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商品房合同中存在的9大不平等格式條款
來源:法律編輯整理 時間: 2023-06-10 11:03:40 355 人看過

針對上海目前商品房市場中存在諸多不規(guī)范行為,筆者擬對商品房買賣合同中存在的9大不平等格式條款一一進(jìn)行點評:

認(rèn)購定金一去不返

《××苑商品房認(rèn)購書》規(guī)定:認(rèn)購方選擇一次性付款的,應(yīng)在簽訂上述買賣合同的同時付清全部房款,認(rèn)購定金自動轉(zhuǎn)為房款,逾期者則所繳認(rèn)購定金不予退還。

點評:商品房買賣屬于大宗消費,購房者通常需要有一個合理的決定期,以便購房者在深入研究有關(guān)資料,全面理解自己的權(quán)利、義務(wù)前提下,自主決定是否購房。決定期內(nèi)要求退定金的,不適用定金罰則。

購房簽約請先交錢

上海市××房地產(chǎn)公司制定的《××都市花園商品房認(rèn)購書》規(guī)定,在乙方交清首期房款以及本認(rèn)購書第7條所述費用時,甲方應(yīng)與乙方簽署《商品房買賣合同》。

點評:在簽認(rèn)購書時,購房者已交付了定金,提供了立約擔(dān)保。該條款又規(guī)定購房者必須先交清首期房款及有關(guān)費用,才能簽署商品房買賣合同,實際上顛倒了簽約與付款的順序。這種條款把購房者置于非常不利的境地,侵犯了購房者的公平交易權(quán),屬不公平、不合理的條款,購房者應(yīng)堅決抵制這樣的條款。

因此,在簽約之前,一定要了解有關(guān)商品房買賣方面的法律法規(guī);要關(guān)注開發(fā)商是否有不良記錄以及土地使用權(quán)證、建設(shè)工程用地許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、商品房預(yù)(銷)售許可證五證是否齊全;務(wù)必要求開發(fā)商提供《商品房買賣合同》及相關(guān)資料,特別是對補(bǔ)充協(xié)議、附件、雙方約定的內(nèi)容要認(rèn)真閱研,不要在不知情的情況下貿(mào)然交付定金;對于顯失公平的條款,要堅決要求對方修改,不要在導(dǎo)購人員、宣傳廣告、沙盤模型、口頭承諾的影響下草率簽字。

單方設(shè)定解約權(quán)

上海市××置業(yè)公司制定的《××認(rèn)購書》規(guī)定:如在上述期限內(nèi)(簽認(rèn)購書十五日內(nèi)),認(rèn)購方未能繳付上述各期樓款,出售方除可將認(rèn)購方所付之款項沒收外,并有權(quán)將該物業(yè)另行出售,無需事前告知認(rèn)購方。

點評:沒收屬強(qiáng)制性措施,是國家有關(guān)行政機(jī)關(guān)、司法機(jī)關(guān)依照其所具職能、法定程序方可行使的權(quán)力。任何組織和個人無權(quán)沒收公民合法財產(chǎn)。交易雙方是平等的主體,一方不得將自己的意志強(qiáng)加給另一方。當(dāng)事一方主張解除合同的,應(yīng)當(dāng)通知對方,不得擅自變更或者解除合同。

免除責(zé)任巧設(shè)計

上海市××置業(yè)總公司制定的《××認(rèn)購書》規(guī)定:在未簽署正式預(yù)售契約前,若因出售方原因致使該物業(yè)不能出售時,出售方不受任何約定約束,只需退還所收定金而不必附加利息或賠償。

點評:按法律規(guī)定,收受定金的一方不履行約定的債務(wù),應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。這一條款意味著開發(fā)商有過錯時,不僅不受任何懲罰,就連利息和損失也得由購房者承擔(dān),是違法、無效條款。

模糊標(biāo)的好圈錢

上海浦東××房地產(chǎn)公司在預(yù)售房屋時,并未講明所售房屋是精裝修房,《商品房買賣合同》等相關(guān)資料中也未明確所售房屋為精裝修房,而其制定的《商品房買賣補(bǔ)充協(xié)議》中卻加入了不明確的有關(guān)精裝修房的條款,并強(qiáng)迫購房者與開發(fā)商的關(guān)聯(lián)公司———××裝飾有限責(zé)任公司簽訂裝修合同。

點評:如果開發(fā)商交付的是精裝修房,就不應(yīng)要求購房者與裝修公司再行簽約。購房者所購房屋由開發(fā)商提供,裝修標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與開發(fā)商商定,不用直接與裝修公司發(fā)生關(guān)系。補(bǔ)充協(xié)議中要求購房者與裝飾公司簽約的方式,實際上將應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁到購房者身上。

違約責(zé)任不對等

上海市某購房者在購房時所簽購房合同中違約責(zé)任欄規(guī)定:甲方須于××年×月×日前將房產(chǎn)交付使用,甲方若延期交房,則每遲交一個月,按乙方已付房款3%計算罰金,付給乙方作賠償。乙方若未按期限向甲方繳清房款,視為違約,甲方有權(quán)從乙方已交購房款中,扣罰10%的金額作違約金,同時不予辦理進(jìn)戶手續(xù)。

總共2頁1[2]

下一頁

點評:上述格式條款對合同雙方支付違約金的額度規(guī)定不對等,實質(zhì)上是加重購房者責(zé)任,減輕經(jīng)營者責(zé)任,違反了法律的公平原則。購房者可依法申請人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)予以撤銷或變更。

