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一、城鎮(zhèn)戶口買(mǎi)的農(nóng)村房子公證了合法嗎

只要公證是按合法的程序進(jìn)行的，公證是具有法律效力的，所以城鎮(zhèn)戶口到農(nóng)村買(mǎi)房時(shí)，公證處出具公證書(shū)的，購(gòu)買(mǎi)行為是合法的。

依據(jù)《中華人民共和國(guó)公證法》

第三十六條經(jīng)公證的民事法律行為、有法律意義的事實(shí)和文書(shū)，應(yīng)當(dāng)作為認(rèn)定事實(shí)的根據(jù)，但有相反證據(jù)足以推翻該項(xiàng)公證的除外。

二、購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村房屋的風(fēng)險(xiǎn)

存在很大的法律風(fēng)險(xiǎn)，主要有：

(一)房產(chǎn)可能是違法建筑。

村民建造農(nóng)民房應(yīng)當(dāng)辦理相應(yīng)的證書(shū)，深圳常見(jiàn)的是“兩證一書(shū)”，即建房土地使用證、建筑許可證和居民興建住宅用地批準(zhǔn)通知書(shū)?，F(xiàn)在關(guān)外買(mǎi)賣(mài)的農(nóng)民房，有些是村民私下?lián)尳ǖ?，根本沒(méi)有合法建造的手續(xù)。

在實(shí)踐中，還有村民和合作方使用早已過(guò)期的證書(shū)、或者是超過(guò)證書(shū)規(guī)定面積私下加建的，這些都屬于違法建筑。如果是違法建筑，這種風(fēng)險(xiǎn)非常大，可能被政府強(qiáng)制拆除，將來(lái)拆遷，政府也可能不給予補(bǔ)償。如果該房屋能夠辦理房產(chǎn)證書(shū)(綠本)，表明政府對(duì)產(chǎn)權(quán)人的權(quán)利是認(rèn)可的，一般不會(huì)是違法建筑。

(二)農(nóng)民房無(wú)法過(guò)戶，不能將房產(chǎn)證辦至買(mǎi)房人的名下。

即使買(mǎi)房人簽了購(gòu)房合同付完房款，并且實(shí)際搬遷進(jìn)去一直居住，但按照目前國(guó)土局的作法，這種房產(chǎn)不能辦理房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)。農(nóng)民房買(mǎi)賣(mài)的現(xiàn)象在深圳特別是關(guān)外還比較多，只要原先的買(mǎi)房人沒(méi)有異議，買(mǎi)房人也可以一直居住下去。根據(jù)我國(guó)法律的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)以登記為準(zhǔn)，由于農(nóng)民房沒(méi)法過(guò)戶，因此，即使買(mǎi)房一直在居住，但這個(gè)房產(chǎn)其實(shí)一直是原建房人的房產(chǎn)。

(三)房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同可能會(huì)被認(rèn)定為無(wú)效。

理由是農(nóng)民房轉(zhuǎn)讓必然導(dǎo)致宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，而宅基地使用權(quán)交易是法律所禁止的。關(guān)于農(nóng)民房買(mǎi)賣(mài)合同是否有效的問(wèn)題，這個(gè)在理論上還有不同看法，有認(rèn)為有效的，也有認(rèn)為無(wú)效的。

但在司法實(shí)踐中，如果買(mǎi)房人是本地集體組織戶口的村民，可以認(rèn)定合同有效;如果買(mǎi)房人是城鎮(zhèn)戶口居民或者非當(dāng)?shù)貞艨诘拇迕竦囊话阏J(rèn)定合同無(wú)效。

三、購(gòu)房房屋公證的程序

第一步：

當(dāng)事人準(zhǔn)備材料。

應(yīng)攜帶以下資料：

1、個(gè)人的身份證明，如身份證、戶口簿等。

2、與約定內(nèi)容有關(guān)的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)證明，如房產(chǎn)證、未拿到產(chǎn)權(quán)證的購(gòu)房合同和付款發(fā)票等。

3、雙方已經(jīng)草擬好的協(xié)議書(shū)。

關(guān)鍵提示：協(xié)議書(shū)中雙方當(dāng)事人的簽名和訂約日期一般要求空缺，待公證員對(duì)協(xié)議進(jìn)行審查和修改后，再在公證員面前簽字。

第二步：

親自到公證處填寫(xiě)有關(guān)表格。準(zhǔn)備好上述材料后，雙方必須親自到公證處提出公證申請(qǐng)，填寫(xiě)公證的申請(qǐng)表格。

關(guān)鍵提示：委托他人代理或是一個(gè)人來(lái)辦婚前財(cái)產(chǎn)公證，是不會(huì)被受理的。

第三步：

公證人員核對(duì)相關(guān)信息。公證申請(qǐng)被接待公證員受理后，公證員就財(cái)產(chǎn)協(xié)議的內(nèi)容、審查財(cái)產(chǎn)的權(quán)利證明、查問(wèn)當(dāng)事人的訂約是否受到欺騙或誤導(dǎo)，當(dāng)事人配合公證員做完公證談話筆錄后，在筆錄上簽字確認(rèn)。

第四步：

在公證人核對(duì)完信息之后，雙方當(dāng)事人當(dāng)著公證員的面在婚前財(cái)產(chǎn)協(xié)議書(shū)上簽名。