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房主未按合同解除抵押屬于根本違約。房屋買賣合同依法成立生效后受法律保護，當(dāng)事人必須按照合同的約定全面履行約定的義務(wù)，房主未按合同解除抵押房屋無法辦理過戶手續(xù)無法實現(xiàn)合同目的，應(yīng)認(rèn)定為根本違約。

一、隱瞞房屋被抵押買賣房屋有效還是無效呀

隱瞞房屋被抵押買賣房屋有效。

賣方轉(zhuǎn)讓被抵押的房屋并簽訂房屋買賣合同的，應(yīng)告知抵押權(quán)人（如銀行），并告知買方房屋已抵押的情況。如果賣方未經(jīng)抵押權(quán)人（如銀行）同意轉(zhuǎn)讓抵押房屋的；

不影響房屋買賣合同的效力，即合同應(yīng)認(rèn)定有效。但應(yīng)注意的是，即使買賣被抵押的房屋合同認(rèn)定有效，但只要抵押權(quán)未解除，房屋就不能辦理過戶手續(xù)。

如果賣方未告知買方房屋已經(jīng)抵押或者賣方在合同約定的履行期限屆滿時仍未按約定解押，致使買方無法辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，買方可向法院起訴請求解除合同，并要求賣方承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。

二、如何認(rèn)定合同是否根本違約

如何認(rèn)定合同是否根本違約

根本違約，是指當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者其他違約行為將導(dǎo)致合同相對方合同目的落空的違約方的嚴(yán)重違約行為。

從違約的情節(jié)考慮，一方的違約使合同履行成為不必要或不可能，便構(gòu)成根本違約。從違約的后果考慮，以過錯作為判斷因素之一的違約后果具有嚴(yán)重性是合同解除的根本原因，以合同訂立的主要目的能否實現(xiàn)為依據(jù)。

三、一方不履行合同應(yīng)當(dāng)怎樣處理

雙方當(dāng)事人簽訂合同后，一方不履行合同規(guī)定的，另一方當(dāng)事人可以依法請求賠償違約責(zé)任。守約方具體可以采取以下辦法：

1、根據(jù)雙方約定的履行日期，到期時，守約方可以發(fā)出書面通知要求對方全面履行合同義務(wù)；

2、如果違約方在合同期限截止后未按照約定履行合同義務(wù)的，守約方有權(quán)單方面解除合同；

雙方可以通過協(xié)商方式約定違約賠償責(zé)任，當(dāng)雙方協(xié)商不成時，守約方可以通過訴訟的方式，按照合同的約定追究違約方的違約責(zé)任，并有權(quán)要求違約方賠償自己因此遭受的損失。

3、不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的一方，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。