產(chǎn)權(quán)交易中拍賣操作方式的探討
來源：法律編輯整理
時間： 2023-06-08 08:44:15
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產(chǎn)權(quán)交易有許多方式，常見的有協(xié)議轉(zhuǎn)讓、競價交易(拍賣)、企業(yè)兼并重組、掛牌交易等方式，這里重點討論產(chǎn)權(quán)交易中拍賣操作方式。
一、產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)的拍賣資質(zhì)問題
根據(jù)1997年1月1日實施的《拍賣法》及有關(guān)文件的規(guī)定，不具有拍賣資質(zhì)的企業(yè)不得從事拍賣業(yè)務(wù)，為了開展產(chǎn)權(quán)拍賣業(yè)務(wù)，產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)應(yīng)首先取得相應(yīng)的拍賣資質(zhì)或者設(shè)立專門拍賣企業(yè)。對于設(shè)立拍賣企業(yè)有以下兩方面的要求：
1、拍賣企業(yè)設(shè)立區(qū)域性要求?！杜馁u法》第十一條規(guī)定："拍賣企業(yè)可以在設(shè)區(qū)的市設(shè)立，設(shè)立拍賣企業(yè)必須經(jīng)所在地的省、直轄區(qū)、直轄市人民政府負責(zé)管理拍賣業(yè)的部門審核許可，并向工商行政管理部門申請登記、領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照"。這里表明只有地級市以上的城市才許可設(shè)立拍賣企業(yè)，從事產(chǎn)權(quán)拍賣業(yè)務(wù)，原縣級城市設(shè)立的拍賣企業(yè)屬于清理整頓范圍。
2、拍賣企業(yè)的行為能力和業(yè)務(wù)水平?！杜馁u法》第十二條規(guī)定："設(shè)立拍賣企業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備下列條件：
(1)有一百萬元人民幣以上的注冊資本;
(2)有自己的名稱，組織機構(gòu)、住所和章程;
(3)有與從事拍賣業(yè)務(wù)相適應(yīng)的拍賣師和其他工作人員;
(4)有符合本法和其他有關(guān)法律規(guī)定的拍賣業(yè)務(wù)規(guī)則;
(5)有公安機關(guān)頒發(fā)的特種行業(yè)許可證;
(6)符合國務(wù)院有關(guān)拍賣業(yè)發(fā)展的規(guī)定;
(7)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。"
《拍賣法》第十四條規(guī)定："拍賣活動應(yīng)當(dāng)由拍賣師主持。"
以上條款規(guī)定了拍賣企業(yè)設(shè)立的條件，不符合上述條件的拍賣企業(yè)不能從事產(chǎn)權(quán)拍賣業(yè)務(wù)。同時表明，拍賣企業(yè)也要具備有因工作失誤或其它原因造成對委托人、競買人損害時，有承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任與經(jīng)濟賠償能力。而拍賣師是經(jīng)國家有關(guān)部門考核確認的專業(yè)人員，它代表了整個拍賣企業(yè)的業(yè)務(wù)水平和承擔(dān)法律責(zé)任的能力。
二、資產(chǎn)的權(quán)屬問題
調(diào)查委托拍賣產(chǎn)權(quán)的權(quán)屬是產(chǎn)權(quán)交易前期準(zhǔn)備工作的基本點，對一個連產(chǎn)權(quán)權(quán)屬都不明確的資產(chǎn)，很難想象如何進行成功的產(chǎn)權(quán)拍賣。
