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醞釀多年、數(shù)易其稿的REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）方案即將面世。由天津準(zhǔn)備的廉租房REITs方案已由央行上報(bào)國(guó)務(wù)院。上海版的公租房RE－ITs方案，據(jù)接近央行上海分行人士透露，也已經(jīng)上報(bào)國(guó)務(wù)院，上海方面希望能在第四季度實(shí)施。據(jù)悉，這兩套方案都屬于央行主導(dǎo)的債券類REITs，以兩地國(guó)有企業(yè)的商業(yè)物業(yè)為融資主體，在銀行間市場(chǎng)發(fā)行。這些方案已經(jīng)準(zhǔn)備多年，中間幾經(jīng)調(diào)整，據(jù)稱，年初央行就已接到兩地的試點(diǎn)方案，但因不符合中央決策層關(guān)于地產(chǎn)調(diào)控的有關(guān)精神和方向，一直未得到審批。最終試點(diǎn)方對(duì)方案的募集資金投向進(jìn)行了調(diào)整，明確為用于當(dāng)?shù)乇Ｕ闲宰》拷ㄔO(shè)。這與外界預(yù)期有較大差距——此前，業(yè)界曾普遍盼望的REITs方案，將從根本上改變中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)融資、變現(xiàn)模式，尤其是商業(yè)地產(chǎn)。但現(xiàn)在看來(lái)，依然為時(shí)尚早。延宕決策層曾圈定兩種REITs方案，由央行和證監(jiān)會(huì)分頭主導(dǎo)推進(jìn)。相關(guān)部委、信托公司、券商、基金亦早已對(duì)此進(jìn)行

中國(guó)投資咨詢網(wǎng)訊在國(guó)務(wù)院正式提出推出房地產(chǎn)信托投資基金一年多之后，有關(guān)REITs的制度設(shè)計(jì)日漸清晰，業(yè)界呼喚了多年的REITs終于有望結(jié)束只打雷不下雨的尷尬局面。債權(quán)版方案亮相近期，一份由中國(guó)人民銀行辦公廳下發(fā)的關(guān)于征求對(duì)《銀行間債券市場(chǎng)房地產(chǎn)信托受益券發(fā)行管理辦法》（以下簡(jiǎn)稱管理辦法）意見(jiàn)的函發(fā)送到國(guó)家發(fā)改委、財(cái)政部、人力資源社會(huì)保障部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、稅務(wù)總局、法制辦，以及銀監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)、保監(jiān)會(huì)和社?；疝k公廳以及北京市、天津市和上海市人民政府辦公廳。根據(jù)該方案，房地產(chǎn)信托基金的基本運(yùn)作模式為：試點(diǎn)企業(yè)將其持有的房地產(chǎn)物業(yè)委托給受托人進(jìn)行管理和處分，并通過(guò)由受托人在銀行間債券市場(chǎng)發(fā)行受益券的方式，在一定期限內(nèi)向投資人轉(zhuǎn)讓部分信托受益權(quán)。根據(jù)管理辦法，房地產(chǎn)信托的受托人應(yīng)當(dāng)是具備受益券發(fā)行資格的信托公司，而信托公司的發(fā)行資格需要經(jīng)過(guò)銀行業(yè)監(jiān)督管理部門核準(zhǔn)。在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上，債權(quán)版REITs對(duì)

在眾多投資工具中，房地產(chǎn)一直是居民投資熱點(diǎn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，購(gòu)房人群中投機(jī)性或投資性比例占到50%以上，而房?jī)r(jià)被推高，風(fēng)險(xiǎn)也隨之累積。理財(cái)專家認(rèn)為，投資房產(chǎn)不如投資房產(chǎn)信托產(chǎn)品分享收益。投資房產(chǎn)的收益主要來(lái)源于賺取買賣房?jī)r(jià)之間的差價(jià)，以及租金收益。而房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，是客戶通過(guò)購(gòu)買信托公司發(fā)行的信托產(chǎn)品，獲取穩(wěn)定回報(bào)。目前成都市場(chǎng)的此類信托產(chǎn)品，期限在1～2年，年回報(bào)在6.5%～8%之間。假設(shè)有王先生有200萬(wàn)元，他可以直接購(gòu)買房子，或者購(gòu)買期限2年，年回報(bào)7%的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，我們不妨比較兩者投資回報(bào)。測(cè)算1：房地產(chǎn)價(jià)格繼續(xù)上漲，樂(lè)觀估計(jì)兩年里漲幅在8%～30%之間。取平均15%的凈漲幅，但在扣除需繳納的營(yíng)業(yè)稅、銀行利息等稅費(fèi)以及2年需繳納物管費(fèi)等維護(hù)費(fèi)用約8%后，王先生可獲得回報(bào)僅為200萬(wàn)×(15%-8%)=14萬(wàn)。測(cè)算2：房產(chǎn)價(jià)格盤(pán)整，價(jià)格走穩(wěn)在買入價(jià)格(90%～108%)之間。遇到這種情況

