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如何出售有貸款的房屋？

來源：法律編輯整理時間： 2023-12-10 18:56:53 129 人看過

對賣方來說，出售未還清貸款的房屋，也許不能及時解除房屋抵押。而未解除抵押的房屋無法順利過戶，賣方很可能因逾期不能辦理過戶手續(xù)而承擔(dān)違約責(zé)任。所以，賣方在出賣有貸款的房屋時，首先要贖樓，然后再按照貸款房屋出賣流程辦理相關(guān)房屋買賣。

1、轉(zhuǎn)按揭

轉(zhuǎn)按揭指把個人住房出售或轉(zhuǎn)讓給第三人而申請辦理個人住房貸款變更借款期限、變更借款人或變更抵押物的貸款。但據(jù)了解，目前能做轉(zhuǎn)按揭的銀行很少，你需要提前向貸款銀行進(jìn)行咨詢。

貸款房屋轉(zhuǎn)按揭流程：

（1）買賣雙方簽訂《房屋買賣合同》；

（2）買方、賣方、律師事務(wù)所三方簽訂《轉(zhuǎn)按揭交易安全保證合同》；

（3）買方交納房子的首付款（按交易價格與評估價格孰低的原則，一年內(nèi)免評估，以原購買價為準(zhǔn)）；

（4）賣方的貸款銀行書面同意提前一次性還款的確認(rèn)函（包括所欠資款本息、還款帳號）；

（5）買方據(jù)前述文件及個人資信文件向貸款銀行申請二手房按揭貸款（提出貸款申請，律師初審，銀行復(fù)審）；

（6）賣方向買方實際交付房屋；

（7）銀行復(fù)審?fù)ㄟ^后放款，向賣方的銀行劃款；

（8）賣方收到款項后，與原貸款行解除貸款合同和抵押登記，與買方、律師一同辦理過戶、并且抵押給買方的貸款銀行；

（9）買方的貸款銀行將首付款付給賣方。

2、用買方的首付款繳清剩余貸款

二手房交易中，如果賣方出售有貸款的房屋，多選擇這種方式還清貸款。這種方式適用于原房主貸款額度較低或已經(jīng)經(jīng)過大量歸還后所剩貸款數(shù)目不大的情況。

通常情況下，買方會認(rèn)可首付房產(chǎn)總成交額的30％至40％，賣方可以利用買方的首付將剩余貸款付清，然后撤銷房產(chǎn)的抵押登記，進(jìn)行下一步交易。

【法律依據(jù)】

《民法典》第四百零六條，抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)。當(dāng)事人另有約定的，按照其約定。抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不受影響。

抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)及時通知抵押權(quán)人。抵押權(quán)人能夠證明抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可能損害抵押權(quán)的，可以請求抵押人將轉(zhuǎn)讓所得的價款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。

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《中華人民共和國民法典》第四百零六條

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一、貸款未還清房產(chǎn)如何出售買賣未還清貸款房產(chǎn)的具體操作：1．轉(zhuǎn)按揭：最簡單直接的一種方法，在二手房買賣中通俗的講就是把個人住房出售或轉(zhuǎn)讓給第三人而申請辦理個人住房貸款變更借款期限、變更借款人或變更抵押物的貸款。2．用買方的首付款繳清剩余貸款：這是當(dāng)下二手房交易中最多應(yīng)用的模式。這種方式適用于原房主貸款額度較低或已經(jīng)經(jīng)過大量歸還后所剩貸款數(shù)目不大的情況。通常情況下，買家會認(rèn)可首付房產(chǎn)總成交額的30％至40％，賣方可以利用買方的首付將剩余貸款付清，然后撤銷房產(chǎn)的抵押登記，進(jìn)行下一步交易。3．利用銀行貸款來繳清剩余貸款：如果賣方想在賣出房產(chǎn)之前將貸款還清或買方雖然看好但不愿意購買貸款未繳清的房產(chǎn)，可以采取這種方式。但前提是房主有銀行認(rèn)可的抵押物（如其他房產(chǎn)）用來申請貸款。這樣房主就可以通過抵押向銀行貸出一定的款來付清想要出售的房產(chǎn)貸款，促成交易的成功。二、房產(chǎn)證未辦出是否可以買賣房子房產(chǎn)證沒下來

