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直管公有住房自11月10日掛牌上市以來(lái)，到津房置換連鎖店進(jìn)行業(yè)務(wù)咨詢的消費(fèi)者絡(luò)繹不絕已逾萬(wàn)人，并已初步得到了社會(huì)的認(rèn)可。由于“掛牌上市”是一種全新的交易方式，為了使廣大消費(fèi)者進(jìn)一步了解業(yè)務(wù)流程與辦理程序，針對(duì)消費(fèi)者在業(yè)務(wù)辦理期間遇到的一些常見(jiàn)問(wèn)題做如下解答與提示：

1.什么是公產(chǎn)房

所謂公產(chǎn)房是指公有住房，它是相對(duì)于所有權(quán)屬于個(gè)人的私有住房而言的。按照產(chǎn)權(quán)人的不同又分為三種：第一種是直管公有住房，指由政府接管，國(guó)家經(jīng)租、收購(gòu)、新建、擴(kuò)建的住房，大多數(shù)由政府房地產(chǎn)管理部門直接管理出租、修繕，少部分免租給單位使用的住房。第二種是單位自管產(chǎn)。指全民所有制和集體所有制等單位所有的住房，俗稱企業(yè)產(chǎn)。第三種公產(chǎn)房是行政單位作為產(chǎn)權(quán)人，分配或出租給單位員工居住使用的房屋。通常能上市交易的是前兩種。

在本市，公產(chǎn)房的產(chǎn)權(quán)人代表是天津市**總公司，其日常管理機(jī)構(gòu)是各區(qū)房管局所屬的房管站。公產(chǎn)房的承租人持有房管站發(fā)放的《公有住房租賃合同(俗稱“房本”)。房產(chǎn)的權(quán)利包括四種：占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)。在法律上公產(chǎn)房承租人享有對(duì)所承租房屋的占有、使用權(quán)和一定的收益權(quán)，但沒(méi)有將房屋以變賣、變更承租人方式自行處分的權(quán)利。

2.直管公有住房現(xiàn)在必須通過(guò)掛牌方式進(jìn)行轉(zhuǎn)讓了，為什么要進(jìn)行這種調(diào)整呢

答：直管公有住房掛牌主要是針對(duì)目前市場(chǎng)上存在的房屋買賣違規(guī)操作、黑中介吃差價(jià)、某些中介機(jī)構(gòu)以代辦公房買賣不收費(fèi)為由占押房款少則幾十天多則幾個(gè)月等問(wèn)題而制定的。

直管公有住房掛牌是一種全新的房屋交易方式，與以往的交易方式完全不同。它將房屋交易的過(guò)程與置換手續(xù)辦理的過(guò)程有機(jī)的結(jié)合在一起，通過(guò)房源信息的集中展示、完全透明的交易價(jià)格、真實(shí)有效的權(quán)屬、安全的資金管理，最大程度上的保證了公房住戶(俗稱“賣方”)的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓利益，將原來(lái)通過(guò)黑中介可能產(chǎn)生的“差價(jià)”還給了置換雙方，并最終起到調(diào)控房?jī)r(jià)，保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益的目的。

它真正為置換雙方提供了一個(gè)真正公開(kāi)公平公正的交易平臺(tái)，并由津房置換提供了一種全程式的置換服務(wù)，無(wú)論是回購(gòu)、掛牌代理轉(zhuǎn)讓還是置換手續(xù)，為消費(fèi)者提供了最大程度上的方便與快捷的服務(wù)。

3.是不是通過(guò)其他中介也可以辦理直管公有住房掛牌代理轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)

答：不可以，津房置換是受公房產(chǎn)權(quán)人委托的唯一一家經(jīng)營(yíng)單位，其他任何單位和個(gè)人不能辦理直管公產(chǎn)房屋的收購(gòu)、代理買賣和代辦過(guò)戶。

4.把房屋信息在其他中介代理展示是不是成交更快些

答：表面上感覺(jué)可能通過(guò)多個(gè)窗口的展示會(huì)提高成交效率，甚至某些中介還引導(dǎo)賣方可以通過(guò)他們做好掛牌前的一切準(zhǔn)備工作，縮短成交周期，但實(shí)際上如果您真正弄清楚掛牌轉(zhuǎn)讓的整體程序后，您就會(huì)明白其實(shí)在其他中介發(fā)布房源信息不僅不會(huì)提高成交速度，甚至還可能帶來(lái)不必要的“差價(jià)”風(fēng)險(xiǎn)與額外中間費(fèi)用，只會(huì)徒增煩惱。

