房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅計(jì)算案例（例子）
來源：法律編輯整理
時(shí)間： 2012-06-15 19:12:54
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31日，轉(zhuǎn)讓1993年5月1日簽訂開發(fā)合同，并投資建成的一座房屋，轉(zhuǎn)讓收入為1150萬元（轉(zhuǎn)讓收入中含政府部門收取的各種費(fèi)用50萬元），支付的土地使用權(quán)價(jià)款110萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本320萬元，實(shí)際發(fā)生的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用100萬元，財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出無法分項(xiàng)目分?jǐn)?，且無金融機(jī)構(gòu)的證明。
國家規(guī)定城建稅稅率為7％，印花稅稅率為0．5‰，教育費(fèi)附加征收率為3％，政府規(guī)定允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為10％。
請根據(jù)以上資料，計(jì)算應(yīng)繳納的土地增值稅。
分析與解答：
按稅法規(guī)定，1994年1月1日以前簽訂的房地產(chǎn)開發(fā)合同或已立項(xiàng)，并已按規(guī)定投資建設(shè)，其在1994年1月1日以后5年內(nèi)首次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。由于該房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，已超過規(guī)定的免稅期限，因此應(yīng)依法繳納土地增值稅。計(jì)算過程如下：
1、取得土地使用權(quán)所支付的金額為110萬元
2、房地產(chǎn)開發(fā)成本為320萬元
3、允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用＝（110＋320）×10％＝43（萬元）
注：不能按實(shí)際發(fā)生的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用100萬元計(jì)入。
4、扣除的稅金＝1150×5％×（1＋7％＋3％）＝63．25（萬元）
注：按財(cái)務(wù)相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的印花稅應(yīng)列入企業(yè)管理費(fèi)用，故印花稅不計(jì)入扣除項(xiàng)目。
5、建設(shè)普通住宅加扣＝（110＋320）×20％＝86（萬元）
注：對從事房產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，轉(zhuǎn)讓沒有開發(fā)的土地不得享受20％的加計(jì)扣除。
6、允許扣除項(xiàng)目金額合計(jì)＝110＋320＋50＋43＋63．25＋86＝672．25（萬元）
注：如果房價(jià)中含有為政府代收的各項(xiàng)費(fèi)用，則可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)征土地增值稅（和營業(yè)稅）。相應(yīng)地，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，代收費(fèi)用可以扣除（如以上的50萬元），但不得作為加計(jì)20％扣除的基數(shù)。
7、增值額＝1150－672．25＝477．75（萬元）
8、增值率＝477．75÷672．25×100％＝71．07％
9、應(yīng)納稅額＝477．75×40％－672．25×5％＝157．49（萬元）
注：按增值額乘以適用的稅率減去扣稅項(xiàng)目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡便方法計(jì)算，該案例增值額（71．07％）超過扣除項(xiàng)目金額50％，但未超過100％的其土地增值稅稅額＝增值額×40％－扣除項(xiàng)目金額×5％。
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根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規(guī)定土地增值稅計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目金額包括：1、取得土地使用權(quán)所支付的金額;2、開發(fā)土地的成本、費(fèi)用;3、新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用、或者舊房及建筑物的評估價(jià)格;4、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金;5、財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目，具體為：(1)、取得土地使用權(quán)所支付的金額，包括納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。(2)開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置?dòng)遷用房支出等。前期工程費(fèi)，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文2023-05-05303人看過 -
