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一、具體案例案情

原告某旅游發(fā)展有限公司經(jīng)批準(zhǔn)投資開發(fā)某縣濱河旅游度假區(qū)，取得了建設(shè)用地規(guī)劃許可，并領(lǐng)取了使用權(quán)面積為76006．6平方米的土地使用證書。該旅游度假區(qū)項目動工建設(shè)后，因資金不能到位，項目整體停工。，本案第三人某度假村有限公司依法成立。原告和第三人某度假村有限公司隨即共同向被告某縣政府下屬的縣計委申請變更立項單位為第三人，并獲批準(zhǔn)。第三人接收度假區(qū)項目后積極籌措資金，使癱瘓一年的工程重新啟動并基本建成。因缺乏后續(xù)資金，該度假區(qū)不能投入運營。，第三人向被告某縣政府申請變更該旅游度假區(qū)用地的土地使用權(quán)人，以便貸款融資來清償債務(wù)及運營。被告根據(jù)建設(shè)立項是建設(shè)供地的前提和基礎(chǔ)的原則，認(rèn)為建設(shè)立項業(yè)主的變更，即意味著該項目用地使用權(quán)人的隨之變更，遂將原告的土地使用權(quán)證予以注銷，將土地使用權(quán)證的土地使用權(quán)人變更為第三人某度假村有限公司。原告27日向法院提起訴訟，要求法院撤銷被告縣政府頒發(fā)的“某縣國有（2005）第x號土地使用證”。

二、處理的相關(guān)依據(jù)和結(jié)果

取得建設(shè)項目的批準(zhǔn)并不完全意味著就取得了土地的使用權(quán)。

依據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定規(guī)定，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓的行為，包括出售、交換和贈與。未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。這里的“再轉(zhuǎn)讓”，是指土地使用人在從政府或其他人手中取得土地使用權(quán)，已經(jīng)發(fā)生至少一次土地使用權(quán)主體的變更，而轉(zhuǎn)讓意味著至少第二次主體變更。由于轉(zhuǎn)讓是以主體的變更為界定標(biāo)準(zhǔn)，以土地使用權(quán)出售、交換、贈予、繼承、合建、投資入股等涉及土地使用人變更的行為，均可視為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為。

《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定規(guī)定：“土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)簽訂轉(zhuǎn)讓合同?！薄锻恋氐怯浺?guī)則》規(guī)定規(guī)定：“有下列情形之一的，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在轉(zhuǎn)讓合同或者協(xié)議簽訂后三十日內(nèi)，涉及房產(chǎn)變更的，在房產(chǎn)變更登記發(fā)證后十五日內(nèi)，持轉(zhuǎn)讓合同或者協(xié)議、土地稅費繳納證明文件和原土地證書等申請變更登記：

（一）依法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的；

（二）因買賣、轉(zhuǎn)讓地上建筑物、附著物等一并轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)的。房屋所有權(quán)變更而使土地使用權(quán)變更的，在申請變更登記時，應(yīng)當(dāng)提交變更后的房屋所有權(quán)證書。”因此，依法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方當(dāng)事人應(yīng)持有雙方當(dāng)事人簽訂的轉(zhuǎn)讓合同或協(xié)議，土地稅費繳納證明文件以及原土地權(quán)屬證書等申請變更登記，由政府土地行政主管部門依法予以變更。

本案原告和第三人為依法分別設(shè)立的法人單位，雖然共同向縣計委申請變更并獲批準(zhǔn)立項單位為第三人某度假村有限公司，但不屬于兩個法人的合并、分立、企業(yè)兼并等原因引起土地使用權(quán)變更。本案兩家法人之間變更土地使用權(quán)人，實則轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)屬，而被告始終不能向法院提供雙方的土地轉(zhuǎn)讓合同和符合法律規(guī)定的登記申請、土地稅費繳納證明文件，故應(yīng)視為沒有證據(jù)，因而被告頒證的具體行政行為違法，故被告所頒發(fā)的“某縣國有（2005）第x號土地使用證”不符合法律規(guī)定，應(yīng)予撤銷。

基本建設(shè)工程項目

亦稱建設(shè)項目，是指按一個總體設(shè)計組織施工，建成后具有完整的系統(tǒng)，可以獨立地形成生產(chǎn)能力或者使用價值的建設(shè)工程。一般以一個企業(yè)（或聯(lián)合企業(yè)）、事業(yè)單位或獨立工程作為一個建設(shè)項目。

建設(shè)項目的劃分

根據(jù)工程設(shè)計要求以及編審建設(shè)預(yù)算、制定計劃、統(tǒng)計、會計核算的需要，建設(shè)項目一般進一步劃分為單項工程、單位工程、分部工程及分項工程：

1．單項工程。一般是指有獨立設(shè)計文件，建成后能獨立發(fā)揮效益或生產(chǎn)設(shè)計規(guī)定產(chǎn)品的車間（聯(lián)合企業(yè)的分廠）、生產(chǎn)線或獨立工程等。一個項目在全部建成投產(chǎn)以前，往往陸續(xù)建成若干個單項工程，所以單項工程也是考核投產(chǎn)計劃完成情況和計算新增生產(chǎn)能力的基礎(chǔ)。

2．單位工程。它是單項工程中具有獨立施工條件的工程，是單項工程的組成部分。通常按照不同性質(zhì)的工程內(nèi)容，根據(jù)組織施工和編制工程預(yù)算的要求，將一個單項工程劃分為若干個單位工程。如工業(yè)建設(shè)中一個車間是一個單項工程，車間的廠房建筑是一個單位工程，車間的設(shè)備安裝又是一個單位工程。

3．分部工程。它是單位工程的組成部分，是按建筑安裝工程的結(jié)構(gòu)、部位或工序劃分的，如一般房屋建筑可分為土方工程、打樁工程、磚石工程、混凝土工程、裝飾工程等。

4．分項工程。它是對分部工程的再分解，指在分部工程中能用較簡單的施工過程生產(chǎn)出來，并能適當(dāng)計量和估價的基本構(gòu)造。一般是按不同的施工方法，不同的材料，不同的規(guī)劃劃分的，如磚石工程就可以分解成磚基礎(chǔ)、磚內(nèi)墻、磚外墻等分項工程。分部、分項工程是編制施工預(yù)算，制定檢查施工作業(yè)計劃，核算工、料費的依據(jù)，也是計算施工產(chǎn)值和投資完成額的基礎(chǔ)。