因?yàn)楣哭D(zhuǎn)讓必須是通過(guò)津房置換掛牌并確定買方的，之前您通過(guò)任何其他中介產(chǎn)生的所謂“買主”實(shí)際上都是意向摘牌人，不能確定就是最終通過(guò)津房置換摘牌程序確定的買方，所以通過(guò)其他中介或個(gè)人只能延長(zhǎng)成交周期并增加轉(zhuǎn)讓期間的資金風(fēng)險(xiǎn)。我們發(fā)現(xiàn)有些不法中介引導(dǎo)置換雙方通過(guò)抬高房屋摘牌價(jià)格來(lái)保證最終成交的，但這種行為會(huì)為買方帶來(lái)極大的風(fēng)險(xiǎn)，如果賣方堅(jiān)持按照摘牌價(jià)格執(zhí)行合同則買方只能自認(rèn)倒霉，多付房款。

5.掛牌轉(zhuǎn)讓的收費(fèi)是不是比以前提高了

答：當(dāng)然不會(huì)。這種全新的交易方式中置換手續(xù)費(fèi)和代理費(fèi)完全按照物價(jià)局取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取，甚至從某種程度上還起到了讓置換雙方多賺少花的目的，賣方賺的是公開(kāi)透明的轉(zhuǎn)讓收益，買方節(jié)省了以前的許多看房費(fèi)、咨詢費(fèi)、額外代理費(fèi)用等等。

6.最近有些中介承諾辦理公有住房買賣業(yè)務(wù)不收代理費(fèi)和過(guò)戶費(fèi)，這樣是不是更省錢

答：首先，公有住房置換業(yè)務(wù)天津市房管局有明文規(guī)定，房管局與市物價(jià)局也有聯(lián)合發(fā)文，明確規(guī)定只有津房置換可以辦理，并確定了各項(xiàng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。沒(méi)有任何一家中介可以私自辦理或收取各項(xiàng)費(fèi)用，既沒(méi)有收費(fèi)的資格怎么能談得上免收呢打出這種旗號(hào)公司的目的在于招攬房源，這種做法從根本上違反相關(guān)行政管理規(guī)定;其次，可以進(jìn)行直管公有住房經(jīng)營(yíng)的單位只有津房置換一家，其他任何企業(yè)無(wú)權(quán)辦理置換(包括公有住房回購(gòu)、掛牌轉(zhuǎn)讓與置換手續(xù))業(yè)務(wù)，而有些機(jī)構(gòu)故意說(shuō)津房置換只能辦理公有住房的置換手續(xù)業(yè)務(wù)，這都是一種誤導(dǎo)。

因此希望廣大置換消費(fèi)者要按政策規(guī)定辦理相關(guān)業(yè)務(wù)，千萬(wàn)不要走彎路，花更多的冤枉錢。

7.通過(guò)津房置換辦理是不是更麻煩了

答：沒(méi)有。先掛牌后置換，津房置換提供了一種全程的置換服務(wù)。掛牌交易、房管部門審核、摘牌交接三個(gè)步驟，您每一步基本一趟就能辦完。

如果原住戶按合同約定要件齊全、審批無(wú)誤、即時(shí)騰房的最快能夠在10個(gè)工作日拿到全部房款，買方(申請(qǐng)承租人)從摘牌日算起最快能夠在10個(gè)工作日內(nèi)領(lǐng)到置換單，并完成入住。

8.想賣房(公有住房使用權(quán)轉(zhuǎn)讓)怎么辦呢

答：當(dāng)您要轉(zhuǎn)讓直管公有住房使用權(quán)時(shí)，先與津房置換進(jìn)行回購(gòu)洽談達(dá)不成回意向的，提交必要材料進(jìn)行房管部門的審核，審核合格的房屋掛牌公示三天，您按約定時(shí)間接待看房，摘牌成功后騰房，手續(xù)完畢接收房款。

9.想買房(申請(qǐng)承租公有住房使用權(quán))如何辦理

答：當(dāng)您想申請(qǐng)承租直管公有住房使用權(quán)時(shí)，就近到津房置換連鎖店或登錄www.jfzh.com.cn查詢房源，找到房源后看房、交納保證金于摘牌日?qǐng)?bào)價(jià)摘牌。摘牌成功后付款，接收房屋。

10.到哪里可以具體辦理相關(guān)業(yè)務(wù)

答：津房置換全市連鎖，現(xiàn)在共有19家連鎖店，您可就近到任意一家查詢整個(gè)市內(nèi)六區(qū)的所有公有住房房源信息，并辦理整套掛牌摘牌手續(xù)。

11.在11月10日掛牌前在其他中介已形成入住事實(shí)、錢款已交接完畢的怎么辦

答：這種情況截止至12月10日前向津房置換提出申請(qǐng)，由津房置換經(jīng)過(guò)核實(shí)后酌情辦理。12月10日后除同戶籍的直系親屬以外公有住房使用權(quán)必須采取掛牌方式進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。