近日，由中國(guó)人民銀行起草的《銀行間債券市場(chǎng)房地產(chǎn)信托受益券發(fā)行管理辦法》開(kāi)始在相關(guān)部門和機(jī)構(gòu)中進(jìn)行第二輪征求意見(jiàn)。業(yè)界普遍認(rèn)為，央行版的偏債型REITs方案將于年內(nèi)正式實(shí)施。分析人士表示，近年融資難將成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的難題，REITs如果順利成行將為房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展提供助力。REITs或?qū)⒂谀陜?nèi)試點(diǎn)據(jù)悉，首批REITs試點(diǎn)將采取偏債型模式。業(yè)內(nèi)人士表示，這種偏債型的REITs，類似以物業(yè)租金作為抵押的債券融資。根據(jù)《管理辦法》，央行版偏債型REITs方案中，REITs的委托方為房地產(chǎn)企業(yè)，受托方為信托公司，并通過(guò)信托公司在銀行間市場(chǎng)發(fā)行房地產(chǎn)信托受益券。受益券為固定收益產(chǎn)品。在受益券到期時(shí)，委托人或第三方應(yīng)當(dāng)按照合同約定的價(jià)格收購(gòu)受益券。作為結(jié)構(gòu)性產(chǎn)品，可以按照資產(chǎn)證券化的原理，通過(guò)受益權(quán)分層安排，滿足風(fēng)險(xiǎn)偏好不同的委托人與受益人。就房地產(chǎn)企業(yè)而言，偏債型REITs的融資成本將可能低于銀

問(wèn)：是不是企業(yè)有資金問(wèn)題，才試圖通過(guò)REITS尋求資金突圍？梁：每個(gè)企業(yè)選擇REITS的目的不一樣。REITS是將優(yōu)質(zhì)物業(yè)打包上市，通過(guò)租金收益進(jìn)行分紅的一種投資方式。按照國(guó)際慣例，REITS一般要求將90%以上的物業(yè)收益，與投資者分紅。投資者需要一個(gè)穩(wěn)定的回報(bào)。我們那支REITS，每年拿出了100%的收益分紅，最早三年前約定的回報(bào)是6%，現(xiàn)在股價(jià)下跌了1/3，回報(bào)卻上升到14%，投資人的收益不降反升。從企業(yè)角度看，再優(yōu)質(zhì)的物業(yè)，回報(bào)一般也只是8%~10%，現(xiàn)金流情況不理想。所以三年前，我們將物業(yè)打包上市，當(dāng)時(shí)這批物業(yè)一年收益是一個(gè)多億，結(jié)果我們拿回了30多個(gè)億投資新的項(xiàng)目，產(chǎn)生的效益我們已經(jīng)嘗到了?，F(xiàn)在，我們不僅回報(bào)率上升，還將持有股份從原先的31.3%的基金單位，提高到35%。選擇是否將物業(yè)打包上市，取決于企業(yè)是希望將資金套在市場(chǎng)里慢慢熬，還是選擇拿出更多的資金投入更大的開(kāi)發(fā)。劉：RE

