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在買二手房的時(shí)候，很多的交易習(xí)慣是先拿錢再交房，但有些二手房屋主為了謀取不正當(dāng)利益，在拿了房款之后就玩失蹤，或是因?yàn)槠渌蛞恢币姴坏饺恕，F(xiàn)在買家已經(jīng)給了錢，但卻一直拿不到房，損害買家利益。

事實(shí)上，要遇到這種情況的，買家已經(jīng)給了錢，現(xiàn)在賣家不交房，其實(shí)需要根據(jù)房屋過(guò)戶的實(shí)際情況決定：

1、如果購(gòu)房方辦理了過(guò)戶手續(xù)，合法擁有房屋產(chǎn)權(quán)，那么找不到屋主時(shí)，在合理期限后，可以先搬進(jìn)房屋。但是，要注意保存屋主的財(cái)物。最穩(wěn)妥的方式是請(qǐng)公證人進(jìn)行財(cái)產(chǎn)公證，避免更多糾紛。

2、要是房屋還沒(méi)過(guò)戶的，購(gòu)房方可以收集相關(guān)證據(jù)通過(guò)法院起訴，要求繼續(xù)履行購(gòu)房合同，限期交房并賠償損失。屆時(shí)法院判決勝訴后，可考慮結(jié)合法院判決書進(jìn)行前述行為。

另外，除了能夠通過(guò)上面的方法獲得房屋之外，你和二手房屋主之前簽的合同也有違約的相關(guān)約定，現(xiàn)在對(duì)方已經(jīng)違約了，只要他人回來(lái)了，你還可以有下面的要求：

1、出賣人不按照合同的約定履行交付標(biāo)的物義務(wù)的，買受人可以按照合同約定的條款，要求其承擔(dān)未按照約定期限交付標(biāo)的物的違約責(zé)任。

2、對(duì)于逾期未交房的違約責(zé)任沒(méi)有約定或約定不明確的，可以按照交易習(xí)慣或買受人實(shí)際造成的損失合理確定。

最后，在已經(jīng)交付房款之后，二手房屋主逾期不交付房子，就是一種違約行為。只要他出現(xiàn)了，買家可以按照合同約定請(qǐng)求違約金，要是他不肯給的，如果違約金夠多，建議在必要的時(shí)候最好找個(gè)專業(yè)律師介入維權(quán)。

一、出售二手房的流程是怎樣的

1、（委托中介公司）發(fā)布房源信息

現(xiàn)在二手房交易中的中介費(fèi)用都由買方承擔(dān)，因此大多數(shù)二手房的銷售都是通過(guò)中介公司完成的。在委托中介時(shí)要記住一個(gè)原則：找信譽(yù)好、口碑佳的大型中介公司進(jìn)行委托。

2、帶領(lǐng)購(gòu)房者看房

可以對(duì)來(lái)看房的買家提出的問(wèn)題做一些簡(jiǎn)單明了的介紹，不必顯得過(guò)分熱情和急切。不與買家談?wù)摲慨a(chǎn)的出售價(jià)格，那是簽合同時(shí)要辦的事。切忌隨意更改房子的報(bào)價(jià)。對(duì)于反復(fù)來(lái)看房子的同一買家可以進(jìn)一步介紹該房屋的特點(diǎn)，不要介意買家對(duì)房屋的批評(píng)，記住嫌貨才是買貨人的道理。

3、買賣雙方簽訂合同、賣方收取定金和首付款

當(dāng)買方確定購(gòu)買該房產(chǎn)時(shí)應(yīng)馬上簽署房屋買賣合同。房產(chǎn)的賣方在合同中應(yīng)注意定金的交付時(shí)間、剩余房款的交付方式和具體時(shí)間、辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶的時(shí)間、交房的時(shí)間、補(bǔ)充協(xié)議、買賣雙方的違約責(zé)任等條款的細(xì)則。

定金的比例按照法律規(guī)定不得超過(guò)合同總價(jià)款的20％。首付款的比例則要由買賣雙方共同協(xié)商，對(duì)于賣方來(lái)講當(dāng)然首付款的比例越大，則風(fēng)險(xiǎn)越小。，不過(guò)如果買方是采用貸款方式支付的，那么首付款的比例不能低于銀行規(guī)定的首付款比例，而且賣方需要配合買方對(duì)房屋進(jìn)行評(píng)估和配合銀行進(jìn)行面簽。

4、辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)

現(xiàn)在辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)都由中介公司指派專人進(jìn)行協(xié)助，買賣雙方在提供了相關(guān)文件后只要親臨過(guò)戶大廳進(jìn)行過(guò)戶認(rèn)證簽字就可以了。

5、賣方收取剩余價(jià)款

如果買方采用全款支付的，剩余價(jià)款最好在提交過(guò)戶材料的當(dāng)天收??；如果采用貸款方式支付的，剩余價(jià)款則由貸款銀行直接支付給賣方。

6、物業(yè)交割

這是二手房交易流程的最后環(huán)節(jié)了，賣方最好在收到全款后進(jìn)行。賣方應(yīng)會(huì)同買方和中介公司到所在小區(qū)的物業(yè)公司當(dāng)面結(jié)清原房主應(yīng)繳納的物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)、停車費(fèi)、水、電、天然氣等費(fèi)用。并由物業(yè)或中介公司出具物業(yè)交割，并由新房主與該物業(yè)公司簽署物業(yè)服務(wù)協(xié)議。

如今由二手房所有人與購(gòu)房者直接進(jìn)行二手房交易的情況比較少了，很多時(shí)候都是由房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)從中穿針引線，最終才能讓二手房順利交易。而此時(shí)對(duì)于二手房所有人來(lái)講，應(yīng)該事先了解一下出售二手房的流程內(nèi)容，看看自己應(yīng)該注意哪些問(wèn)題，這樣才能更好的維護(hù)自身利益。