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案例

2010年6月，北京市近郊村民吳某未辦理任何手續(xù)的情況下對其宅基地上的房屋進行翻建，在施工過程中，鎮(zhèn)政府規(guī)劃建設(shè)部門根據(jù)群眾反映，來到翻建房屋施工現(xiàn)場進行了詢問和勘查，之后責(zé)令吳某停工。理由是吳某沒有依法辦理宅基地翻建審批手續(xù)，并且翻建面積已超出了原批準(zhǔn)宅基地范圍。

疑惑

1．村民原宅基地上房屋翻建是否要辦理審批相關(guān)手續(xù)？

2．翻建房屋是否可以改變原宅基地面積？

解答

我國的宅基地使用權(quán)是一項特殊的土地權(quán)利，其土地使用權(quán)人具有嚴格的范圍限制，僅限于農(nóng)民集體內(nèi)部符合規(guī)定的成員，而且宅基地的面積標(biāo)準(zhǔn)也有嚴格的限制，取得宅基地使用權(quán)后必須按照法律法規(guī)的標(biāo)準(zhǔn)和條件使用。實踐中，農(nóng)村宅基地上房屋的翻建，需要滿足兩個條件。

一是要符合城鄉(xiāng)規(guī)劃。

《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十一條規(guī)定，在鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)使用原有宅基地進行農(nóng)村村民住宅建設(shè)的規(guī)劃管理辦法，由省、自治區(qū)、直轄市制定。2009年北京市人大常委會通過的《北京市城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》第四十一條，在規(guī)劃農(nóng)村地區(qū)，村民使用原有宅基地進行村民住宅建設(shè)，可以實行規(guī)劃許可管理，規(guī)劃許可管理應(yīng)當(dāng)依據(jù)村莊規(guī)劃進行。因此，吳某在原有宅基地上翻建房屋的行為應(yīng)當(dāng)取得相關(guān)審批手續(xù)，其程序為：向鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府提出申請，由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府報城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門核發(fā)鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證，取得許可后方可按具體要求實施原有宅基地的翻建行為。

二是已經(jīng)合法取得宅基地使用權(quán)，并且翻建不得超出合法擁用使用權(quán)的范圍。

根據(jù)《土地管理法》第六十二條規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)和直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。《北京市人民政府關(guān)于加強農(nóng)村村民建房用地管理若干規(guī)定》規(guī)定，村民每戶建房用地的標(biāo)準(zhǔn)，由各區(qū)、縣人民政府根據(jù)本行政區(qū)域的情況確定，但近郊區(qū)各區(qū)和遠郊區(qū)人多地少的鄉(xiāng)村，最高不得超過0．25畝；其他地區(qū)最高不得超過0．3畝。1982年以前劃定的宅基地，多于本條前款規(guī)定的用地標(biāo)準(zhǔn)的，可按每戶最高不超過0．4畝的標(biāo)準(zhǔn)從寬認定，超過部分按照鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃逐步調(diào)整。根據(jù)《土地管理法》第七十七條規(guī)定，農(nóng)村村民未經(jīng)批準(zhǔn)或者采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)，非法占用土地建住宅的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責(zé)令退還非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，多占的土地以非法占用土地論處。

本案中，吳某翻建房屋中在未經(jīng)依法批準(zhǔn)的情況下，擅自擴大宅基地面積顯然是違法的，應(yīng)當(dāng)予以糾正，有關(guān)部門予以制止符合法律規(guī)定。對于在合法批準(zhǔn)的宅基地范圍內(nèi)進行房屋翻建是否國重新辦理用地手續(xù)，法律中沒有規(guī)定，一般認為，只要村民不違背“一戶一宅”、“使用權(quán)人不變”、“建址不變”、“符合土地利用總體規(guī)劃和村鎮(zhèn)規(guī)劃”、“符合建房條件”、“不超過地方人民政府規(guī)定的宅基面積標(biāo)準(zhǔn)”等條件，在擁有合法的土地使用權(quán)的原宅基地上翻建房屋，不需要重新辦理用地手續(xù)。

《中華人民共和國土地管理法》（2019修正）：第五章　房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理　　第六十二條　房地產(chǎn)抵押時，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門辦理抵押登記。\n　　因處分抵押房地產(chǎn)而取得土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的，應(yīng)當(dāng)依照本章規(guī)定辦理過戶登記。