2023-07-08

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按揭房可以提前還清貸款出售，支付銀行違約金，等自己拿到新產(chǎn)證后重新簽訂買賣合同，通過審稅流程或者過戶交房出售。申請房屋按揭貸款需要一周或者兩周放款。一、按揭房如何出售按揭房出售的方法如下：1.提前還款按揭房想要出售需要提前將貸款還清，否則無法進(jìn)行交易也無法過戶。2.支付銀行違約金按揭房在辦理貸款時都有一個期限，如果提前還款還要支付違約金給銀行，所以在出售前，最好先核實下具體的數(shù)額，避免金額過大，得不償失。3.等自己拿到新產(chǎn)證后重新簽訂買賣合同貸款還清之后，要與銀行辦理取消貸款手續(xù)，將之前辦理貸款信息消除，之后拿著銀行給的憑證到房產(chǎn)交易中心換取房產(chǎn)證，然道房產(chǎn)證之后與買方進(jìn)行網(wǎng)簽合同，這樣房子才能正常交易。4.審稅流程網(wǎng)簽之后，買方和賣方自行簽訂買賣合同，之后原產(chǎn)權(quán)人到房產(chǎn)交易中心辦理各項審稅流程，并繳納各項稅費。5.過戶交房最后是過戶，買賣雙方到房管局辦理過戶手續(xù)，并約定交房時間，如果賣家

2023-06-05

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房屋能否通過房產(chǎn)貸款出售？

一般情況下,貸款購買的房子都是抵押在銀行名下的。如果抵押人想要轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn),就必須及時通知抵押權(quán)人。抵押權(quán)人能夠證明抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可能損害抵押權(quán)的,可以請求抵押人將轉(zhuǎn)讓所得的價款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。即在貸款還清的情況下,貸款的房子是可以出賣的。在一般情況下,貸款購買的房子都是抵押在銀行名下的。如果抵押人想要轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn),就必須及時通知抵押權(quán)人。抵押權(quán)人能夠證明抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可能損害抵押權(quán)的，可以請求抵押人將轉(zhuǎn)讓所得的價款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。即在貸款還清的情況下，貸款的房子是可以出賣的。房產(chǎn) 抵押權(quán) 人能否轉(zhuǎn) 讓房屋？根據(jù)我國《民法典》第405條規(guī)定，抵押權(quán)人可以轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)。因此，房產(chǎn)抵押權(quán)人轉(zhuǎn)讓房屋是合法的，無須征得抵押權(quán)人的同意。但是，抵押權(quán)人轉(zhuǎn)讓抵押房屋時，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。抵押權(quán)人可以優(yōu)先受償。一般情況下,

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一、房屋已有貸款如何再貸款房屋已有貸款，再貸款的方法包括：1．直接找原貸款銀行辦理二次抵押貸款。這種方式適合已經(jīng)按時足額償還一段時間的貸款本息，并且信用良好的情況。貸款的額度一般是根據(jù)房屋的剩余價值來確定，計算方式為：貸款額度＝房屋價值×抵押率－原貸款的本金余額。其中，房屋價值是以房屋的原購買價格和二次抵押評估價中較低的一項為準(zhǔn)。在抵押率方面，自住型房產(chǎn)最高不超過70％，商業(yè)住房的二次貸款最高不能超過50％。此外，辦理二次抵押的房屋必須滿足一些條件，如房齡必須在二十年以內(nèi)等。2．找正規(guī)的擔(dān)保公司結(jié)清剩余的貸款，然后解除抵押，再用房屋作為抵押重新辦理貸款。這種方式需要支付一定的擔(dān)保費用。3．如果購房時間較短，房屋升值空間不高，或者需求資金不大、房本還未拿到等情況，可以考慮辦理按揭房信用貸款。這種貸款方式依據(jù)當(dāng)前房貸的月供還款額和還款時間去授信，通?？梢宰龅皆鹿┻€款的40～70倍，部分銀行產(chǎn)品