委托方對委托資產(chǎn)權(quán)屬問題一般是清楚的，但有些資產(chǎn)因其本身權(quán)屬錯綜復(fù)雜，很難一時搞清，特別是在房地產(chǎn)方面更為明顯，這些資產(chǎn)在過戶時，往往牽涉到土地的性質(zhì)是劃撥土地，還是出讓土地，如是以優(yōu)惠價出讓的土地，在產(chǎn)權(quán)拍賣后是否要補足優(yōu)惠出讓部分的金額;房產(chǎn)證和土地證是否齊全;房產(chǎn)契稅、房產(chǎn)交易手續(xù)費、土地出讓金等如何交納和是否交納;資產(chǎn)是否存在抵押，抵押期是否到期，是否存在重復(fù)抵押以及是否被法院查封等等問題。在產(chǎn)權(quán)拍賣前，必須事前全部搞清它們之間各種關(guān)系，這些問題都關(guān)系到資產(chǎn)是否可以拍賣和以多少價格拍賣。同時，協(xié)助委托方搞清產(chǎn)權(quán)的權(quán)屬，提出合理的拍賣保留價，提高交易成功率，也是體現(xiàn)一家產(chǎn)權(quán)交易企業(yè)業(yè)務(wù)水平的地方。
三、拍賣方式的選擇
拍賣方式可以分為無估價拍賣和估價拍賣，有估價拍賣分為增價拍賣和減價拍賣。無估價拍賣是拍賣人不設(shè)定起拍價，由競買人自由報價，最終由價高者取得拍賣物。與無估價拍賣相對應(yīng)的是估價拍賣，即在拍賣前將拍賣的標(biāo)的物確定一個比較合理的起拍價，然后在拍賣時公布起拍價，競買人根據(jù)起拍價在拍賣時相互競爭，最后由出價最高者取得拍賣物。目前，產(chǎn)權(quán)交易中常采用的方法是估價拍賣。
四、估價拍賣時保留價的確定
[1]
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不正當(dāng)手段這段內(nèi)容講述了房地產(chǎn)市場中可能存在的房價操縱、交易欺詐和不良競爭等問題,包括捏造漲價信息、散布虛假信息、低價買入高價出售房屋等行為,以及使用不正當(dāng)手段來招攬業(yè)務(wù)。這些行為不僅損害了市場的公平和透明,也可能導(dǎo)致房價的異常波動,影響消費者的利益。因此,應(yīng)該引起政府和市場主體的重視,加強監(jiān)管和規(guī)范,維護市場的健康和穩(wěn)定。（一）有人捏造并散布漲價信息，或者與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營者勾結(jié)，出售房間號碼，以操縱市場價格。（二）交易當(dāng)事人可能會隱瞞真正的房屋交易信息，然后以低價買入并以高價出售（租賃）房屋，從中賺取差額。（三）為了招攬業(yè)務(wù)，有人可能會使用隱瞞、欺詐、恐嚇、賄賂等不正當(dāng)手段。【 問 法 】 中 介 捏 造 房 價 信 息 有 哪 些 ？根據(jù)我國房地產(chǎn)市場的實際情況，中介捏造房價信息的行為已經(jīng)引起了社會的廣泛關(guān)注。這種行為不僅損害了購房者的利益，也對整個房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展產(chǎn)生了不良影響。為了保障購2023-09-13458人看過 -
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結(jié)婚證結(jié)婚證上的照片是可以自己去照的，也可以在現(xiàn)場拍。結(jié)婚登記照片為夫妻雙方合影半身照片，標(biāo)準(zhǔn)尺寸是2寸，背景一般為紅色。男女雙方要結(jié)婚的，除了需要上述結(jié)婚照外，雙方還需要準(zhǔn)備本人的身份證、戶口本等材料到一方戶口所在地的婚姻登記機關(guān)進行登記結(jié)婚。結(jié)婚的男女雙方應(yīng)當(dāng)親自到婚姻登記機關(guān)申請結(jié)婚登記。