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最近，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)一些新變化，不少大城市的房產(chǎn)交易量開始萎縮，一些投資客準(zhǔn)備拋售手中的房子，二手房價議價空間加大。中國證券報記者采訪了一些房產(chǎn)中介公司和投資者，得到的反饋信息是，很多投資者由于對政府今后的政策調(diào)控心里沒底，尤其是物業(yè)稅一旦真的開征，勢必使得囤積在手上的房子猶如燙手山芋。物業(yè)稅是否真的是一劑能抑制投資與投機(jī)房產(chǎn)的靈丹妙藥？

按照設(shè)計這一稅種的初衷，物業(yè)稅一是將原來諸多不規(guī)范的房地產(chǎn)相關(guān)收費(fèi)歸并到房地產(chǎn)保有稅中，既規(guī)范了稅制，同時也降低了開發(fā)成本，進(jìn)而有可能降低房價；二是將改變地方政府倚重賣地的土地財政格局，將一次性收取的70年各種稅費(fèi)改為逐年征收，平滑政府財政收益；三是依照“從價計征”的原則，誰擁有的房產(chǎn)越多、越值錢，誰就越該多交稅，這在很大程度上可抑制房產(chǎn)的投資與投機(jī)行為?？陀^地說，理論上這本是一個三全其美的事。然而時隔七年，物業(yè)稅卻始終處在“只聞樓梯聲，不見人下來”的空轉(zhuǎn)狀態(tài)。物業(yè)稅的實施究竟難在什么地方？

首先，物業(yè)稅的征收是采取從價計征的原則，也就是根據(jù)城市家庭擁有的房產(chǎn)價值作為依據(jù)。這就牽扯到房產(chǎn)評估的問題。如果是對所有房屋都要征收的話，這一評估量將十分驚人。按照北京“我愛我家”房產(chǎn)中介公司的測算，北京地區(qū)至少需要有10萬個評估師，才能滿足這一需求，況且房產(chǎn)價值每年都會有所變化，可以想象這將是一個十分艱巨的任務(wù)。此外，假如業(yè)主對評估結(jié)果是否合理產(chǎn)生質(zhì)疑，還需要有仲裁機(jī)構(gòu)予以仲裁。從技術(shù)操作層面上看，物業(yè)稅比流轉(zhuǎn)稅種的征收難度要大許多。

其次，一個新稅種的征收能否順利實施，很大程度上取決于民眾的納稅意愿。在許多發(fā)達(dá)國家，房地產(chǎn)稅屬于地方稅種，主要由地方政府征收并用于地方政府的公共福利方面開支。因此，它的一個基本原則就是“納稅受益”。令一些老百姓對物業(yè)稅感到疑惑的是，在我國，土地屬于國有，老百姓買到的房子只有70年土地使用權(quán)，而且一下子就提前預(yù)交了70年的使用費(fèi)，70年后還不知道怎么辦，根本沒有土地所有權(quán)。土地并不是房主的財產(chǎn)，為什么要交納房產(chǎn)稅？至于老百姓擁有的房產(chǎn)權(quán)，只能用幾十年，越來越破舊，每年至少要折舊2%，只能是越來越不值錢。在土地升值、房子貶值的情形下，可以想象的是，如果物業(yè)稅是對所有房屋征收的一個“普適”稅種，大多數(shù)普通百姓家庭在勒緊褲腰帶買了一套房后還要再交物業(yè)稅，有可能會產(chǎn)生“腹誹”，進(jìn)而使得這一稅種的征管成本會比較高。

那么，什么人是適合物業(yè)稅征收的對象呢？有專家認(rèn)為，對擁有兩套以上房產(chǎn)的人課以物業(yè)稅比較適合。近年來，房產(chǎn)投資與股票投資成為老百姓的主要投資渠道。從去年股票投資看，最佳的私募基金投資收益率為160%，公募大約是116%。而房產(chǎn)投資去年的收益率很容易超過這一指標(biāo)。按照去年不少城市房價翻番的價格計算，乘以3.3倍的財務(wù)杠桿（首付30%），房產(chǎn)投資的年化收益率可以很輕松地超過200%。這也是為何有那么多的資金，不愿投到生產(chǎn)領(lǐng)域，而愿意趨之若鶩地去炒房的原因。據(jù)中國證券報記者了解，現(xiàn)在擁有十套以上房產(chǎn)的專業(yè)炒房人不在少數(shù)，當(dāng)“有房沒人住、有人沒房住”的現(xiàn)象越來越嚴(yán)重時，以開征物業(yè)稅的名義抑制這種現(xiàn)象的蔓延十分必要。因此，或許將物業(yè)稅視為一種“資本利得稅”更為恰當(dāng)。此外，也可借鑒目前英國政府對該國銀行高管征收的“暴利稅”的做法。（孟堅）