REITs實(shí)際上屬于信托的一種，性質(zhì)上等同于公募的基金。分析人士表示，由于國(guó)內(nèi)金融體系不完善，資本市場(chǎng)發(fā)育不健全以及相應(yīng)法律法規(guī)尚待建立，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品屬于私募性質(zhì)，與REITs存在顯著差異。自1960年世界上第一只REITs在美國(guó)誕生至今，REITs已發(fā)展了近50年。國(guó)際范圍看，REITs是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。REITs是“RealEstateInvestmentTrst”的縮寫(xiě)，房地產(chǎn)投資信托的簡(jiǎn)稱。REITs實(shí)際上就屬于信托的一種。與國(guó)內(nèi)信托純粹屬于私募性質(zhì)所不同的是，國(guó)際意義上的REITs在性質(zhì)上等同于基金，少數(shù)屬于私募，但絕大多數(shù)屬于公募。也就是說(shuō)，REITs是一種公募的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品。其本質(zhì)就是信托，是一個(gè)擁有和投資房產(chǎn)的載體，但通?？梢陨鲜薪灰缀土魍āＲ灿?/div>

我國(guó)內(nèi)地第一只房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)——廣州越秀房地產(chǎn)投資信托基金2005年12月21日正式在香港聯(lián)交所開(kāi)售，募集到17億港元的資金。此后，REITs在國(guó)內(nèi)越發(fā)火爆，除了越秀集團(tuán)，大連萬(wàn)達(dá)、天津華銀控股等一些內(nèi)地企業(yè)也正在進(jìn)行發(fā)行REITs的相關(guān)研究和準(zhǔn)備。此外，華潤(rùn)、深國(guó)投等也傳出籌備發(fā)行REITs的消息。就目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀看，在國(guó)內(nèi)發(fā)展REITs，可以進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)投資，扶持房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。從政府的角度來(lái)講，大量民間資本形成的“炒房團(tuán)”對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展顯然不利，因而如何引導(dǎo)個(gè)人投資者成為一個(gè)重要的問(wèn)題。但由于個(gè)人投資者的抗風(fēng)險(xiǎn)能力很低，投資沒(méi)有組合，且集中在一地，因此一旦市場(chǎng)轉(zhuǎn)向低谷，這些投資人將面臨非常大的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也將對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生沖擊。另外，這些投資者一般不太規(guī)范，對(duì)各種稅費(fèi)全額繳納的很少，同時(shí)為一些不規(guī)范的中介機(jī)構(gòu)創(chuàng)造了機(jī)會(huì)。發(fā)展REITs，

根據(jù)近期媒體的消息，銀監(jiān)會(huì)和人民銀行共同起草了《房地產(chǎn)集合投資信托業(yè)務(wù)試點(diǎn)管理辦法》（下稱《管理辦法》）。市場(chǎng)期待已久的房地產(chǎn)投資信托基金（RealEstateInvestmentTrsts，下稱REITs）的具體管理辦法有望近期出臺(tái)。《管理辦法》擬規(guī)定，REITs將由依法設(shè)立的信托公司作為受托機(jī)構(gòu)，通過(guò)公開(kāi)發(fā)售信托單位設(shè)立房地產(chǎn)集合投資信托。信托公司擔(dān)任受托機(jī)構(gòu)從事房地產(chǎn)投資信托業(yè)務(wù)，應(yīng)經(jīng)銀監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)。作為受托機(jī)構(gòu)的信托公司條件之一為注冊(cè)資本不低于5億元，最近3年年末凈資產(chǎn)不低于5億元。從《管理辦法》來(lái)看，我國(guó)未來(lái)的REITs更類似于一個(gè)封閉式的房地產(chǎn)投資基金?！豆芾磙k法》規(guī)定REITs主要投資方向包括：可產(chǎn)生穩(wěn)定收入的房地產(chǎn)項(xiàng)目；空置或沒(méi)有產(chǎn)生收入的房地產(chǎn)或在建房地產(chǎn)工程；商業(yè)物業(yè)抵押貸款作為標(biāo)的而發(fā)行的金融產(chǎn)品，或收購(gòu)房地產(chǎn)抵押貸款，或以債權(quán)及物權(quán)的方式運(yùn)作于可產(chǎn)生穩(wěn)定收入的房地產(chǎn)項(xiàng)目

