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二手房買賣時(shí)購(gòu)房者與售房者之間建立的是房屋買賣合同關(guān)系，一般情況下都會(huì)訂立書面的買賣合同，按正常來(lái)說(shuō)，買賣合同中應(yīng)當(dāng)具備違約條款，對(duì)違約情形和違約金進(jìn)行詳細(xì)的約定，法院在處理房屋買賣合同糾紛時(shí)，對(duì)違約責(zé)任的認(rèn)定一般也是依據(jù)雙方的合同約定進(jìn)行認(rèn)定的。

當(dāng)然如果雙方?jīng)]有約定，法院對(duì)于逾期付款的，按照未付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

逾期交付使用房屋的，按照逾期期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。

買賣二手房違約的情形有哪些

在二手房交易過(guò)程可能出現(xiàn)以下幾種違約行為：

1、出賣方逾期交房、逾期辦理過(guò)戶手續(xù)、逾期遷出戶口；

2、買受人逾期付款或因買方原因不能辦理過(guò)戶手續(xù)；

3、買方或賣方單方違約解除合同的違約；

4、房屋質(zhì)量問(wèn)題的違約；

5、房主在交房時(shí)轉(zhuǎn)移或更換房屋附屬設(shè)施或屋內(nèi)物品的違約；

6、根據(jù)買賣雙方的特殊需要而可能產(chǎn)生的其它違約情形。

以上的一、二兩項(xiàng)屬于逾期履行義務(wù)的違約行為，第三種情形屬于不履行合同義務(wù)的根本違約行為，第四、第五種屬于履行義務(wù)不當(dāng)或不符合約定的違約行為。

但有時(shí)一、二、四、五這幾種違約行為如果嚴(yán)重，可能會(huì)影響到合同的履行，也可能構(gòu)成根本違約。比如買家逾期付款和賣家逾期交房都屬于逾期的違約責(zé)任，但如果逾期的時(shí)間太長(zhǎng)，守約方可以選擇起訴要求對(duì)方履行義務(wù)，但起訴往往需要相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間，而且勝訴后執(zhí)行有時(shí)也是問(wèn)題，與其如此，有時(shí)守約方不妨選擇直接解除合同更有利。但如果違約方只是逾期，并無(wú)證據(jù)表示根本不履行，有時(shí)守約方想根據(jù)逾期的違約行為解除合同，也會(huì)有一定難度。

《中華人民共和國(guó)民法典》

第六百零五條因買受人的原因致使標(biāo)的物未按照約定的期限交付的，買受人應(yīng)當(dāng)自違反約定時(shí)起承擔(dān)標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)。