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很多人把購(gòu)房當(dāng)作一種投資手段,用手中的富余資金購(gòu)買商品房,然后出租獲取租金或出售賺取差價(jià),使自己的資金升值。一般來(lái)說(shuō),房地產(chǎn)是一種有很高預(yù)期潛力的投資商品,其使用期長(zhǎng),耐用性強(qiáng),而且由于土地的稀缺性、有限性和不可再生性,以及人們對(duì)住房、用房要求的必需性和不斷增長(zhǎng)性,使得房地產(chǎn)尤其是城市房地產(chǎn)的價(jià)格長(zhǎng)期以來(lái)處于不斷上漲的趨勢(shì)。同時(shí)房地產(chǎn)本身也能從周圍社區(qū)環(huán)境的改善中獲得利益,社區(qū)環(huán)境的改善會(huì)不同程度地提高房地產(chǎn)的價(jià)格。

但是購(gòu)房投資人同時(shí)也應(yīng)認(rèn)識(shí)到,沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)的投資是沒(méi)有的。與其他商品相比,房產(chǎn)的價(jià)格具有很大的變數(shù)。影響價(jià)格的因素多種多樣,投資購(gòu)房也有一定的風(fēng)險(xiǎn)。

認(rèn)識(shí)風(fēng)險(xiǎn)

一、質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)

由于人們居住觀念的轉(zhuǎn)變,對(duì)住房質(zhì)量的要求也不斷提高,住房更新?lián)Q代的步伐將不斷加快,一代接一代向更合理的設(shè)計(jì)、更新的建筑材料設(shè)備、更符合信息時(shí)代需求的方向發(fā)展。因此,房產(chǎn)置業(yè)投資者需敏銳地注意房產(chǎn)發(fā)展和新經(jīng)濟(jì)對(duì)房產(chǎn)發(fā)展的影響,在置業(yè)時(shí)有適當(dāng)?shù)某坝^念,選擇符合新一代房產(chǎn)特征、適應(yīng)信息化時(shí)代的高質(zhì)量房產(chǎn)。不然,將會(huì)由于房產(chǎn)質(zhì)量落后造成房產(chǎn)價(jià)格的下跌。

二、環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)

城市的發(fā)展和交通條件等居住環(huán)境的變化可改變?cè)械囟蔚膬r(jià)值。房產(chǎn)價(jià)值與其所處的公共環(huán)境好壞是聯(lián)系在一起的。公共環(huán)境由于城市發(fā)展中的問(wèn)題而發(fā)生惡化或者相對(duì)其他地區(qū)停滯不前而引起的落后等都會(huì)對(duì)房產(chǎn)價(jià)值構(gòu)成風(fēng)險(xiǎn)。所以,買房人必須注意公共環(huán)境風(fēng)險(xiǎn),仔細(xì)地考察周邊公共環(huán)境,結(jié)合城市發(fā)展規(guī)劃進(jìn)行前瞻性的考慮。

三、價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)

一個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率高且持續(xù)發(fā)展,必然會(huì)刺激房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展,新樓盤不斷涌現(xiàn),有效供給不斷增加,使房地產(chǎn)業(yè)一片繁榮,商品房大量上市,價(jià)格堅(jiān)挺,給購(gòu)房者以充分的選擇余地。但是,不動(dòng)產(chǎn)的波動(dòng)性相對(duì)股市雖然要小一些,可仍然有波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn),特別是在某些特定情況下,其波動(dòng)幅度還很大,那時(shí)的房?jī)r(jià)可能會(huì)一落千丈。所以投資者在買房時(shí),對(duì)這一點(diǎn)應(yīng)有清醒的認(rèn)識(shí)。

承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)業(yè)是一種高投入、高收益的特殊行業(yè),通常獲利機(jī)會(huì)越大,相應(yīng)承受的風(fēng)險(xiǎn)也越多。房地產(chǎn)投資中也有一些值得投資者關(guān)注的問(wèn)題:

1、入市資金量相對(duì)較大

股市等投資產(chǎn)品僅需萬(wàn)元左右就可入市操作,而個(gè)人投資一套房產(chǎn)至少需幾十萬(wàn)元的資金,即使貸款也需要5萬(wàn)元以上的首批資金。此后較長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)每月還將負(fù)擔(dān)一筆數(shù)額不小的還貸金額,因此進(jìn)入房產(chǎn)投資市場(chǎng)的準(zhǔn)入門檻相對(duì)較高。

2、所需專業(yè)知識(shí)較多

房地產(chǎn)投資不像存款、股票等投資方式,它的專業(yè)性較強(qiáng),需要投資者具備一定的專業(yè)知識(shí),其中包括把握房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì),了解宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況,以及掌握一定的與房產(chǎn)相關(guān)的建筑等專業(yè)知識(shí),只有這樣才能保證投資的準(zhǔn)確性,從而獲得超額的利潤(rùn)。

3、經(jīng)濟(jì)性風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)商品不同于一般的商品,即使是外形、尺寸、年代、風(fēng)格、建筑標(biāo)準(zhǔn)或任何方面都相同的建筑,只要建設(shè)位置不同,其價(jià)值就將有很大差異,這種特征也是一個(gè)投資者需要注意的不定因素,所以投資者在投資房地產(chǎn)時(shí),一定要注意不同位置上同一類房屋價(jià)格的差距,以免遭受損失。