符合法律規(guī)定的，予以登記，發(fā)給結(jié)婚證。拍照或標(biāo)劃位置后撤離現(xiàn)場在確保安全的情況下，對現(xiàn)場拍照或者標(biāo)劃事故車輛現(xiàn)場位置后，各方當(dāng)事人立即撤離現(xiàn)場。當(dāng)事人未達成事故事實書面協(xié)議，不應(yīng)當(dāng)自行撤離現(xiàn)場，而應(yīng)當(dāng)選擇報警處理；當(dāng)事人達成事故事實書面協(xié)議、撤離事故現(xiàn)場前，還應(yīng)當(dāng)對現(xiàn)場進行拍照、標(biāo)劃事故現(xiàn)場位置，作為現(xiàn)場的保留證據(jù)。《中華人民共和國民法典》第一千零五十條登記結(jié)婚后，按照男女雙方約定，女方可以成為男方家庭的成員，男方可以成為女方家庭的成員?！吨腥A人民共和國民法典》第一千零五十一條有下列情形之一的，婚姻無效：2023-07-20391人看過
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拍賣當(dāng)事人開展拍賣活動的流程是怎樣的呢？拍賣活動必須做到主體、程序、拍賣會三個合法，依法經(jīng)營、規(guī)范運作，即拍賣主體必須是依法成立的拍賣企業(yè)，拍賣程序必須符合《拍賣法》的規(guī)定，拍賣會必須由國家注冊拍賣師主持。開展拍賣活動，應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)法律、行政法規(guī)，遵循公開、公平、公正、誠實信用的原則，認真做好中介服務(wù)，重合同(承諾)、守信用，維護拍賣各方當(dāng)事人的合法權(quán)益。一、接受拍賣委托1、委托人委托拍賣物品或者財產(chǎn)權(quán)利，應(yīng)當(dāng)提供身份證明和本公司要求提供拍賣標(biāo)的的所有權(quán)證明或者依法可以處分拍賣標(biāo)的的證明及其他資料。2、本公司有權(quán)對委托人提供的證明等有關(guān)文件、資料進行核實，經(jīng)核實無誤，本公司既可與委托人簽訂書面委托拍賣合同。3、本公司認為需要對拍賣標(biāo)的進行鑒定的，應(yīng)進行鑒定。鑒定結(jié)論與委托拍賣合同載明的拍賣標(biāo)的狀況不相符的，本公司有權(quán)要求變更或解除合同。二、拍賣公告與展示1、本公司接受委托后，于拍賣日七日前在報紙或其2023-06-0881人看過 -
扶養(yǎng)可以拍賣一半產(chǎn)權(quán)的房子，這是合法的。一般價格都較低，原因在于競買人只能獲得這套房子的1／2產(chǎn)權(quán)，辦理過戶、再出租、再出售都有可能遇到諸多麻煩。買半個房子，在辦理過戶、再出租、再出售的過程中，可能會遇到障礙。理論上，出具執(zhí)行裁定可以直接辦理過戶，但是房產(chǎn)中心通常會要求另外1／2產(chǎn)權(quán)人共同去辦理簽字等手續(xù)，如果對方不配合，情況就會變得比較麻煩。同理，再出租、再出售時也需要另一個產(chǎn)權(quán)人的同意，尤其是再出售的時候，如果沒有再去協(xié)助執(zhí)行，困難會更大。財產(chǎn)權(quán)本身是有的，但收益處分權(quán)可能會面臨糾紛的風(fēng)險。與普通房產(chǎn)相比，法拍房面臨最核心的難點不在于稅費，而且對于其本身價值的把握和收房清場的難度。在買受人收房時，如果被執(zhí)行人自住，只能商量，如果這是被執(zhí)行人的唯一一套住房，麻煩就開始了。法律規(guī)定對被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。實踐中，從維護社會穩(wěn)定角度考2023-07-18238人看過 -
