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【案例】

2009年1月11日，原告朱-華與被告熊-力及熊-力妻子經(jīng)協(xié)商達(dá)成轉(zhuǎn)讓某小區(qū)房屋的口頭協(xié)議。為此，原告當(dāng)即支付被告轉(zhuǎn)讓費(fèi)1萬(wàn)元。2009年1月13日，原告根據(jù)被告的通知，通過(guò)銀行以徐某的名義向該房屋開(kāi)發(fā)商某置業(yè)有限公司支付首期購(gòu)房款8萬(wàn)元。2010年1月7日，原告再次向被告徐某賬戶(hù)支付轉(zhuǎn)讓費(fèi)6萬(wàn)元。

2010年1月18日，原告朱-華(乙方)與被告熊-力(甲方)簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》一份，協(xié)議約定甲方將位于南昌市東湖區(qū)某小區(qū)的住房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓給乙方，同時(shí)甲方須在產(chǎn)權(quán)證下發(fā)之后30日之內(nèi)，無(wú)條件配合乙方辦理過(guò)戶(hù)按揭等相關(guān)手續(xù)。在該協(xié)議中，原、被告對(duì)原告前期已支付的款項(xiàng)進(jìn)行了確認(rèn)，同時(shí)對(duì)原告后期應(yīng)交納的房屋剩余款項(xiàng)及辦理房產(chǎn)過(guò)戶(hù)進(jìn)行了約定。2010年5月31日，原告根據(jù)被告的通知以徐某的名義向開(kāi)發(fā)商南昌某置業(yè)有限公司交付了剩余購(gòu)房款287450元。至此，原告已全部交清了購(gòu)房款。2011年11月1日，被告突然向原告發(fā)出“東湖區(qū)小區(qū)的房子不賣(mài)了”的短信，原告接此短信后則表示異議。至此，被告則不通知原告交納該房屋相關(guān)費(fèi)用。2012年11月8日，坐落東湖區(qū)東湖區(qū)某小區(qū)的房屋所有權(quán)登記在被告徐某名下。

當(dāng)原告得知被告取得該房屋所有權(quán)證后便向法院提起訴訟，要求被告交付房屋并辦理房屋所有權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)。

【分歧】

第一種意見(jiàn)認(rèn)為，原、被告雙方簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，原告已經(jīng)依約支付了全部購(gòu)房款和轉(zhuǎn)讓費(fèi)，被告拒不履行合同義務(wù)是嚴(yán)重違約，原告有權(quán)要求被告繼續(xù)履行合同。

第二種意見(jiàn)則認(rèn)為，簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議時(shí)被告還沒(méi)有拿到房屋所有權(quán)證書(shū)，同時(shí)原、被告所簽合同缺乏合同主要條款，因此雙方簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。

【評(píng)析】

筆者同意第一種意見(jiàn)，理由如下：

合同的效力是指法律賦予依法成立的合同具有拘束當(dāng)事人各方乃至第三人的強(qiáng)制力。合同的有效要件包括：行為人具有相應(yīng)的民事行為能力;意思表示真實(shí);不違反法律或者社會(huì)公共利益。結(jié)合本案原、被告簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，其民事行為能力和意思表示真實(shí)要件雙方不存爭(zhēng)議，雙方爭(zhēng)議的焦點(diǎn)為該合同是否違反了法律、行政法規(guī)效力性強(qiáng)止性規(guī)定。

根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行的《中華人民共和國(guó)城市》第三十八條第(六)項(xiàng)規(guī)定，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。被告也是依據(jù)此規(guī)定，主張合同無(wú)效的。對(duì)于該規(guī)定是否屬效力性強(qiáng)止性規(guī)定筆者有以下觀點(diǎn)：

首先，《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第(六)項(xiàng)雖然規(guī)定了未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)摲ú](méi)有明確規(guī)定違反的后果是合同無(wú)效，也并不意味著法律禁止發(fā)生物權(quán)變動(dòng)，不能因?yàn)橘I(mǎi)賣(mài)合同的目的違法，而否定其原因行為(買(mǎi)賣(mài)合同)本身的效力。

其次，原、被告簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同違反了《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第(六)項(xiàng)的規(guī)定后，如果使該合同繼續(xù)有效的話(huà)，也不損害國(guó)家利益和社會(huì)公共利益，實(shí)際上合同有效也僅關(guān)系到交易雙方當(dāng)事人的利益;綜上，《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第(六)項(xiàng)的規(guī)定，應(yīng)看作為管理性規(guī)定。況且，在本案法庭辯論結(jié)束前，被告已取得了該房屋所有權(quán)證(商品房)。所以，被告以該合同違反了《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第(六)項(xiàng)的規(guī)定，合同無(wú)效的抗辯觀點(diǎn)不成立。

而關(guān)于被告提出房屋買(mǎi)賣(mài)合同缺乏合同主要條款的抗辯觀點(diǎn)，合同的主要條款，是合同必須具備的條款。如果欠缺合同必備條款，合同就不成立。對(duì)買(mǎi)賣(mài)合同而言，只要具備當(dāng)事人名稱(chēng)或者姓名、標(biāo)的和數(shù)量的，就認(rèn)為買(mǎi)賣(mài)合同已具備合同主要條款。本案中，原、被告雙方簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，已具備當(dāng)事人、標(biāo)的和數(shù)量條款，所以，該房屋買(mǎi)賣(mài)合同已具備合同主要條款，故被告的該抗辯理由不足。

綜上，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定原、被告雙方簽訂的合同有效。

《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》（2019修正）：第四章　房地產(chǎn)交易 第二節(jié)　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓　　第三十八條　下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)篭n　?。ㄒ唬┮猿鲎尫绞?a target="_blank" href="http://www.cookingeasy.cn/cjh/5073261860512723722.html">取得土地使用權(quán)的，不符合本法第三十九條規(guī)定的條件的；\n　?。ǘ┧痉C(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；\n　?。ㄈ┮婪ㄊ栈赝恋厥褂脵?quán)的；\n　?。ㄋ模┕灿蟹康禺a(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的；\n　?。ㄎ澹?quán)屬有爭(zhēng)議的；\n　?。┪匆婪ǖ怯涱I(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的；\n　?。ㄆ撸┓伞⑿姓ㄒ?guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。