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如何撰寫出售房屋的通知

出售房屋公告只要寫清楚房屋手續(xù)是否齊全、房屋產(chǎn)權(quán)是否清晰明確、交易中的房屋是否在租賃、土地情況、市政規(guī)劃情況是否對交易有影響，房屋是否屬于福利房、單位房、物管房等特殊類型的房產(chǎn)。房屋出售又稱房屋買賣，是指房屋所有人將其房屋含撈基地轉(zhuǎn)讓給買受人，由買受人接受該項房產(chǎn)并給付所有人約定價款的行為。經(jīng)過房屋買賣行為，買方一次性地取得了房屋的所有權(quán)和全部使用權(quán)。出售房屋存在什么風(fēng)險出售房屋存在的風(fēng)險有：1、房屋掛牌后賣不出去；2、買方價格壓力過低；3、買方毀約；4、買方購房資格不足或貸款資金不足支付全部房款，不能履行合同，交易終止；5、自己不想賣房要賠償巨額違約金；6、二手房交易合同簽訂后，銀行不放款買方因素；7、房子已經(jīng)過戶，尾款拿不到。出售房屋是指房屋所有人將其房屋轉(zhuǎn)讓給買受人，由買受人接受該項房產(chǎn)并給付所有人約定價款的行為?！吨腥A人民共和國民法典》第四百七十條合同的內(nèi)容由當(dāng)事人約定，一般包括下

2023-07-04

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一、抵押貸款房屋如何出售具體操作方法一覽房子有抵押貸款的賣方是先去銀行辦理解押手續(xù)，再進(jìn)行買賣交易。房子在辦理抵押貸款以后，房屋的他項產(chǎn)權(quán)關(guān)系抵押在銀行，無法辦理過戶交易。想要賣房必須抵押人還清貸款，到銀行拿到還款完結(jié)證明，辦理解押才能交易。抵押貸款指借款者以一定的抵押品作為物品保證向銀行取得的貸款，它是銀行的一種放款形式。抵押的房子也可以轉(zhuǎn)按揭出售，也就是說，利用購房者的首付款還清銀行貸款，辦理解押手續(xù)之后在進(jìn)行出售。這樣購房者存在的風(fēng)險較大。二、房屋抵押金融貸款需要哪些前提條件申請房屋抵押貸款需要滿足以下條件：1．具有完全民事行為能力；2．有穩(wěn)定的經(jīng)濟收入，有償還貸款本息的能力，無不良信用記錄；3．有合法有效的購房合同；4．能夠提供貸款行認(rèn)可的有效擔(dān)保；5．符合貸款行規(guī)定的其他條件。三、房屋抵押貸款辦理需要多長時間房屋抵押貸款辦理的時間一般在三周內(nèi)。依據(jù)《個人住房貸款管理辦法》第七條規(guī)

2023-08-06

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房屋共有出售糾紛如何解決

實踐中，經(jīng)常會有房屋共有人，以其他共有人擅自處分共有財產(chǎn)為由，主張其他共有人對外簽訂的“二手房”買賣合同無效。對此問題，應(yīng)區(qū)別不同的情形分別處理：1、一是房屋出售時，權(quán)利登記僅為出賣人一人的，基于不動產(chǎn)的公示、公信原則，買受人有理由相信出賣人系房屋的完全權(quán)利人，其與出賣人之間簽訂的買賣合同，應(yīng)認(rèn)定為有效;但如有證據(jù)證明買受人存有過錯，與出賣人惡意串通，損害其他共有人利益的除外。2、房屋出售時，權(quán)利登記為數(shù)人的，基于部分共同共有人，不得擅自處分共有財產(chǎn)的法律規(guī)定，在其他權(quán)利人事后不予追認(rèn)的情況下，應(yīng)認(rèn)定買賣合同無效;但買受人有理由相信出賣人有代理權(quán)，符合表見代理構(gòu)成要件的，應(yīng)確認(rèn)買賣合同有效。相關(guān)知識延伸閱讀：房屋共有的法律特征1、房屋共有是客體的單一性和主體的非單一性的統(tǒng)一。共有房屋的所有權(quán)主體是兩個或兩個以上的公民、法人，而客體卻是指向同一房屋。這里的同一房屋不是指只有一間、一套或一棟房

