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1、評估的時點

被征收房屋價值評估時點為房屋征收決定公告之日。用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值評估時點應(yīng)當與被征收房屋價值評估時點一致。

2、被征收房屋的價值

被征收房屋價值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時點自愿進行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。

3、評估的方法

注冊房地產(chǎn)估價師應(yīng)當根據(jù)評估對象和當?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評估方法進行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進行評估。

被征收房屋的類似房地產(chǎn)有交易的，應(yīng)當選用市場法評估；被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟收益的，應(yīng)當選用收益法評估；被征收房屋是在建工程的，應(yīng)當選用假設(shè)開發(fā)法評估。

4、需要參考的因素

被征收房屋價值評估應(yīng)當考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等影響被征收房屋的價值因素。

房屋拆遷評估機構(gòu)如何選定

《城市房屋拆遷估價指導意見》第六條第二款規(guī)定：拆遷估價機構(gòu)的確定應(yīng)當公開、透明，采取被拆遷人投票或拆遷當事人抽簽等方式。但各地在實施過程中，操作模式不統(tǒng)一，程序不規(guī)范，這種現(xiàn)象已經(jīng)成為當前拆遷工作的焦點問題。

一、推舉式選定估價機構(gòu)

拆遷人在整個拆遷工作中處于主導地位，被拆遷人則處于從屬地位。被拆遷人所獲得的補償金是由拆遷人負責支付的，拆遷人掌握著被拆遷人的補償金支付權(quán)。從民法的角度講，拆遷與被拆遷是一種平等的民事法律關(guān)系，但從權(quán)利和義務(wù)的質(zhì)量上來區(qū)分，其自然形成了權(quán)利和義務(wù)的主次之分，形成了法律關(guān)系中的主體、客體和內(nèi)容三者關(guān)系。建設(shè)工程項目中的房屋拆遷工作，拆遷人只有一個，而拆遷人的相對人，即被拆遷人卻有若干個。如果因?qū)Ρ徊鸱课莸脑u估機構(gòu)選擇由被拆遷人選擇，就有可能在同一個拆遷項目中出現(xiàn)二個或二個以上甚至若干個評估機構(gòu)參與估價。這樣，不便于拆遷管理，不便于掌握估價標準的平衡性，不便于實施過程中的操作性。拆遷人應(yīng)當向被拆遷人公示具有相應(yīng)資質(zhì)等級的評估機構(gòu)，其公示的內(nèi)容包括：房屋拆遷估價資質(zhì)證書、有效的工商營業(yè)執(zhí)照、估價人員的個人估價資格證書、考試大估價機構(gòu)的組織機構(gòu)名稱及技術(shù)素質(zhì)情況簡介、規(guī)范的房屋拆遷估價報告樣本等。公示估價機構(gòu)的目的是便于被拆遷人了解估價機構(gòu)的合法性、專業(yè)技能及社會信譽情況。選擇估價機構(gòu)時，拆遷人應(yīng)當組織召開由被拆遷人代表、估價機構(gòu)、拆遷管理部門組成的聽證會，主動推舉合適的估價機構(gòu)供被拆遷人參考，如被拆遷人代表無反對意見的，即為確定。如被拆遷人代表半數(shù)以上持反對態(tài)度的，拆遷人可另行推舉估價機構(gòu)，再次征求被拆遷人代表的意見。拆遷人在推舉估價機構(gòu)時，一次只能推舉一個，這樣便于確定。我們把這種選定方法稱作推舉式選定。

二、抽簽式選定估價機構(gòu)

當拆遷人與被拆遷人選擇估價機構(gòu)無法達成一致意見時，則應(yīng)由拆遷管理部門出面干涉。按照《條例》規(guī)定，拆遷管理部門有權(quán)對拆遷人、被拆遷人、拆遷實施單位、評估機構(gòu)施行監(jiān)督、管理的行政職能。因此，當拆遷人與被拆遷人因估價機構(gòu)的選定發(fā)生矛盾時，則應(yīng)當由拆遷管理部門在已經(jīng)公示的估價機構(gòu)名錄中抽簽確定估價機構(gòu)，這就是法律上所講的救濟手段。當采取抽簽式的方法選定估價機構(gòu)時，拆遷管理部門應(yīng)當邀請司法公證機關(guān)現(xiàn)場監(jiān)督，并對抽簽的器具、程序、方法、結(jié)果進行全過程的監(jiān)督，抽簽結(jié)果應(yīng)當眾宣布，并制作司法公證文書。

三、自選式選定估價機構(gòu)

所謂自選式選定估價機構(gòu)，是指被拆遷人對原估價報告有爭議，經(jīng)申請復核仍有異議的，被拆遷人可自行選擇已公示并符合條件的估價機構(gòu)，按照同一計算標準重新作出估價報告。自行選擇估價機構(gòu)的方式不同于自由選擇，其限制條件是，必須具備估價資質(zhì)，估價人員必須具備估價資格，執(zhí)行估價標準必須切合實際，符合被拆房屋所在城市中的類別質(zhì)差、房地產(chǎn)市場基準值。自行選擇估價機構(gòu)的前置條件應(yīng)當是當事人對原估價結(jié)果提出異議，經(jīng)估價機構(gòu)解釋、說明仍有異議的，當事人方可自行選擇估價機構(gòu)。

自選式選定估價機構(gòu)產(chǎn)生的后果是，有可能出現(xiàn)兩種截然不同的估價結(jié)果。當估價結(jié)果出現(xiàn)不同時，應(yīng)當由估價專家委員會鑒定，而不應(yīng)由當事人選擇。估價專家委員會鑒定的依據(jù)是：估價的公正性、合理性、客觀性，經(jīng)鑒定產(chǎn)生的結(jié)果不一定是高標的估價報告，也不一定是低標的估價報告。應(yīng)當說，估價專家委員會作出的評判結(jié)論屬權(quán)威機構(gòu)結(jié)論，具有一定的公正性和合法性。估價專家委員會所處的位置應(yīng)當是維護拆遷當事人雙方的合法權(quán)益，維護兩個估價機構(gòu)所作出的估價報告的嚴肅性，其立場等同于裁判員，當事人應(yīng)當無條件接受裁判員的裁處。經(jīng)估價專家委員會裁判的有效估價報告同樣應(yīng)當公示，告知拆遷人和所有被拆遷人，以示消除爭議，判定其裁判的估價報告生效。

按照目前各地拆遷動態(tài)情況分析，城市房屋拆遷矛盾已由過去的安置矛盾轉(zhuǎn)化為現(xiàn)行的估價矛盾。究其原因有三點：其一是社會主義市場經(jīng)濟發(fā)展過程中產(chǎn)生的不可避免的利益矛盾；其二是人們對物的價值觀念發(fā)生了根本性的變化；其三是人們的法制觀念不斷增強。因此，房屋拆遷估價已經(jīng)成為全社會關(guān)注的熱點問題，這就告訴我們從事房屋拆遷工作的機構(gòu)必須提高認識，盡最大可能的減少拆遷矛盾。把握好評估機構(gòu)的選定工作，其基本原則是公開、公平、公正；基本程序是先采取推舉式考試大，后采用抽簽式，再實施自選式。這樣，才能提高評估機構(gòu)的選定率，確保社會穩(wěn)定，確保城市房屋拆遷工作的順利進行。