面積誤差設(shè)陷阱

松江××房地產(chǎn)公司制定的《商品房買賣補(bǔ)充協(xié)議》規(guī)定:面積誤差時,買受人不退房。面積誤差部分雙方按每平米房價款據(jù)實結(jié)算房價款。

點評:房屋面積出現(xiàn)誤差時,選擇退房、要求賠償、據(jù)實結(jié)算等是購房者的主要權(quán)利。上述條款以雙方約定的名義,為開發(fā)商免除、減輕自己的責(zé)任提供了方便,侵犯了購房者的自主選擇權(quán)、公平交易權(quán),是最為典型的顯失公平條款。

一房二賣搞欺詐

徐匯××村《購房協(xié)議書》規(guī)定:雙方簽訂協(xié)議后,任何一方不得違約,若甲方將乙方購房另轉(zhuǎn)賣給他人,甲方應(yīng)付給乙方已付房款3%作為對乙方的經(jīng)濟(jì)賠償;若乙方中途無任何正當(dāng)理由終止協(xié)議,視為乙方違約,乙方應(yīng)付甲方總房款的3%作為違約金,并扣乙方定金人民幣叁仟元;乙方退房款,需等待甲方在30日內(nèi)將乙方所購房款退清。

點評:一房二賣是典型的欺詐行為,經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)承擔(dān)雙倍賠償責(zé)任。該條款利用購房者不懂法律,免除了經(jīng)營者責(zé)任,剝奪了購房者的主要權(quán)利,屬違法、無效條款。

虛假宣傳不負(fù)責(zé)

上海××房地產(chǎn)公司制定的《商品房買賣補(bǔ)充協(xié)議》規(guī)定:出賣人在買受人簽訂合同前的廣告、宣傳資料(售樓書或其他載體)中的所有圖片、資料數(shù)據(jù)、說明等,僅供買受人參考,不作為出賣人的承諾依據(jù),雙方發(fā)生爭議時,所有細(xì)節(jié)均以政府最終批準(zhǔn)的法律文件及雙方的約定為依據(jù)。

點評:該條款排除了開發(fā)商所做商業(yè)廣告和宣傳資料成為要約的任何可能性,為其信口雌黃、進(jìn)行虛假宣傳提供了方便。條款還以所有細(xì)節(jié)均以政府批準(zhǔn)為依據(jù),堂而皇之地逃避自己的責(zé)任,其內(nèi)容與法律規(guī)定相抵觸,為無效條款。

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    合同不公平,又稱合同不公平,是指一方在緊急或缺乏經(jīng)驗的情況下訂立的合同,使當(dāng)事人享有的權(quán)利和義務(wù)嚴(yán)重不平等。不公平制度具有以下構(gòu)成要件:1、客觀要素,即客觀上當(dāng)事人之間的利益不平衡。根據(jù)明顯不公平的合同,一方當(dāng)事人的權(quán)利承擔(dān)更多的義務(wù),享有很少的權(quán)利或者遭受重大的經(jīng)濟(jì)利益損失,而另一方則以更少的成本獲得巨大的利益。這種不平衡違反了等價公平原則和當(dāng)事人的自愿;2、主觀要件,即一方故意利用其優(yōu)勢或者另一方草率、沒有經(jīng)驗的合同。因此,在調(diào)查是否構(gòu)成明顯的不公平制度時,必須考慮主觀要件和客觀要件。欠錢合同糾紛怎么判定人民法院審理民事案件,必須以事實為根據(jù),以法律為準(zhǔn)繩。民事判決就其所解決的訴的性質(zhì)不同,可以分為給付判決、確認(rèn)判決和變更判決。發(fā)生合同糾紛法院會根據(jù)雙方的責(zé)任進(jìn)行判決,一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任?!吨腥A人民共和國
    2023-07-04
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  • 《商品房預(yù)售合同》之補(bǔ)充協(xié)議是不是格式條款?
    一、《商品房預(yù)售合同》之補(bǔ)充協(xié)議是不是格式條款?根據(jù)《上海市合同格式條款監(jiān)督條例》的規(guī)定,格式條款必須同時符合重復(fù)使用、預(yù)先擬定、在訂立合同時未與對方協(xié)商三個特點。目前在日常生活中普通存在的格式合同(條款),諸如保險單、飛機(jī)票、火車票、供水、電合同等,這些合同(條款)在訂立時并不與消費者進(jìn)行協(xié)商,而是基于廣泛受眾預(yù)先制定,反復(fù)使用的文本,具有很典型的格式合同(條款)法定屬性和特征。在商品房買賣過程中,為了節(jié)約雙方的時間成本,也為了讓購房者更全面地了解所購房屋,更充分地了解買受人的權(quán)利,開發(fā)商一般會提供合同及補(bǔ)充協(xié)議的框架文本給購房者參考,很多購房者是在看到開發(fā)商提供的補(bǔ)充協(xié)議框架文本后,才了解自己所擁有的權(quán)利,才能更充分地表達(dá)自身意愿,買賣雙方在自愿平等的基礎(chǔ)上,協(xié)商一致后再予簽字確認(rèn)。如果將補(bǔ)充協(xié)議認(rèn)定為格式化合同,購房者的每一項主張、每一條款變更都需要向工商部門報備審批后才能獲得修改,
    2023-06-10
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#合同訂立
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    格式條款是當(dāng)事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定,并在訂立合同時未與對方協(xié)商的條款。同時提供格式條款的一方未履行提示或者說明義務(wù),致使對方?jīng)]有注意或者理解與其有重大利害關(guān)系的條款的,對方可以主張該條款不成為合同的內(nèi)容。... 更多>

    #格式條款
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