2023-05-01

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房子在貸款沒有還清的情況下如何出售

貸款沒有還清的情況下不能辦理更名如果是按揭貸款還沒有還清的房子，進(jìn)行個人交易的話，是不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)更名的。那么什么時候才可以辦理呢?需要等到貸款償還完畢之后才可以換取新的房屋產(chǎn)權(quán)證。換證需貸款行提供證明按揭買的房子需要等到貸款償還完之后，才能辦理房屋出售和房屋更名。因為在房屋按揭貸款還沒有還清貸款的期間，房屋所有權(quán)上面有“房產(chǎn)抵押”字樣。所以房主需要等到貸款還完之后，攜帶銀行提供的他項權(quán)利證、貸款還清證明以及有“房產(chǎn)抵押”字樣的房屋產(chǎn)權(quán)證、個人身份證明到所在城市的房屋交易與權(quán)屬登記服務(wù)中心換取沒有“房產(chǎn)抵押”字樣的產(chǎn)權(quán)證，之后才可以辦理正常的房屋更名交易?？赏ㄟ^押尾款方式出售貸款沒有還清的情況下，房主如果真的是需要出售的話，可以采用買方留有尾款，等待原房主還清貸款的時候，再去辦理房產(chǎn)更名的方式。需要注意的是，這樣的情況下購房者需要一次性付完全款而且不可以像銀行申請貸款。至于尾款多少比較合

2023-05-05

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自建房屋如何才能出售

(一)房屋買賣應(yīng)經(jīng)集體即村民委員會書面同意；(二)如系共有房屋，必須征得其他共有人同意；(三)應(yīng)提交戶口簿、居民身份證及土地證、房產(chǎn)證等相關(guān)材料的原件；(四)應(yīng)到產(chǎn)權(quán)登記部門查看房屋產(chǎn)權(quán)是否存在瑕疵：如是否存在抵押等擔(dān)保、是否有人民法院采取查封等財產(chǎn)保全措施；(五)應(yīng)訂立書面買賣合同、并辦理審批、過戶等手續(xù)。房屋買賣合同應(yīng)由相關(guān)職能部門審批，并辦理“宅基地證”或“集體土地使用證”的過戶更名手續(xù)；還應(yīng)到房產(chǎn)管理部門依法辦理“房產(chǎn)證”的過戶更名手續(xù)。

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房屋出售雙方如何繳稅

一、房屋出售雙方如何繳稅房屋出售雙方繳稅的方式的：房屋買賣買家需繳納房款1.5%的契稅、0.05%的印花稅、3元/平的交易費、1.36元/平的測繪費、200元權(quán)屬登記費取證費；賣家需繳納3元/平的交易費、房款0.05%的印花稅、差價5.5%（房產(chǎn)證未滿5年）的增值稅、房產(chǎn)交易盈利部分20%或者房款1%的個人所得稅等。二、房屋買賣合同一方違約怎么辦一方不履行房屋買賣合同，可以要求其繼續(xù)履行合同。如果明確表示不履行的，可以解除合同，并要求其按照合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。就違約責(zé)任等產(chǎn)生糾紛，可以通過協(xié)商的方式解決，也可以通過訴訟解決。根據(jù)《民法典》第五百七十七條的規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。第五百七十八條規(guī)定，當(dāng)事人一方明確表示或以自己的行為表示不履行合同義務(wù)的，對方可以在履行期限屆滿前請求其承擔(dān)違約責(zé)任。三、房屋

