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導(dǎo)讀：融資租賃合同是一種涉及到三方當(dāng)事人的合同。租賃物由出賣人直接提供給承租人，出租人對(duì)租賃物的質(zhì)量并不負(fù)擔(dān)保責(zé)任，但是出租人的租金是由承租人直接支付，當(dāng)租賃物出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題時(shí)，承租人有可能會(huì)拖延租金的支付。導(dǎo)致合同糾紛的產(chǎn)生，下面通過(guò)案例分析，融資租賃物缺陷，租金是否應(yīng)該支付。

案件事實(shí)：

1986年初，某光鏡廠欲進(jìn)口一套生產(chǎn)線設(shè)備，某儀電公司作為光電廠的進(jìn)代理人，于1986年9月23日與香港某公司簽訂購(gòu)買該設(shè)備的合同，約定設(shè)備總計(jì)為428880(，貨到先付90%，余款在收到最終用戶證明后給付。12月2日，儀電公司將購(gòu)貨合同轉(zhuǎn)讓給某租賃公司。轉(zhuǎn)讓合同約定：租賃公司按購(gòu)貨合同約定付款，取得設(shè)備所有權(quán)后作為出租人將購(gòu)進(jìn)設(shè)備租賃給光鏡廠，對(duì)購(gòu)貨合同的其他權(quán)利、義務(wù)不負(fù)責(zé)任，購(gòu)貨合同本身及合同執(zhí)行發(fā)生爭(zhēng)議的索賠、仲裁由儀電公司按購(gòu)貨合同處理，同時(shí)，儀電公司向租賃公司出具了租金償還保證書(shū)，保證光鏡廠按時(shí)償付租金。12月4日，光鏡廠與租賃公司簽訂融資租賃合同，租金為502376(，租期42個(gè)月，共分7期，自87年5月30日起，每半年一期，每期償還租金時(shí)，須按當(dāng)期的半年期美元Libor+1%的利率調(diào)整租金，遲延則罰息，此后，儀電公司、光鏡廠共赴香港考察購(gòu)置設(shè)備。

1987年5月9日，設(shè)備運(yùn)抵，經(jīng)開(kāi)箱檢查，存在嚴(yán)重缺陷，但租賃公司此時(shí)已付款385992(。光鏡廠催促儀電公司向香港方索賠，租賃公司則多次聲明：設(shè)備為其所有，光鏡廠不得擅自處理。88年10月31日，儀電公司以香港公司為被申請(qǐng)人向中國(guó)國(guó)際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁，91年5月10日，作出裁決：設(shè)備退還香港方，由其退還貨款369949(，賣方應(yīng)于7月20日前取回設(shè)備，逾期則由申請(qǐng)方儀電公司處理。裁決后，光鏡廠多次致函租賃公司，要求處理設(shè)備，租賃公司再次強(qiáng)調(diào)未經(jīng)其書(shū)面同意，不得拆移設(shè)備，后光鏡廠以10萬(wàn)￥處理了設(shè)備，租賃公司也未能找到更高出價(jià)者。儀電公司向香港法院申請(qǐng)執(zhí)行裁決。由于光鏡廠及儀電公司僅付租賃公司租金113008.61(，租賃公司遂起訴追償下余租金。

爭(zhēng)議觀點(diǎn)：

一、租賃公司與光鏡廠簽訂的融資租賃合同為有效合同，光鏡廠長(zhǎng)期拖欠租金及應(yīng)付利息，顯屬違約，應(yīng)立即償還所欠租金、利息、罰息及保險(xiǎn)費(fèi)。至于設(shè)備的質(zhì)量問(wèn)題，因合同有明確約定：在任何情況下承租方均需交納租金，且承租方承擔(dān)租賃物的質(zhì)量瑕疵風(fēng)險(xiǎn)是融資租賃合同的基本特征，儀電公司通過(guò)仲裁索賠，也說(shuō)明租賃物的質(zhì)量爭(zhēng)議是與租賃公司無(wú)關(guān)的另一法律關(guān)系，故租賃設(shè)備有質(zhì)量問(wèn)題不得成為償付租金之抗辯理由。

