在二手房買賣中，買方應該如何防止賣方違約
來源：法律編輯整理
時間： 2023-11-28 20:48:08
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當新房一天一個價，二手房就成了眾多購房者的希望，然而正因為太迫切，二手房的購買風險就被不少人選擇性忽視了，比如賣方違約。那么，在二手房買賣中，買方應該如何防止賣方違約呢？
一、看房不光看表面，也要看權利是否有瑕疵
在實際房屋交易過程中，很多人往往只查看了房屋的位置和內部結構，卻忽視了一些重要信息，比如房屋是否仍在租，又或者房屋是否被抵押、查封等。
如果要購買已經出租的房屋，承租人就需出具一份“放棄同等條件下的優(yōu)先購買權”書面承諾。另外，別忘了核實該房產是否涉及訴訟，以免房子突然被查封，同時要查清楚房產登記人的戶籍信息，防止以后無法遷移戶口。
二、對房屋產權的調查核實，有無其他產權人
根據規(guī)定，房屋買賣合同應當要經過全體產權人簽字才能生效，或者即使產權人沒有簽字，但事后明確追認的，合同依然有效，否則合同將因為侵害了部分產權人的合法利益而歸于無效。
不過，可能會出現這種情況：房屋登記在夫妻雙方名下，夫妻一方單獨帶著買方看房簽約，并將配偶的名字也代簽了。履約過程中，由于房價上漲過快而不想賣了，夫妻二人可能會唱雙簧戲，以不知情為由起訴，要求確認合同無效。所以，簽約時最好還是讓所有權利人都到場簽字才行。
三、防范“一房二賣”
“一房二賣”是指出賣人先后或同時簽訂了兩份房屋買賣合同，將同一房屋出賣給兩個買受人的情形。
為了避免這種情況，在簽訂合同時一定要約定好雙方的違約責任，通過約定適當的違約責任而增加賣方的違約成本，從而減少“一房二賣”的風險。
其中，最簡單有效的辦法就是增加定金的數額（最高不能超過房屋成交價的20％），以便違約時可以使用定金罰則。
四、警惕賣家拖延接受付款的行為
如果買方準備好首付款，通知賣方收款，而賣方以出差、不便等理由，一直沒有提供賬戶接收款項，此時買方一定要小心，因為這可能是圈套，賣方可能是為了拖延你的付款時間，等到達成遲延付款解除條件，賣方就可能會起訴你遲延付款。
如遇到上述情況，買方可通過錄音錄像、發(fā)書面催告函、通知中介將該情況備案等方式保留證據，證明自己主動付款的事實，方能破解賣方圈套，當然也可以使用資金監(jiān)管。
五、警惕賣方主動示好，給予寬限
雙方在履約過程中，賣方若主動給予買方寬限，但僅不限于寬限付款時間，可能凡是買方義務，賣方都主動寬限或放任買方超期的，買方需謹慎。
表面寬限，實際可能是在引誘買方遲延履行義務，買家如果確實遇到履約困難，且對方同意寬限，建議簽補充協(xié)議確認。
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