2023-05-03

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如何起訴房屋出售糾紛

一、如何起訴房屋出售糾紛若需前往房屋所在地區(qū)的法院進(jìn)行起訴事宜，建議您先經(jīng)過立案庭（室）負(fù)責(zé)的起訴審查和立案階段。在經(jīng)過立案庭審核同意并繳納相關(guān)費用之后，您需要憑借所開具的交費通知單前往法院財務(wù)部門兌換訴訟費收據(jù)。此后，您需要再次將該收據(jù)提交至立案窗口完成立案流程。庭審結(jié)束后，法院的內(nèi)勤人員會將案件分配給具體的承辦法官，由其根據(jù)個人時間安排，由書記員負(fù)責(zé)將起訴書送達(dá)被告或者通過電話通知開庭時間等其他相關(guān)事項。被告在收到起訴狀副本后的15天內(nèi)，必須提交答辯狀。如未按時提交，并不影響人民法院的正常審理工作。在法院審理案件過程中，遵循著“誰主張、誰舉證”的基本原則，如果無法提供充分證據(jù)，可能會面臨敗訴或?qū)徟薪Y(jié)果對自身不利的風(fēng)險，除非法律另有特別規(guī)定。對于適用普通程序?qū)徖淼拿袷?、?jīng)濟案件，審限通常為6個月；如遇特殊情況需要延長，須經(jīng)法院院長批準(zhǔn)，最多可延長6個月；如仍需延長，則需上報上級法院批準(zhǔn)。

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這里可以分為兩種情況：1、房產(chǎn)證在別人的名下，沒有過戶給本人。這種情況補償款是支付給給房屋所有權(quán)所記載的產(chǎn)權(quán)人的，可以向賣房者要求賠償，如果雙方協(xié)商不成的話，可以向法院提起訴訟。2、該房屋沒有取得相應(yīng)的規(guī)劃、報建手續(xù)，無法辦理房產(chǎn)證。對違法建筑一律是無償拆除的。如果不能認(rèn)定為違法建筑，而又無產(chǎn)權(quán)證的話則一般是可以獲得適當(dāng)補償?shù)模秃戏óa(chǎn)權(quán)的補償相比要低得多，一般是參照建筑成本進(jìn)行補償。而合法產(chǎn)權(quán)的房屋拆遷補償是根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，用房地產(chǎn)市場評估價格確定的，和相同地段的商品房價格差異不大。但并不是說沒有房權(quán)證就一定得不到補償。3、還有一種情況，買的這套房屋規(guī)劃、報建或者其他手續(xù)不齊，造成無法辦理房屋確權(quán)的登記備案；所以是不可能辦出房產(chǎn)證的，房屋產(chǎn)權(quán)管理部門不會受理，也談不上交稅費的問題，這種情況遇到拆遷，一般來說得不到補償?！秶型恋厣戏课菡魇张c補償條例》第十五條

2024-04-22

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如何處理租賃房屋出售

一、如何處理租賃房屋出售房屋出賣以后原租賃應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行，承租人將租金交付給新戶主即可。房屋已經(jīng)出售轉(zhuǎn)移所有權(quán)，所有權(quán)轉(zhuǎn)移前承租方未付房租的，原所有權(quán)人有權(quán)要求承租人支付該期間房租，所有權(quán)轉(zhuǎn)移后未付房租的，應(yīng)當(dāng)支付給新房東。二、承租人對租賃的房屋是否享有優(yōu)先購買的權(quán)利承租人在出租人出賣租賃的房屋時，在同等條件下享有優(yōu)先購買的權(quán)利。這是一種法定的權(quán)利，有利于維護(hù)承租人的利益，維護(hù)市場交易關(guān)系的穩(wěn)定，節(jié)省交易成本。承租人優(yōu)先購買的實現(xiàn)需要具備以下條件：1．承租人在租賃合同的存續(xù)期間享有優(yōu)先權(quán)。若租賃期間屆滿，則承租人不享有優(yōu)先購買權(quán)；2．須在同等條件下優(yōu)先，同等條件包括買賣的價格、付款的期限和方式等。出租人出賣租賃物，需要給承租人考慮是否購買的時間。如果出租人沒有通知承租人就將房屋出賣了，或者在同等條件下沒有賣給承租人，則承租人可以請求人民法院撤銷該買賣合同。三、法律規(guī)定房屋租賃合同最長可以達(dá)到

2023-10-21

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遺產(chǎn)繼承房屋如何出售？

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