐中的熱點、難點問題。大連市多名企業(yè)法人代表參加研討會。
    2023-06-05
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      山東在線咨詢 2022-06-22
      購房合同的主要內(nèi)容,購房合同的主要內(nèi)容包括以下幾方面。(一)甲方土地使用依據(jù)及商品房狀況,包括位置、面積、現(xiàn)房、期房、內(nèi)銷房、外銷房等。(二)房價,包括稅費、面積差異的處理、價格與費用調(diào)整的特殊約定等。(三)付款約定,包括優(yōu)惠條件、付款時間、付款額、違約責(zé)任等。(四)交付約定,包括期限、逾期違約責(zé)任、設(shè)計變更的約定、房屋交接與違約方責(zé)任等。(五)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn),包括裝飾、設(shè)備的標(biāo)準(zhǔn)、承諾及違約責(zé)任和基礎(chǔ)
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      北京在線咨詢 2022-06-20
      第一條本解釋所稱的商品房買賣合同,是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(以下統(tǒng)稱為出賣人)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人,買受人支付價款的合同 第二條出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明,與買受人訂立的商品房預(yù)售合同,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效,但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的,可以認(rèn)定有效
    • 如何理解最高法院《商品房買賣合同糾紛司法解釋》第九條中的名詞
      安徽在線咨詢 2022-10-09
      有遺囑能力人是指具有設(shè)立遺囑資格的人。有遺囑能力人,須為完全民事行為能力人。依我國民法通則的規(guī)定,年滿18周歲的自然人為成年人,成年人是完全民事行為能力人;16周歲以上不滿18周歲的未成年人,以自己的勞動收入為主要生活來源的,視為完全民事行為能力人。因此,在一般情況下,成年人和16周歲以上且以自己的勞動收入為主要生活來源的未成年人,為有遺囑能力人,可以設(shè)立遺囑處分自己的財產(chǎn)。
    • 一房多賣最高法院如何解釋?商品房一房多賣的司法解釋是哪些?
      內(nèi)蒙古在線咨詢 2022-08-06
      出賣人先后與兩個不同的買受人訂立合同后,對后買受人履行了合同義務(wù),辦理了房產(chǎn)過戶登記手續(xù)的情形。 在該情形下,兩個房屋買賣合同均屬有效。但因成立在后的合同已經(jīng)履行完畢,該合同中的買受人已實際取得房屋所有權(quán)。此時,前后兩個買受人享有的請求權(quán)性質(zhì)是不同的:后買受人因其債權(quán)已得到滿足,已經(jīng)是該房屋的所有權(quán)人,故其享有的是該房屋所有權(quán)上產(chǎn)生的物權(quán)請求權(quán)。
    • 最高司法解釋對買賣合同司法的有什么法律解釋
      山東在線咨詢 2022-07-31
      第一條當(dāng)事人之間沒有書面合同,一方以送貨單、收貨單、結(jié)算單、發(fā)票等主張存在買賣合同關(guān)系的,人民法院應(yīng)當(dāng)結(jié)合當(dāng)事人之間的交易方式、交易習(xí)慣以及其他相關(guān)證據(jù),對買賣合同是否成立作出認(rèn)定。 對賬確認(rèn)函、債權(quán)確認(rèn)書等函件、憑證沒有記載債權(quán)人名稱,買賣合同當(dāng)事人一方以此證明存在買賣合同關(guān)系的,人民法院應(yīng)予支持,但有相反證據(jù)足以推翻的除外。