二、租賃合同有效，租賃公司對(duì)設(shè)備質(zhì)量不負(fù)有責(zé)任。但設(shè)備自運(yùn)抵后發(fā)現(xiàn)有質(zhì)量問(wèn)題至出售時(shí)止歷時(shí)三年有余，此間設(shè)備貶值造成損失是由于租賃公司不及時(shí)同意處理所導(dǎo)致，故應(yīng)由其承擔(dān)。既然租賃物的所有權(quán)屬租賃公司，則設(shè)備處理價(jià)款應(yīng)歸租賃公司，光鏡廠和儀電公司應(yīng)承擔(dān)支付租賃合同總額及利息中扣除設(shè)備貶值及處理價(jià)值后剩余款項(xiàng)的義務(wù)。

評(píng)析：

融資租賃合同的特征在于：承租人自行選定設(shè)備和供貨人，自行驗(yàn)收和使用租賃物，出租人出資并擁有租賃物所有權(quán)，但不承擔(dān)租賃物質(zhì)量瑕疵風(fēng)險(xiǎn)，承租人亦不得以此抗辯出租人收取租金的權(quán)利，即租賃物的質(zhì)量問(wèn)題不影響出租人依合同約定收取租金。所以，本案爭(zhēng)議設(shè)備雖有嚴(yán)重質(zhì)量缺陷，但不得因此而免除或減少光鏡廠和儀電公司支付租金的義務(wù)。

但租賃公司明知租賃物有質(zhì)量缺陷，不適合承租人使用，長(zhǎng)期滯留必然造成損失，此時(shí)租賃公司負(fù)有積極處理租賃物的義務(wù)，租賃公司怠于履行此義務(wù)，承擔(dān)貶值損失理所應(yīng)當(dāng)。由于處理設(shè)備時(shí)，租賃期已屆滿，依融資租賃之特征，此時(shí)設(shè)備所有權(quán)應(yīng)歸承租人，承租人有權(quán)獲得出售設(shè)備所得之價(jià)款，而租賃公司則有權(quán)收取扣除設(shè)備貶值后的租金及其利息、罰息。

本案中，融資租賃合同和供貨合同既有聯(lián)系，但又是兩個(gè)相互獨(dú)立的合同，因供貨合同及設(shè)備的質(zhì)量缺陷所產(chǎn)生的損失，毫無(wú)疑問(wèn)應(yīng)由購(gòu)貨人向供貨方行使索賠權(quán)，一般而言，購(gòu)貨人即出租方，但本案中租賃合同是由儀電公司轉(zhuǎn)讓給租賃公司的，購(gòu)貨人是儀電公司，所以，由儀電公司向香港公司索賠和提起仲裁并無(wú)不當(dāng)。

購(gòu)貨合同仲裁與融資租賃合同訴訟在事實(shí)上和程序上互相獨(dú)立，且融資租賃合同訴訟已具備了引用仲裁結(jié)果之條件，所以，仲裁裁決執(zhí)行與否不會(huì)成為對(duì)訴訟掣肘之因素。但是通過(guò)因設(shè)備質(zhì)量問(wèn)題所引起的仲裁而得到的索賠補(bǔ)償，應(yīng)作為承租人所受到的損失的補(bǔ)償，這一點(diǎn)應(yīng)在租賃合同訴訟結(jié)果中予以明確。

一、房屋租賃合同的條款有哪些

1、雙方當(dāng)事人的情況：合同中應(yīng)寫(xiě)明出租人和承租人的姓名和住址等個(gè)人情況。

2、住房情況：住房的具體位置，寫(xiě)明住房的確切位置，如位于某路某號(hào)某室；

3、住房面積：住房裝修情況，簡(jiǎn)要說(shuō)明住房的墻壁、門窗、地板、天花板、廚房和衛(wèi)生間的裝修情況；配備設(shè)施和設(shè)備，簡(jiǎn)要列舉住房?jī)?nèi)出租人為承租人準(zhǔn)備的家具、家用電器、廚房設(shè)備和衛(wèi)生間設(shè)備；住房的產(chǎn)權(quán)及產(chǎn)權(quán)人。寫(xiě)明這套住宅為何種產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)人是誰(shuí)，出租人與產(chǎn)權(quán)人的關(guān)系及是否得到產(chǎn)權(quán)人的委托出租住房。

