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在嚴(yán)峻的市場供求面前，開發(fā)商開展了多層次營銷來進(jìn)行自救。分析如下。

在自住性需求實(shí)現(xiàn)不力并且觀望氣氛甚濃的時(shí)候，開發(fā)商或經(jīng)銷商都明白，靠降價(jià)還不足以完成銷售任務(wù)，并且普遍的降價(jià)將導(dǎo)致更長周期的觀望而且人們的降價(jià)預(yù)期如同投機(jī)消費(fèi)對看漲的預(yù)期一樣激烈，也就是說萬不得已開發(fā)商不會跳水。

而新近泛濫的違章營銷應(yīng)該是開發(fā)商開展的真正的第一輪自救，退地并不構(gòu)成自救效果，畢竟這是關(guān)乎政府的行為。

如無理由退房，回購，承諾銷售，附贈(zèng)裝修銷售，分期付款銷售，零首付甚至負(fù)首付，帶租約銷售，帶升值保險(xiǎn)的營銷，這些若干年前的舊式營銷紛紛被派上用場。

開發(fā)商的用意，從表象上看是刺激銷售，完成自我的救贖，除此而外，筆者認(rèn)為有如下意義，

積極的一面是通過這些營銷手段，尤其是帶有一定保障系數(shù)的營銷做法，可能會讓一些急須型消費(fèi)快速實(shí)現(xiàn)從而讓市場適當(dāng)復(fù)蘇，并且，由于目前的營銷做法，還原了購房的部分性價(jià)比，透明度更高而伴隨著幅度不小的降價(jià)，確實(shí)是面對觀望市場的有力之舉與有效之舉。

作為消費(fèi)者應(yīng)該認(rèn)識認(rèn)識，除這些外在的外顯的積極意義之外，我們注意到開發(fā)商以下的伎倆似乎應(yīng)該關(guān)注：

其一是對房源進(jìn)行了大面積與結(jié)構(gòu)銷售控制，也就是參與這些營銷與降價(jià)活動(dòng)的房源是有限的，多數(shù)是搭配銷售，主要內(nèi)容是圍繞價(jià)格型客戶展開的爭奪，因此目前上市銷售的房源以中小套型緊湊特點(diǎn)為主，這是開發(fā)商研究了二手市場的消費(fèi)特點(diǎn)以及目前成交客戶特點(diǎn)推出的針對性措施。

其二是對客戶進(jìn)行了信息分流與促進(jìn)營銷，我們注意到目前這些營銷措施都以有限房源有限時(shí)間競購為主要特點(diǎn)，這說明開發(fā)商并無真實(shí)降價(jià)意圖，當(dāng)然如果房價(jià)降到一定程度會導(dǎo)致市場的全面復(fù)蘇，則每個(gè)有困難的開發(fā)商都會跟而為之，問題如前述，觀望的濃厚政策的不明以及調(diào)控力度是否加大以及向何種方向挺進(jìn)都有待進(jìn)一步驗(yàn)證，可見開發(fā)商中降價(jià)而為者僅僅包括這兩類，一類是品牌開發(fā)商進(jìn)行戰(zhàn)略調(diào)整而加速出貨，如萬科等，另一類比較普遍的降價(jià)主要屬于自救型降價(jià)，試探的成分居多。

那么做為購房者該如何面對呢？

其一是可以有參照物進(jìn)行自我訂價(jià)，然后結(jié)合自己的購買力來決定是否購買：

無論目前市場價(jià)是復(fù)蘇回歸還是崩盤，零三年底至零四年底這段時(shí)間的房價(jià)，相對泡沫度小，并且那時(shí)的漲價(jià)主要依據(jù)于市場需求而不是新增地價(jià)，所以有一定的參考價(jià)值。也就是說，如果某個(gè)樓盤或某開發(fā)商推出的房價(jià)與這一階段同類地段價(jià)格水平持平或左右不相差太大，則購買決定是可以下的。

其二是任何地段任何房源我們都可以設(shè)定3%的增值率，為什么呢，即使沒有通賬或人為升值，伴隨一國經(jīng)濟(jì)正常發(fā)展，物價(jià)上漲3%年均速度是可以理解的，也就是做為不動(dòng)產(chǎn)的投資特點(diǎn)，保證年均三個(gè)點(diǎn)的升值是保值概念，換言之如果你想購買的房子價(jià)格水平按三個(gè)點(diǎn)進(jìn)行現(xiàn)值還原，達(dá)到或與零四年的水平持平，也是可以購買的。

其三是哪些類型的房子可以納入購買參照，還是老三類，即城市老區(qū)的商業(yè)地段二手房交易均價(jià)是參考之一，用以作為購買老城區(qū)新房的主要參照價(jià)格；第二類是交通型區(qū)域的新房低于一個(gè)城市的政府公布的房屋銷售均價(jià)或持平的，這類房子的價(jià)格比較充實(shí)，相對的如果這些樓盤開展了降價(jià)營銷，可以考慮；第三類是中高檔產(chǎn)品中的有限房源，包括中心區(qū)景觀房且地段不錯(cuò)/存量別墅/多層住宅區(qū)。

本文所持的觀點(diǎn)是房產(chǎn)具備一定的自然升值特點(diǎn)，即使目前下跌整體持續(xù)地看還會達(dá)到一定甚至完全超過正常物價(jià)上漲水平的增值，不如提前按照這個(gè)規(guī)律進(jìn)行性價(jià)比的研究來決定是否購買。