現(xiàn)在我們講講現(xiàn)在和未來(lái)。第二個(gè)產(chǎn)品叫做房地產(chǎn)信托投資基金。就是REITs，這也是我們這些年來(lái)主張引進(jìn)的。REITs就是房地產(chǎn)投資信托基金。這是國(guó)外來(lái)的詞。后來(lái)在全世界都進(jìn)行了很好的實(shí)踐，中間也出現(xiàn)過(guò)問(wèn)題，在美國(guó)也發(fā)生了問(wèn)題。現(xiàn)在在全亞洲有90多個(gè)REITs，我們中國(guó)大陸還沒(méi)有，我在2005就建議引進(jìn)REITs。什么叫REITs？簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是我們老百姓個(gè)人買房可以出租，然后收租金，但是老百姓個(gè)人的能力所不及的，大型的商場(chǎng)、寫(xiě)字樓，個(gè)人買不起了，國(guó)外的辦法就是匯集老百姓的資金收購(gòu)這些物業(yè)，然后出租，分給投資人，而且把他的投資單位可以拿去上市流通。所以形成了這個(gè)金融衍生產(chǎn)品——REITs。我們?cè)?jīng)請(qǐng)國(guó)外的金融專家講創(chuàng)新，他們都普遍有這個(gè)說(shuō)法，說(shuō)不講REITs，就沒(méi)有別的創(chuàng)新可講，我們都知道，REITs是國(guó)外的一個(gè)實(shí)踐，這個(gè)已經(jīng)是在國(guó)外證明是成熟的金融產(chǎn)品。到底怎么樣在中國(guó)啟動(dòng)REITs呢？我曾經(jīng)

信托涉及受托財(cái)產(chǎn)種類繁多，因此被稱為“金融百貨公司”。本文介紹目前市場(chǎng)上的幾款主流或熱門品種并予以專業(yè)性的分析，幫助大家正確選擇信托產(chǎn)品。人類的想像能力有多大，信托就能做多大。信托涉及受托財(cái)產(chǎn)種類繁多，除了現(xiàn)金外，可以是動(dòng)產(chǎn)（如金錢、有價(jià)證券等），也可以是不動(dòng)產(chǎn)（如土地、房屋等），甚至也可以是無(wú)形財(cái)產(chǎn)權(quán)（如專利權(quán)、著作權(quán)等）。難怪信托公司會(huì)被稱為“金融百貨公司”，其推出的信托產(chǎn)品更是讓投資者眼花繚亂，取舍難以定奪。這里僅將幾款市場(chǎng)的主流和人們品種介紹給大家，希望投資者能觸類旁通，正確選擇信托產(chǎn)品。通過(guò)信貸資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式為包括房企在內(nèi)的行業(yè)融資，是目前信托普遍流行的“假投資真融資”方式。然而，對(duì)于企業(yè)、銀行和信托公司而言，借道信托和理財(cái)融資，依然是一樁“多全齊美”的好事。多贏，使得銀行變通為房企貸款的表外融資屢禁不止。然而，今非昔比，房地產(chǎn)行情已發(fā)生了驚人大逆轉(zhuǎn)，房產(chǎn)從被哄搶到了被冷落，如果房

安永表示，房地產(chǎn)投資信托行業(yè)將逐步恢復(fù)，預(yù)計(jì)未來(lái)12個(gè)月投資者將回歸房地產(chǎn)投資信托市場(chǎng)。綜合外電10月30日?qǐng)?bào)道，安永（ErnstYong）對(duì)16個(gè)主要國(guó)家房地產(chǎn)投資信托（realestateinvestmenttrst，簡(jiǎn)稱：REITs）市場(chǎng)的研究報(bào)告顯示，房地產(chǎn)投資信托行業(yè)將從信貸緊縮中恢復(fù)過(guò)來(lái)，盡管近期股市下滑，但投資者未來(lái)12個(gè)月將回歸房地產(chǎn)投資信托市場(chǎng)。安永指出，投資者目前能充分對(duì)REITs的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行定價(jià)，所以如果市場(chǎng)基本面能夠持續(xù)，REITs目前有提供很好回報(bào)的潛力。不過(guò)安永在報(bào)告中表示，盡管投資者正在等待投資于REITs的機(jī)會(huì)，但由于缺乏融資以及規(guī)避市場(chǎng)波動(dòng)，投資者仍持觀望態(tài)度。安永房地產(chǎn)部門主管PeterBeckett表示，“一旦一個(gè)投資者開(kāi)始行動(dòng)，我們預(yù)計(jì)一系列REITs交易將隨之而來(lái)”。安永表示，由于全球市場(chǎng)信心匱乏，并且大多數(shù)國(guó)家股市下滑，房地產(chǎn)投資信托行業(yè)過(guò)去一年受