中標(biāo)(一)荷蘭式拍賣的交易成本信息和搜尋成本——信息的獲取和搜尋成本很大程度上取決于獲取的手段和搜尋的方式。由于荷蘭式拍賣是按照一定的順序進行的，故對于買賣雙方來講尋找合適對方的過程是一個串行搜索的過程，整場拍賣所耗費的時間為每筆拍賣分別耗費時間的和。談判和簽約成本——拍賣是一種談判機制或價格博弈。由于荷蘭式拍賣屬多對一非重復(fù)性同時博弈，且每次博弈只產(chǎn)生一名中標(biāo)人，因而它的簽約過程具有排他性和不連續(xù)性(即在某一購買商按下電鈕后只能進行一對一的簽約，剩余拍品的拍賣需在這一簽約完成后才能繼續(xù)進行)，這使得等待簽約要耗費很長的時間。此外，現(xiàn)行的集中競價交易模式必須購買商親自到場或委托他人到場按電鈕，這又帶來了參與成本和委托-代理問題。履約和監(jiān)督成本——由于荷蘭式拍賣的信息流與物流同步運行，價格發(fā)現(xiàn)與實體物流相捆綁，拍市既是交易場所又是貨物集散地，從而為完成簽約和貨物交割需進行運輸、搬運、倉儲、保鮮、2023-06-14324人看過 -
土地使用權(quán)技術(shù)入股算出資，不過技術(shù)股不需要上繳?，F(xiàn)在公司登記實行認繳制，即不能先實際出資。但是如果公司不履行實際出資義務(wù)，公司將破產(chǎn)并對外負債。不履行出資義務(wù)的，股東對公司的外債承擔(dān)連帶責(zé)任。對作為出資的非貨幣性財產(chǎn)的價值，應(yīng)當(dāng)進行評估、核實，不得高估或者低估。法律、行政法規(guī)對估價有規(guī)定的，從其規(guī)定。帶技術(shù)入股要注意事項（一）技術(shù)入股的注意事項有：1、可能還沒有盈利就被解雇；2、如果沒有經(jīng)過評估，以協(xié)議方式約定獲得利潤分配的30％是不合法的；3、合同約定做項目非分紅；4、競爭條款；5、以出資額為限承擔(dān)責(zé)任。《中華人民共和國公司法》第二十七條規(guī)定，股東可以用貨幣出資，也可以用實物、知識產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)等可以用貨幣估價并可以依法轉(zhuǎn)讓的非貨幣財產(chǎn)作價出資；但是，法律、行政法規(guī)規(guī)定不得作為出資的財產(chǎn)除外。對作為出資的非貨幣財產(chǎn)應(yīng)當(dāng)評估作價，核實財產(chǎn)，不得高估或者低估作價。法律、行政法規(guī)對評估作價有規(guī)定的，從2023-07-01481人看過
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房產(chǎn)拍賣法院拍賣房子的過戶流程：（一）首先確認法院是否解除了對該房產(chǎn)的查封。（二）材料準(zhǔn)備好，用書面方式寄給有關(guān)部門。（三）當(dāng)事人自愿履行判決或裁定的，由當(dāng)事人共同到登記機關(guān)辦理過戶登記；當(dāng)事人一方不愿履行判決、裁定義務(wù)的，由銀行向法院提出強制執(zhí)行申請，登記機關(guān)根據(jù)法院的強制過戶的判決或裁定、協(xié)助執(zhí)行通知書辦理過戶。（四）可讓法院出面協(xié)調(diào)建設(shè)局和國體資源局的關(guān)系，依法辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)。銀行抵押房產(chǎn)拍賣的價格怎么確定銀行抵押房產(chǎn)拍賣的價格首先由評估部門給予評估，然后銀行委托法院進行拍賣。借款人沒有準(zhǔn)時的償還按揭，銀行能夠和產(chǎn)權(quán)人進行商議拍賣抵押房產(chǎn)，商議不成的，銀行將向人民法院提起訴訟。在沒有別的約定的狀況下，銀行要提前以借款者的抵押房產(chǎn)完成債權(quán)，確保可以擔(dān)負償還債務(wù)的責(zé)任。銀行抵押房產(chǎn)拍賣流程是：1、拍賣機構(gòu)接受客戶委托；2、由專業(yè)評估師進行價格評估；3、發(fā)拍賣公告，主要有房產(chǎn)內(nèi)容、時間、地點和一2023-07-07340人看過 -