4、自然風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)投資者還要承擔(dān)自然災(zāi)害等人力不可抗拒因素所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn),如地震、洪澇、颶風(fēng)等自然現(xiàn)象都會(huì)使投資者遭受損失,這種風(fēng)險(xiǎn)雖不常發(fā)生,但一旦發(fā)生,所帶來(lái)的危害是巨大的,投資者在心理上應(yīng)有所準(zhǔn)備。

5、信息風(fēng)險(xiǎn)

在住宅投資的選擇中,也應(yīng)該多了解市場(chǎng)信息,主要是多了解政府的規(guī)劃,一是要關(guān)注政策傾斜力度較大的熱點(diǎn)地區(qū);二是要關(guān)注地鐵、城市輕軌的發(fā)展布局與動(dòng)工時(shí)間。城市發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)告訴我們:地鐵旁的住宅升值潛力最大,而且驚人。

減小租金回報(bào)風(fēng)險(xiǎn)

首先,投資性項(xiàng)目的地理位置至關(guān)重要,投資者應(yīng)該考慮相對(duì)地理區(qū)域和絕對(duì)地理區(qū)域兩個(gè)因素。相對(duì)地理區(qū)域是指項(xiàng)目周邊的大環(huán)境,絕對(duì)地理區(qū)域是指項(xiàng)目本身的小環(huán)境。

大環(huán)境應(yīng)該包括:市場(chǎng)可提供的總需求、交通、市政配套、就醫(yī)、就學(xué)、安全、娛樂(lè)等。小環(huán)境應(yīng)該包括:項(xiàng)目自身配套、質(zhì)量、綠化、車位、物管等。其次,投資者還應(yīng)有良好的心態(tài)。一要確定合理的投資回報(bào)率。相對(duì)于一些大城市居住性房產(chǎn)租賃市場(chǎng)而言,平均租金回報(bào)率達(dá)到15％已經(jīng)是相當(dāng)可觀的了,投資者應(yīng)該對(duì)投資回報(bào)率有正確的預(yù)期。二要選擇合理的戶型。作為居住性房產(chǎn)的投資,合理的戶型是非常重要的。對(duì)于承租者而言,“分得開,住得下＂是他們的首選。三要多種選擇,量力而行。投資居住性房產(chǎn)的目的是取得合理的出租回報(bào),可選擇的房產(chǎn)品種很多,商住公寓、普通公寓、高檔住宅、普通住宅、二手房等等,關(guān)鍵在于投資者自身的資金實(shí)力如何。

規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)

上述幾種情況,是每一個(gè)投資房地產(chǎn)的人都可能遇到的。但是,投資者只要在投資時(shí),做到具體情況具體分析,謹(jǐn)慎投資,就可以規(guī)避各種風(fēng)險(xiǎn)。

“租金回報(bào)”投資房產(chǎn)謹(jǐn)防風(fēng)險(xiǎn)

現(xiàn)在不少人采用貸款買房、以租還貸的投資方式進(jìn)行房產(chǎn)投資。這種投資方式雖然所需入市門檻不高,但同樣具有風(fēng)險(xiǎn)。

風(fēng)險(xiǎn)之一來(lái)自項(xiàng)目選擇有些新開盤項(xiàng)目的開發(fā)商在對(duì)外宣傳中,往往通過(guò)假定的租金標(biāo)準(zhǔn)和計(jì)算公式,推算給客戶的投資回報(bào)率,有的居然高達(dá)30％以上。其假定的租金標(biāo)準(zhǔn)往往是依據(jù)同區(qū)域或臨近區(qū)域租金最高的物業(yè)租價(jià)。但是實(shí)際上,租賃市場(chǎng)的價(jià)格往往是由多方面的因素所決定的。一個(gè)項(xiàng)目得到租賃市場(chǎng)的認(rèn)可到成為高出租率項(xiàng)目需要相當(dāng)長(zhǎng)的市場(chǎng)培育期,同時(shí)取決于項(xiàng)目整體的總租金水平和相同區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)總供給。隨著新項(xiàng)目的竣工和投放市場(chǎng),原來(lái)的高回報(bào)率將被平抑。

另外,租金不是純收入。出租投資的前期投入除購(gòu)房款外,還應(yīng)包括國(guó)家規(guī)定的稅、費(fèi)。尤其是中高檔項(xiàng)目,一般租戶會(huì)要求隨房提供精裝修、全家電和其他生活必需品,這筆投入也應(yīng)該計(jì)入房產(chǎn)的前期總投入。另外,任何租賃項(xiàng)目不會(huì)達(dá)到全年滿租期。再有,按照國(guó)家規(guī)定,投資者出租經(jīng)營(yíng)房屋所得要交納個(gè)人所得稅;對(duì)于高檔居住房產(chǎn)委托經(jīng)紀(jì)公司出租還須交納一個(gè)月的租金。另外,物業(yè)、供暖、保安、保潔等費(fèi)用是否包含在租金之內(nèi)還須投資者與承租者協(xié)商確定。所以如果把預(yù)測(cè)租金當(dāng)做純收入,肯定達(dá)不到預(yù)期的目標(biāo)。

風(fēng)險(xiǎn)之二來(lái)自租賃市場(chǎng)租賃市場(chǎng)的價(jià)格主要還是靠市場(chǎng)供求來(lái)決定的,相對(duì)范圍內(nèi)的市場(chǎng)總供給量和市場(chǎng)總需求量的變化將直接影響市場(chǎng)的價(jià)格。出租投資是在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)追求相對(duì)平穩(wěn)的回報(bào)率,但同區(qū)域供給加大會(huì)造成租金的波動(dòng),投資者應(yīng)考慮長(zhǎng)期投資的實(shí)際利益。