導(dǎo)言：房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)是一種采取公司或信托基金的組織形式，以發(fā)行收益憑證的方式來(lái)匯集公眾和機(jī)構(gòu)投資者的資金，由專門機(jī)構(gòu)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理，選擇各種不同的房地產(chǎn)證券及不同地區(qū)、不同類型的房地產(chǎn)項(xiàng)目和業(yè)務(wù)進(jìn)行投資組合，并將投資的綜合收益按比例分配給投資者的信托基金制度。REITs主要以發(fā)行股票或基金單位進(jìn)行融資，其中大部分股票或基金單位在交易所公開(kāi)交易。REITs的前身——馬塞諸塞信托成立于1883年，當(dāng)然，根據(jù)聯(lián)邦稅法，信托公司如果將收入分配給投資人，則可以免收企業(yè)利潤(rùn)稅。一些波士頓的富有商人利用這一點(diǎn)，建立了一個(gè)信托基金，以便在當(dāng)時(shí)快速發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)中獲利。后期，由于因其逐漸發(fā)展成為規(guī)避公司所得稅的不動(dòng)產(chǎn)投資組織，而被美國(guó)最高法院加以課稅，導(dǎo)致其發(fā)展一度停滯。20世紀(jì)60年代，二戰(zhàn)后的美國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入高速發(fā)展時(shí)期，迅速積累的國(guó)民財(cái)富急需尋求投資途徑，而為了應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)投資專業(yè)性要求高

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與資本的關(guān)系是密不可分的，整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的過(guò)程就是“資本”的整個(gè)流通過(guò)程，在這個(gè)過(guò)程中，最初或者是階段性的融資是房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成功與否的關(guān)鍵因素，目前，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的融資最主要的還是“銀行貸款”，這種融資方式普遍選擇的原因是“直接”，但由于國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策，特別是銀行信貸政策的調(diào)整，對(duì)于這種融資方式的瓶頸體現(xiàn)無(wú)疑，房地產(chǎn)項(xiàng)目需要一種更新穎、更快捷、更可控制的融資方式，“信托融資”就是首選之一。什么是“房地產(chǎn)信托融資”呢？房地產(chǎn)信托融資（REITs）是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。從本質(zhì)上看，REITs屬于資產(chǎn)證券化的一種方式。REITs典型的運(yùn)作方式有兩種：其一是特殊目的載體公司(SPV)向投資者發(fā)行收益憑證，將所募集資金集中投資于寫(xiě)字樓、商場(chǎng)等商業(yè)地產(chǎn)，并將這些經(jīng)營(yíng)性物

雖然屢次傳來(lái)獲批的傳言，但是房地產(chǎn)信托基金（REITs）始終是雷聲大，雨點(diǎn)小。記者從相關(guān)方面獲悉，由于監(jiān)管層始終沒(méi)有正式公布REITs的相關(guān)管理辦法，雖然目前已有多個(gè)試點(diǎn)地區(qū)上報(bào)了REITs的相關(guān)方案，但REITs正式亮相還尚待時(shí)日。上月坊間有傳言稱，房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）可能在8月底獲批，第一個(gè)獲準(zhǔn)上市的是天津的保障性住房項(xiàng)目。據(jù)悉，證監(jiān)會(huì)版本的REITs也已在籌備階段，上海浦東部分商業(yè)項(xiàng)目可能作為試點(diǎn)，并最終在上海證券交易所上市。對(duì)此，記者從上海市政府相關(guān)人士處獲悉，由于目前央行還沒(méi)有公布REITs的相關(guān)方案，REITs獲批一事還沒(méi)有新的進(jìn)展。這位人士表示，按照此前相關(guān)會(huì)議的精神，對(duì)推出REITs比較一致的態(tài)度是先推出以央行為主導(dǎo)的債權(quán)版方案，然后再推出證監(jiān)會(huì)主導(dǎo)的股權(quán)版方案。據(jù)悉，早在去年底上海浦東新區(qū)就上報(bào)了由張江、金橋、外高橋（600648）、陸家嘴（600663）四大