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增值稅一、什么是土地增值稅土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入減除法定扣除項(xiàng)目金額后的增值額為計(jì)稅依據(jù)向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。納稅人為轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)、并取得收入的單位和個(gè)人。課稅對象是指有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)所取得的增值額。土地價(jià)格增值額是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用等支出后的余額。土地增值稅實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率。土地增值稅實(shí)際上就是反房地產(chǎn)暴利稅，是指房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)等單位和個(gè)人，有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)以及在房屋銷售過程中獲得的收入，扣除開發(fā)成本等支出后的增值部分，要按一定比例向國家繳納的一種稅費(fèi)。二、什么是比例稅比例稅率是稅率的一種形式，即對同一課稅對象，不論其數(shù)額大小，統(tǒng)一按2023-04-30408人看過 -
增值稅土地增值稅計(jì)入應(yīng)交稅費(fèi)科目。土地增值稅實(shí)行以下四級超率累進(jìn)稅率：1、增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50％的部分，稅率為30％；2、增值額超過扣除項(xiàng)目金額50％，未超過扣除項(xiàng)目金額100％的部分，稅率為40％；3、增值額超過扣除項(xiàng)目金額100％，未超過扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為50％；4、增值額超過扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為60％。土地增值稅：個(gè)人轉(zhuǎn)讓非住宅類房產(chǎn)的”核定征收方式“由登記中心代征，其他均由納稅人自行到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納或辦理核實(shí)手續(xù)后由登記中心代征。對個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅在他那時(shí)候現(xiàn)在購買一個(gè)房屋，可能經(jīng)濟(jì)方面的困難確實(shí)非常的重，所以很多的人員他們都愿意購買二手房，但是購買二手房的時(shí)候，他有一些費(fèi)用就是必須支付的，比如說有一些稅收費(fèi)用等等，證明的出售費(fèi)用的話，他是有區(qū)別對待的，有一些是買方支付或者是賣方支付的?！吨腥A人民共和國土地增值稅暫行條例》2023-08-12374人看過
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土地增值稅房地產(chǎn)開發(fā)成本包括以下內(nèi)容：1、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?，安置?dòng)遷用房支出等；2、前期工程費(fèi)；3、建筑安裝工程費(fèi)，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)；4、公共配套設(shè)施費(fèi)；5、開發(fā)間接費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。土地增值稅和增值稅不重復(fù)嗎土地增值稅和增值稅不重復(fù)，增值稅屬于流轉(zhuǎn)稅，土地增值稅屬于類所得稅。全面推開營改增試點(diǎn)后增值稅的征收范圍及適用稅率分別是：1、銷售或進(jìn)口貨物（除第二項(xiàng)以外的貨物），提供加工、修理修配勞務(wù)，提供有形動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)，稅率17％；2、銷售或者進(jìn)口部分貨物（糧食、食用植物油；自來水、暖氣、冷氣、熱水、煤氣、石油液化氣、天然氣、沼氣、居民用煤炭制品；圖書、報(bào)紙、雜志；飼料、農(nóng)藥、農(nóng)機(jī)、農(nóng)膜；國務(wù)院規(guī)定2023-08-12248人看過 -
案情簡介稅務(wù)機(jī)關(guān)在某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的土地增值稅清算過程中，發(fā)現(xiàn)該房地產(chǎn)公司將其開發(fā)項(xiàng)目采取非常優(yōu)惠的價(jià)格（促銷價(jià)格）進(jìn)行銷售，同時(shí)與購房者約定須將此房產(chǎn)低價(jià)租與該房地產(chǎn)公司使用若干年。在確認(rèn)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入時(shí)納稅人與稅務(wù)人員產(chǎn)生分歧，納稅人認(rèn)為應(yīng)以促銷價(jià)格確認(rèn)收入，而稅務(wù)人員認(rèn)為此行為屬于“售后返租”，名義上是開發(fā)商讓利給購房者，實(shí)質(zhì)上是低價(jià)取得了該不動(dòng)產(chǎn)使用權(quán)（即其他經(jīng)濟(jì)利益），應(yīng)將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益確認(rèn)為轉(zhuǎn)讓收入，依法計(jì)征土地增值稅。稅法分析根據(jù)《江蘇省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅有關(guān)業(yè)務(wù)問題的公告》（蘇地稅規(guī)［2012］1號），單位和個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，同時(shí)要求購房者將所購房地產(chǎn)無償或低價(jià)給轉(zhuǎn)讓方或者轉(zhuǎn)讓方的關(guān)聯(lián)方使用一段時(shí)間，其實(shí)質(zhì)是轉(zhuǎn)讓方獲取與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益。對以此方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為，應(yīng)將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益確認(rèn)為轉(zhuǎn)讓收入，依法計(jì)征土地增值稅。2023-12-07236人看過 -
