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房地產(chǎn)開發(fā)與資本的關(guān)系是密不可分的，整個房地產(chǎn)開發(fā)的過程就是“資本”的整個流通過程，在這個過程中，最初或者是階段性的融資是房地產(chǎn)項目開發(fā)成功與否的關(guān)鍵因素，目前，中國房地產(chǎn)行業(yè)的融資最主要的還是“銀行貸款”，這種融資方式普遍選擇的原因是“直接”，但由于國家宏觀經(jīng)濟政策，特別是銀行信貸政策的調(diào)整，對于這種融資方式的瓶頸體現(xiàn)無疑，房地產(chǎn)項目需要一種更新穎、更快捷、更可控制的融資方式，“信托融資”就是首選之一。

什么是“房地產(chǎn)信托融資”呢？房地產(chǎn)信托融資（REITs）是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機構(gòu)進行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。

從本質(zhì)上看，REITs屬于資產(chǎn)證券化的一種方式。REITs典型的運作方式有兩種：

其一是特殊目的載體公司(SPV)向投資者發(fā)行收益憑證，將所募集資金集中投資于寫字樓、商場等商業(yè)地產(chǎn)，并將這些經(jīng)營性物業(yè)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流向投資者還本歸息；

其二是原物業(yè)發(fā)展商將旗下部分或全部經(jīng)營性物業(yè)資產(chǎn)打包設(shè)立專業(yè)的REITs，以其收益如每年的租金、按揭利息等作為標的，均等地分割成若干份出售給投資者，然后定期派發(fā)紅利，實際上給投資者提供的是一種類似債券的投資方式。相形之下，寫字樓、商場等商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)金流遠較傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)的現(xiàn)金流穩(wěn)定，因此，REITs一般只適用于商業(yè)地產(chǎn)。

其實，與銀行、保險等金融機構(gòu)相比，信托行業(yè)的發(fā)展不論速度和規(guī)模都遠遠不及，但信托公司的一大優(yōu)勢在于其廣泛的投資領(lǐng)域，是目前惟一準許同時在資本市場、貨幣市場和實業(yè)領(lǐng)域投資的金融機構(gòu)。正因為其身份特殊、運作靈活，今年以來，其也成為眾多房地產(chǎn)企業(yè)青睞的融資渠道，據(jù)統(tǒng)計，今年1-7月房地產(chǎn)信托計劃資金規(guī)模近167億多元。信托資金投資房地產(chǎn)領(lǐng)域，使信托公司和房地產(chǎn)企業(yè)可以分享房地產(chǎn)行業(yè)收益，因為在國家法律法規(guī)框架下，信托基金的命脈和職責就是“受人之托，代人理財”，這也是他的根本任務和立命之本。數(shù)據(jù)都顯示近期房地產(chǎn)行業(yè)與信托資本的融合更加迅速，規(guī)模也越來越大。

但是我們要清楚的認識到幾個問題：

1.地產(chǎn)商與信托公司的加快合作，實際上是地產(chǎn)公司為應對接下來的信貸收緊預期的戰(zhàn)略性防御手段；

2.信托公司作為一種商業(yè)機構(gòu)，其經(jīng)營目的就是為了盈利，只要采取的是合理合法的經(jīng)營手段，其逐利行為是無可厚非的；

3.信托資金的介入，使得房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力得到一定緩解，從另一個角度來說，有利于房企增加供應量，是為房地產(chǎn)市場做出了貢獻的；

4.地產(chǎn)項目一旦銷售不暢，地產(chǎn)商資金回籠速度有限，信托資金便會遭遇巨大壓力；

5.房地產(chǎn)信托資金因為是在銀行貸款進入前的“拿地”階段進入的，大多數(shù)是用于房地產(chǎn)企業(yè)購買土地，很顯然，這對房地產(chǎn)商的“囤地”是一個不小的支持；

6.信托公司對自身定位的模糊，他們的定位也一直處在摸索中，而監(jiān)管層對其業(yè)務創(chuàng)新也保持謹慎態(tài)度，這些也存在一定不確定因素；

所以，對于房地產(chǎn)項目與信托資金的融合，我們不要僅僅關(guān)注于他們的表面現(xiàn)象，并用高房價來指責他們推波助瀾，更應該看到他們在這個過程起到的良好作用，前面講過，信托的立命之本就是“受人之托、待人理財”為委托人獲取一定利益是無可厚非的，但這個過程要良好的運作，雙方合理運行，還需要審時度勢，量力而行。