據(jù)新華社電10月26日5時10分，隨著拍賣師一槌定音，來自遼寧的2350公斤圓椒，以每公斤1.14元的價格被威海市客戶張開明競拍買去。至此，我國第一宗以電子拍賣方式交易的蔬菜正式拍出。壽光蔬菜批發(fā)市場430平方米的電子拍賣大廳，有288個安裝電子按鈕的拍賣席位。階梯式大廳的正面墻上，懸掛著一面特大的彩色電子鐘屏幕，上面清楚地顯示出拍賣的品種、產(chǎn)地、數(shù)量和等級信息。一條自動化傳送帶，將待拍的新鮮蔬菜——圓椒樣品展現(xiàn)在人們面前。拍賣師站在傳送帶后，同時對這些信息作進一步的介紹。介紹完畢，競買開始：只見待拍蔬菜的價格指示沿著大鐘上的刻度，由高到低旋轉(zhuǎn)。直到有人按下拍賣席位上的紅色按鈕，價格立即鎖定，顯示成交。買家便拿著開出的單據(jù)，到指定地點辦理貨物、貨款交割手續(xù)，整個交易宣告完成。????名詞解釋蔬菜電子拍賣：它是在公開的拍賣場合，由拍賣師接受供貨商委托主持拍賣，而承銷商會員競相應(yīng)價，最終使農(nóng)產(chǎn)2023-06-08100人看過
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房產(chǎn)交易是指房產(chǎn)所有權(quán)人將房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給他人的過程，通常包括買賣、贈與、交換等多種方式。 在房產(chǎn)交易過程中，交易雙方需要簽訂合同，確定交易價格、交易方式、交易時間等事項，并辦理相關(guān)手續(xù)。房產(chǎn)交易涉及到產(chǎn)權(quán)登記、稅費繳納、資金監(jiān)管、過戶手續(xù)... 更多>
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強制執(zhí)行的土地拍賣處置方式探討內(nèi)蒙古在線咨詢 2025-01-24根據(jù)法定程序,人民法院使用國家強制力量,根據(jù)發(fā)生法律效力的文書明確具體的執(zhí)行內(nèi)容,強制民事義務(wù)人完成其應(yīng)承擔(dān)的義務(wù),以確保權(quán)利人的權(quán)利得到實現(xiàn)。發(fā)生法律效力的文書包括但不限于民事判決書、實現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)裁定、確認調(diào)解協(xié)議裁定和支付令等。這些文書一經(jīng)生效,義務(wù)人應(yīng)自動履行。如果拒不履行,權(quán)利人可申請法院強制執(zhí)行。申請人稱為申請人,被指名履行義務(wù)的人稱為被執(zhí)行人。 如果其他單位和個人持有被申請執(zhí)行的財產(chǎn) -
探索新三板的操作方式寧夏在線咨詢 2025-02-02在談?wù)撔氯逯?，我們需要先了解一下三板。三板是指代辦股份轉(zhuǎn)讓系統(tǒng)，它是由具有代辦系統(tǒng)主辦券商業(yè)務(wù)資格的證券公司采用電子交易方式，為非上市股份有限公司提供規(guī)范股份轉(zhuǎn)讓服務(wù)的股份轉(zhuǎn)讓平臺。 三板成立于六月份。目前，在代辦股份轉(zhuǎn)讓系統(tǒng)掛牌的公司可以分為兩類：一是原A（全國證券交易自動報價系統(tǒng)）、（全國證券交易系統(tǒng)）掛牌公司和滬、深證券交易所退市公司，這類公司按其資質(zhì)和信息披露履行情況，其股票采取每周 -
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