4、住房用途：主要說(shuō)明以下兩點(diǎn)：住房是用于承租人自住，承租人一家居住，還是允許承租人或家庭與其他人合住。住房是僅能用于居住，還是同時(shí)可以有其他用途，如辦公等。

5、租賃期限：由于承租人不希望頻繁搬家，而出租人也不希望在短時(shí)間內(nèi)又要尋找新的房客，雙方都需要又一段比較穩(wěn)定的時(shí)間，所以雙方需要在合同中約定一個(gè)期限。在這個(gè)期限內(nèi)，如果沒(méi)有特殊情況，出租人不得收回住房，承租人也不得放棄這一住房而租賃別的住房。期限到了之后，承租人將住房退還給出租人。如果承租人要繼續(xù)租賃這套住房，則要提前通知出租人。經(jīng)協(xié)商，出租人同意后，承租人可繼續(xù)租賃該套住房。如承租人要搬走，但是沒(méi)有找到合適的新住處，出租人應(yīng)酌情延長(zhǎng)租賃期限。

6、房租及支付方式：住房租金由出租人和承租人協(xié)商確定，在租賃期限內(nèi)，出租人不得擅自提高房租。租金的付款方式大致有按年付、按半年付、按季付。如果一次付清較長(zhǎng)期限的房租，可以和出租人討價(jià)還價(jià)，要求給予一些優(yōu)惠。但從承租人的經(jīng)濟(jì)承受能力角度考慮，按月或按季付款造成的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)相對(duì)較低。

7、住房修繕責(zé)任：出租人是住房的產(chǎn)權(quán)人或產(chǎn)權(quán)人的委托人，所以修繕住房是出租人的責(zé)任。承租人在租賃前應(yīng)對(duì)住房及其內(nèi)部設(shè)施進(jìn)行認(rèn)真檢查，保證自己今后能夠正常使用。如果在正常使用過(guò)程中住房或設(shè)施損壞，承租人應(yīng)及時(shí)通知出租人請(qǐng)物業(yè)管理公司予以維修。但如果是因?yàn)槌凶馊耸褂貌划?dāng)而造成損壞的，由承租人負(fù)責(zé)維修或賠償。出租人無(wú)力對(duì)住房進(jìn)行修繕的，承租人可與其共同出資維修，承租人負(fù)擔(dān)的維修費(fèi)用可以抵償應(yīng)交的租金或由出租人分期償還。

8、住房狀況變更：承租人應(yīng)該愛(ài)護(hù)住房和各種設(shè)施，不能擅自拆、改、擴(kuò)建或增加。在確實(shí)需要對(duì)住房進(jìn)行變動(dòng)時(shí)，要征得出租人的同意，并簽訂書(shū)面協(xié)議。

9、轉(zhuǎn)租的約定：有的承租人租房的目的并不是自住，而是想通過(guò)轉(zhuǎn)租取得租金收入。由于這種轉(zhuǎn)租行為影響到出租人的利益，所以雙方應(yīng)該在合同中對(duì)轉(zhuǎn)租加以規(guī)定。如果允許轉(zhuǎn)租，雙方可以協(xié)商確定一個(gè)分享轉(zhuǎn)租收入的比例；如果不允許轉(zhuǎn)租，而承租人擅自轉(zhuǎn)租，出租人則有權(quán)終止租賃合同。

10、違約責(zé)任：在簽訂合同時(shí)，雙方就要想到可能產(chǎn)生的違反合同的行為，并在合同中規(guī)定相應(yīng)的懲罰辦法。例如，如果承租人不按期交納房租，出租人可以提前終止合同，讓其搬離；如果出租人未按約定配備家具等，承租人可以與其協(xié)商降低房租等。

11、租賃合同的變更和終止：如果在租賃過(guò)程中出租人和承租人認(rèn)為有必要改變合同的上述各項(xiàng)條款，如租賃期限，租金等，雙方可以通過(guò)協(xié)商對(duì)合同進(jìn)行變更。如果承租人由于工作等的變動(dòng)需要與他人互換住房，應(yīng)該事先征得出租人同意，換房后，原租賃合同終止，新的出租人和承租人簽訂新的租賃合同。如果合同末到期時(shí)出租人和承租人中有一方要提前解除合同，則要提前通知對(duì)方，并按照合同約定或協(xié)商給予對(duì)方一定的補(bǔ)償。如果合同到期，那么該合同自然終止。