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轉(zhuǎn)按揭存在的風(fēng)險有：

1、賣方的抵押貸款變更為買方，或買方提前為賣方償還貸款后，轉(zhuǎn)讓不能正常進行；

2、買方的貸款申請難以滿足賣方在轉(zhuǎn)讓抵押貸款時提前償還貸款的需求，導(dǎo)致操作受阻；

3、由于買方或提供擔(dān)保的中介信用不足，銀行拒絕提前放貸，導(dǎo)致無法抵押貸款；

4、交易完成后，買方無法順利拿到房產(chǎn)證；

5、交易完成后，賣方無法順利獲得剩余房款。

法院拍賣土地所存在的法律風(fēng)險有哪些？

1、拍賣土地的合法性風(fēng)險

（1）對劃撥土地實現(xiàn)抵押權(quán)而進行拍賣時，需事先征得土地管理部門同意。

根據(jù)《國家土地管理局對最高人民法院法經(jīng)（1997）18號函的復(fù)函》第四條規(guī)定，對通過劃撥方式取得的土地使用權(quán)，由于不屬于當(dāng)事人的自有財產(chǎn)，不能作為當(dāng)事人財產(chǎn)進行裁定。但在裁定地上建筑物、附著物涉及有關(guān)土地使用權(quán)時，在與當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T取得一致意見后，可裁定隨地上物同時轉(zhuǎn)移。凡屬于裁定中改變土地用途及使用條件的，需征得土地管理部門的同意；補交出讓金的，應(yīng)在裁定中明確，經(jīng)辦理出讓手續(xù)，方可取得土地使用權(quán)。

（2）破產(chǎn)企業(yè)國有劃撥土地不屬于破產(chǎn)財產(chǎn)，破產(chǎn)企業(yè)對其無處分權(quán)。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于破產(chǎn)企業(yè)國有劃撥土地使用權(quán)應(yīng)否列入破產(chǎn)財產(chǎn)等問題的批復(fù)》第一條規(guī)定，破產(chǎn)企業(yè)以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)不屬于破產(chǎn)財產(chǎn)；在企業(yè)破產(chǎn)時，有關(guān)人民政府可以予以收回，并依法處置。

（3）非法取得的土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓的，構(gòu)成非法轉(zhuǎn)讓土地。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第一條規(guī)定，土地使用權(quán)的出讓主體只能是市、縣人民政府土地管理部門，只有與市、縣人民政府土地管理部門簽訂的《土地使用權(quán)出讓合同》方才有效。否則，構(gòu)成非法取得土地使用權(quán)。

根據(jù)《最高人民法院行政審判庭關(guān)于非法取得土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓行為的法律適用問題的答復(fù)》規(guī)定，無論以何種方式非法取得土地使用權(quán)，其再轉(zhuǎn)讓的行為都構(gòu)成非法轉(zhuǎn)讓土地，應(yīng)適用有關(guān)土地管理的法律追究其法律責(zé)任。

2、強制執(zhí)行難及政府換屆、土地變更行政區(qū)劃的風(fēng)險

我國目前的法治環(huán)境下，在遇到行政機關(guān)或擁有深厚政府背景的國有企業(yè)時，強制執(zhí)行會打很大的折扣。并且，根據(jù)《拍賣法》的規(guī)定，拍賣公司對其所拍賣的土地是否具有產(chǎn)權(quán)瑕疵并不承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任；也就是說，如果競買人拍得的土地存在產(chǎn)權(quán)瑕疵或其他權(quán)利瑕疵，拍賣公司是不承擔(dān)任何法律責(zé)任的。

另外，政府換屆，或拍得的土地變更了行政區(qū)劃，實踐中也使得強制執(zhí)行打了一定折扣。

3、政策及法律、法規(guī)變化的風(fēng)險

政策及法律、法規(guī)的變化，往往導(dǎo)致作為土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓依據(jù)發(fā)生變化，從而導(dǎo)致相應(yīng)利益的喪失。由此，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的利益得不到相應(yīng)的保障。比如，房地產(chǎn)市場的宏觀政策在很大程度上影響著房地產(chǎn)開發(fā)商的權(quán)益。

4、因閑置土地被收回的風(fēng)險

縱使已順利辦理土地使用權(quán)人變更登記手續(xù)，成為土地使用權(quán)人，法院委托拍賣公司的土地拍賣也會因長期涉訴而導(dǎo)致土地長期被法院采取查封等權(quán)利限制措施，土地因此存在構(gòu)成閑置土地風(fēng)險。政府極有可能以其構(gòu)成閑置土地為由而依法收回土地。

5、政府規(guī)劃方案變更的風(fēng)險

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》明確規(guī)定，規(guī)劃部門出具規(guī)劃條件是土地出讓合同的前提條件。所以，一般情況下，無論市、縣土地管理部門，或土地使用權(quán)受讓人，或相關(guān)規(guī)劃部門，均不得擅自變更法定規(guī)劃條件。

但是，該法第二十條同時規(guī)定，在特殊情況下，根據(jù)社會公共利益的需要，國家可以依照法定程序提前收回土地使用者依法取得的土地使用權(quán)，并根據(jù)土地使用者使用土地的實際年限和開發(fā)土地的實際情況給予相應(yīng)的補償。按照該法規(guī)的精神，國家可以社會公共利益需要為由提前收回國有建設(shè)用地使用權(quán)。雖然國家規(guī)定有相應(yīng)的補償措施，但對企業(yè)來說，實乃杯水車薪。

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；

（二）按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：

（一）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合本法第三十九條規(guī)定的條件的；

（二）司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；

（三）依法收回土地使用權(quán)的；

（四）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；

（五）權(quán)屬有爭議的；

（六）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；

（七）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。