前期物管費(fèi)，不屬于土地增值稅的扣除項(xiàng)目范圍。中華人民共和國土地增值稅暫行條例:第六條計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目：（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額；（二）開發(fā)土地的成本、費(fèi)用；（三）新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評估價(jià)格；（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；（五）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第七條條例第六條所列的計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目，具體為：（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。（二）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施（以下簡稱房增開發(fā)）的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本（以下簡稱房增開發(fā)成本），包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷2023-03-01212人看過 -
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某市宏志房地產(chǎn)開發(fā)公司參與開發(fā)市內(nèi)新區(qū)建設(shè)項(xiàng)目，建成后的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅銷售收入5000萬元，綜合樓銷售收入18000萬元，公司按稅法規(guī)定分別繳納了銷售環(huán)節(jié)各項(xiàng)有關(guān)稅金及教育費(fèi)附加(教育費(fèi)附加征收率為營業(yè)稅稅額的3%，印花稅忽略不計(jì)。)公司取得土地使用權(quán)所支付的金額為2000萬元，其中建造普遍標(biāo)準(zhǔn)住宅占用土地支付的金額占全部支付金額的1/4。公司分別計(jì)算了普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和綜合樓的開發(fā)成本及開發(fā)費(fèi)用，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值額占扣除項(xiàng)目金額的18%;綜合樓開發(fā)成本為6000萬元。另知該公司不能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明，當(dāng)?shù)厥∪嗣裾?guī)定允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算比例為10%。請計(jì)算該公司應(yīng)繳納土地增值稅的稅額。分析思路及答案：本題主要考察考生對土地增值稅的扣除項(xiàng)目、應(yīng)納稅額的計(jì)算方法以及《暫行條例》規(guī)定的對建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅減免稅優(yōu)惠政策的理解與掌握。納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%2023-06-07497人看過 -
法律綜合知識一、土地增值稅清算比例保留幾位小數(shù)一般而言，保留小數(shù)點(diǎn)后兩位即可，從中注協(xié)給出的官方答案解析，也是保留2位小數(shù)的。二、土地增值稅如何計(jì)算四級超率累進(jìn)稅率，每級“增值額未超過扣除項(xiàng)目金額”的比例，均包括本比例數(shù)。計(jì)算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項(xiàng)目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡便方法計(jì)算，具體公式如下：（一）增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50％土地增值稅稅額＝增值額×30％（二）增值額超過扣除項(xiàng)目金額50％，未超過100％的土地增值稅稅額＝增值額×40％－扣除項(xiàng)目金額×5％（三）增值額超過扣除項(xiàng)目金額100％，未超過200％土地增值稅稅額＝增值額×50％－扣除項(xiàng)目金額×15％（四）增值額超過扣除項(xiàng)目金額200％土地增值稅稅額＝增值稅×60％－扣除項(xiàng)目金額×35％三、土地增值稅清算條件是什么（一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；（三）直接轉(zhuǎn)2021-09-26131人看過 -
住宅開發(fā)項(xiàng)目銷售均價(jià)若超過區(qū)域上一年度新建商品住房平均價(jià)格1倍，房企的土地增值稅預(yù)征率將達(dá)5%。10月26日，中國上海網(wǎng)站上公布了市地稅局關(guān)于調(diào)整住宅開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅預(yù)征辦法的公告，明確從10月1日起，本市按不同的銷售價(jià)格確定土地增值稅預(yù)征率，以加大房產(chǎn)宏觀調(diào)控力度。據(jù)悉，本市將按不同的銷售價(jià)格確定土地增值稅預(yù)征率。除保障性住房外，住宅開發(fā)項(xiàng)目銷售均價(jià)低于項(xiàng)目所在區(qū)域上一年度新建商品住房平均價(jià)格的，預(yù)征率為2%；高于但不超過1倍的，預(yù)征率為3.5%；超過1倍的，預(yù)征率為5%。據(jù)悉，不同區(qū)域的劃分，按外環(huán)內(nèi)、外環(huán)外劃定。項(xiàng)目所在區(qū)域上一年度新建商品住房平均價(jià)格則按市房屋主管部門提供的數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。住宅開發(fā)項(xiàng)目銷售均價(jià)則按項(xiàng)目銷售均價(jià)=項(xiàng)目可售住房總銷售價(jià)格÷項(xiàng)目可售住房總建筑面積的公式計(jì)算。此外，房企開發(fā)住宅項(xiàng)目的，要以項(xiàng)目為單位預(yù)繳土地增值稅。分期開發(fā)的，以分期項(xiàng)目為單位預(yù)繳土地增值稅。該公2023-06-07321人看過 -
