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中央高層委托機(jī)構(gòu)對(duì)樓市進(jìn)行調(diào)研、第三套房貸部分松動(dòng)、國企再次攻城略地歷史上最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策，在實(shí)體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇曲折的背景下，似乎有了松動(dòng)的跡象。在收放兩難的局面下堅(jiān)持了3個(gè)月的房地產(chǎn)調(diào)控，如今又該如何選擇?

最近房地產(chǎn)市場的消息滿天飛，但幾乎所有的消息都指向了一點(diǎn)，那就是曾經(jīng)被開發(fā)商稱為寒冬的房地產(chǎn)調(diào)控目前有了松動(dòng)跡象。

房貸放松可能沖擊樓市新政

近日，有媒體報(bào)道中央高層委托機(jī)構(gòu)赴北京、上海、廣州、深圳進(jìn)行樓市調(diào)研，主要是了解調(diào)控效果，防止樓市調(diào)控對(duì)經(jīng)濟(jì)造成誤傷，為制定下一階段樓市調(diào)控政策做準(zhǔn)備。

就在業(yè)界尚未完全消化這一消息時(shí)，即傳來上海、南京等地房貸政策悄然松動(dòng)，第三套房貸部分開閘，第二套房的認(rèn)定也出現(xiàn)松動(dòng)的消息。與此相伴隨的，是國企在土地市場的逆市擴(kuò)張。

一時(shí)間，有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策可能松動(dòng)的預(yù)測在業(yè)界快速流傳開來。

房貸放松對(duì)開發(fā)商肯定是好事，但也得觀察一下市場反應(yīng)。昨天(12日)，北京一家房地產(chǎn)銷售代理公司策劃部經(jīng)理孫某在接受中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)表示，房貸松動(dòng)總算讓連續(xù)3個(gè)月都過緊日子的開發(fā)商松了一口氣，因?yàn)檫@會(huì)給市場銷售帶來信心。

孫某告訴記者，在樓市調(diào)控松動(dòng)預(yù)期未出現(xiàn)之前，業(yè)界預(yù)測7月份會(huì)是房地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)拐點(diǎn)，開發(fā)商集中降價(jià)的可能性比較大。一旦出現(xiàn)集中降價(jià)，消費(fèi)者的心理可能就會(huì)跟著崩盤，屆時(shí)剛性需求可能會(huì)出手，但投資需求一定會(huì)觀望，等待抄底。孫某說，其接觸過的很多開發(fā)商都準(zhǔn)備推遲開盤，原定于今年下半年開盤的，也都等到明年上半年再說。

樓市調(diào)控可能松動(dòng)的預(yù)期一出，原本打算降價(jià)的開發(fā)商也都不降了。北京聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理?xiàng)钅充h在接受本報(bào)記者采訪時(shí)說，目前任何一點(diǎn)消息都會(huì)對(duì)市場產(chǎn)生一定影響。前一段一個(gè)開發(fā)商還表示要降價(jià)，正在研究到底降多少合適，這兩天就說要再等等看。楊某鋒告訴記者，房貸松動(dòng)的消息將可能使市場的拉鋸與觀望時(shí)間延長。

與房貸政策松動(dòng)相伴的還有土地市場的國企拿地舉動(dòng)。6月29日，新政后廣州首宗住宅用地出讓現(xiàn)場，中國鐵建旗下的中國鐵建地產(chǎn)以近13億元的價(jià)格拿下芳村高爾夫球場兩塊地，其中一塊溢價(jià)率高達(dá)123%。僅一天之后，中國鐵建地產(chǎn)又在天津以40.323億元的總價(jià)，將天津河北區(qū)金鐘河大街北側(cè)1號(hào)、3號(hào)、5號(hào)地塊收入囊中。

土地市場交易低迷，必然導(dǎo)致地方土地財(cái)政收縮。上海復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹某成在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，上海、南京等地房貸松動(dòng)的消息可能會(huì)在全國起帶頭作用，再加上土地市場的活躍，可能對(duì)樓市新政的效果產(chǎn)生一定沖擊。

調(diào)控應(yīng)有松有緊

這幾天，接受本報(bào)記者采訪的多位業(yè)界人士均認(rèn)為：目前房地產(chǎn)調(diào)控面臨兩難選擇。

調(diào)控繼續(xù)收緊，擔(dān)心傷及實(shí)體經(jīng)濟(jì)。這次房地產(chǎn)調(diào)控對(duì)樓市的影響非常大，一些大城市的房價(jià)確實(shí)出現(xiàn)漲幅下跌的情況。楊某鋒表示，最重要的是，這次調(diào)控對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了一些影響，比如鋼鐵以及相關(guān)產(chǎn)業(yè)。

但是，如果調(diào)控政策放松，房價(jià)必然會(huì)再次報(bào)復(fù)性上漲，而且可能會(huì)比2009年的漲幅更瘋狂。尹某成說，這種上漲帶給整體經(jīng)濟(jì)的影響要比經(jīng)濟(jì)暫時(shí)下滑帶來的后果更為嚴(yán)重。

在這種兩難局面下，我認(rèn)為樓市調(diào)控應(yīng)該適度地有緊有松。楊某鋒說，這次宏觀調(diào)控有些過于嚴(yán)厲，一些地方的成交量一直都處于非常低迷的狀態(tài)。以北京為例，如果貸款政策不放松，即使開發(fā)商降價(jià)，很多購房者也無法買房，因?yàn)闊o法貸款。由此來看，房貸可以適度放松。

當(dāng)然，放松房貸，可能會(huì)導(dǎo)致開發(fā)商不降價(jià)，甚至再度漲價(jià)。在這種情況下，就需要對(duì)開發(fā)商進(jìn)行調(diào)控，即對(duì)開發(fā)商囤積的土地進(jìn)行調(diào)控。政府可以要求已經(jīng)拿地的開發(fā)商加快開發(fā)節(jié)奏，并且量化到具體數(shù)量指標(biāo)，那些手中囤地達(dá)到幾千萬平方米的大戶，更應(yīng)調(diào)高其開發(fā)數(shù)量指標(biāo)。這樣做，一方面可以加大房地產(chǎn)市場的有效供應(yīng)，另一方面也會(huì)對(duì)開發(fā)商的資金鏈形成考驗(yàn)，開發(fā)商必須加快銷售、快速回款才能繼續(xù)開發(fā)，這時(shí)，低價(jià)會(huì)是一個(gè)最好的選擇。在這種情況下，房價(jià)也會(huì)得到進(jìn)一步的控制。

楊某鋒說，一旦開發(fā)商在開發(fā)節(jié)奏上不能達(dá)標(biāo)，政府就禁止其未來在市場上參與拿地。這樣一緊一松進(jìn)行調(diào)控，即可達(dá)到樓市調(diào)控目的，也不致對(duì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生過大的負(fù)面影響。