律師解答:
按合同約定,不超標(biāo)定額30%。
1.查看合同中是否約定了違約金數(shù)額或者違約金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn),根據(jù)合同約定予以主張。在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中,一般都會(huì)對(duì)雙方的違約行為約定相應(yīng)的法律后果。因此在合同一方當(dāng)事人違約時(shí),守約方可查看合同中對(duì)應(yīng)的條款,根據(jù)合同約定,要求違約方承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。通常合同約定按日計(jì)算違約金,從違約方違約之次日起,計(jì)算違約金至實(shí)際履行合同義務(wù)之日止的違約金。
2.判斷合同約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)是否合理,不合理時(shí)可以申請(qǐng)?jiān)黾踊蚪档瓦`約金。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定及司法解釋,當(dāng)事人以約定的違約金過(guò)高為由請(qǐng)求減少的,違約金超過(guò)造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)請(qǐng)求適當(dāng)減少;當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請(qǐng)求增加的,應(yīng)當(dāng)以違約造成的實(shí)際損失確定違約金數(shù)額。故判斷約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)是否合理,需界定損失的金額,依據(jù)損失的金額決定是否要求提高或降低違約金。
3.如果合同中沒(méi)有約定違約標(biāo)準(zhǔn),可按相關(guān)法律規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)予以主張。在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中未違約雙方的違約責(zé)任時(shí),依據(jù)商品房買(mǎi)賣(mài)合同司法解釋第十三條的相關(guān)規(guī)定,如果買(mǎi)受人逾期付款的,出賣(mài)人可依未付購(gòu)房款總額為基數(shù),參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算損失賠償額;出賣(mài)人逾期交付使用房屋的,可按照逾期交付使用房屋期間同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。依據(jù)商品房買(mǎi)賣(mài)合同司法解釋第十四條的相關(guān)規(guī)定,如果開(kāi)發(fā)商逾期給購(gòu)房人辦理產(chǎn)權(quán)證的,購(gòu)房人可按照已付購(gòu)房款總額為基數(shù),參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算違約金數(shù)額。
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十二條
當(dāng)事人以約定的違約金過(guò)高為由請(qǐng)求減少的,應(yīng)當(dāng)以違約金超過(guò)造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少;當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請(qǐng)求增加的,應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十三條
商品房買(mǎi)賣(mài)合同沒(méi)有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法,違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定:
逾期付款的,按照未付購(gòu)房款總額,參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。
逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門(mén)公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十四條
由于出賣(mài)人的原因,買(mǎi)受人在下列期限屆滿未能取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的,除當(dāng)事人有特殊約定外,出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任:
(一)商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的期限;
(二)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;
(三)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的,自合同訂立之日起90日。
合同沒(méi)有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的,可以按照已付購(gòu)房款總額,參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。
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