法律綜合知識【問題】甲公司為江蘇的房地產(chǎn)銷售公司。假設(shè)某月從某房地產(chǎn)公司購入房產(chǎn)全部銷售，購入價(jià)為5000萬元，銷售價(jià)為8000萬元，發(fā)生相關(guān)營業(yè)稅等相關(guān)稅費(fèi)700萬元，金融機(jī)構(gòu)的借款利息為300萬元，其他期間費(fèi)用等500萬元，如何計(jì)算繳納土地增值稅?【解答】《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財(cái)稅字[1995]48號)第七條規(guī)定，新建房是指建成后未使用的房產(chǎn)。凡是已使用一定時(shí)間或達(dá)到一定磨損程度的房產(chǎn)均屬舊房。使用時(shí)間和磨損程度標(biāo)準(zhǔn)可由各省、自治區(qū)、直轄市財(cái)政廳(局)和地方稅務(wù)局具體規(guī)定。因此，對舊房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)由各省(自治區(qū)、直轄市)財(cái)政廳(局)和地方稅務(wù)局具體規(guī)定?！督K省財(cái)政廳、江蘇省地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》(蘇財(cái)稅[2007]45號)第四條規(guī)定，土地增值稅中的舊房，是指已建成并辦理房屋產(chǎn)權(quán)證或取得購房發(fā)票的房產(chǎn)以及雖未辦理房屋產(chǎn)2023-02-0698人看過
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一、商鋪土地增值稅稅率的計(jì)算方法商鋪土地增值稅稅率的計(jì)算方法有兩種，一種是按核算項(xiàng)目先整體計(jì)算增值額和增值率，確定相應(yīng)稅率后，再按面積分別核算增值額，計(jì)算土地增值稅;另一種是先按面積分開項(xiàng)目計(jì)算增值額與增值率，再分別確定適用稅率計(jì)算增值稅。根據(jù)稅收政策評判，我國現(xiàn)有稅法對同一個(gè)項(xiàng)目有普通住宅又有非普通住宅，要享受普通住宅免土地增值稅的稅收待遇，只明確要求分開核算增值額，而對如何計(jì)算土地增值稅沒有具體規(guī)定，1.按核算項(xiàng)目先整體計(jì)算增值額和增值率，確定相應(yīng)稅率后，再按建筑面積分別核算增值額，計(jì)算土地增值稅。2.先按面積分開項(xiàng)目計(jì)算增值額與增值率，再分別確定適用稅率計(jì)算增值稅。二、商鋪土地增值稅怎么算計(jì)算土地增值稅的公式為：應(yīng)納土地增值稅=增值額×稅率。1.增值額值得是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項(xiàng)目金額后的余額。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收。2.土地增值2023-05-1852人看過 -
一般規(guī)定（1）土地增值稅只對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的行為征稅，對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的行為不征稅。（2）土地增值稅不僅征收轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的行為，還征收轉(zhuǎn)讓地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)的行為。（3）土地增值稅只對有償轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)征稅，對以繼承、贈與等方式無償轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)，不征稅。不征收土地增值稅的行為主要有房地產(chǎn)所有者、土地使用者將房地產(chǎn)、土地使用權(quán)贈送給直系親屬或直接贍養(yǎng)義務(wù)者兩種。房地產(chǎn)所有者、土地使用者通過中國國內(nèi)非營利社會團(tuán)體，國家機(jī)關(guān)將房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)。特殊規(guī)定（1）以房地產(chǎn)投資聯(lián)營為房地產(chǎn)投資聯(lián)營者以土地價(jià)格投資或作為聯(lián)營條件，免征土地增值稅。其中，投資共同經(jīng)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在其建設(shè)的商社進(jìn)行投資共同經(jīng)營的暫時(shí)免稅。（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的房產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用或者用于出租等商業(yè)用途，如果產(chǎn)權(quán)沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅。2023-08-18489人看過
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法律綜合知識是指涵蓋法律領(lǐng)域各個(gè)方面的基礎(chǔ)知識和應(yīng)用技能。它包括法律理論、法律制度、法律實(shí)務(wù)等方面的內(nèi)容，涉及憲法、刑法、民法、商法、經(jīng)濟(jì)法、行政法等多個(gè)法律領(lǐng)域。... 更多>
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