針對上海目前商品房市場中存在諸多不規(guī)范行為,筆者擬對商品房買賣合同中存在的9大不平等格式條款一一進(jìn)行點評:
認(rèn)購定金一去不返
《××苑商品房認(rèn)購書》規(guī)定:認(rèn)購方選擇一次性付款的,應(yīng)在簽訂上述買賣合同的同時付清全部房款,認(rèn)購定金自動轉(zhuǎn)為房款,逾期者則所繳認(rèn)購定金不予退還。
點評:商品房買賣屬于大宗消費,購房者通常需要有一個合理的決定期,以便購房者在深入研究有關(guān)資料,全面理解自己的權(quán)利、義務(wù)前提下,自主決定是否購房。決定期內(nèi)要求退定金的,不適用定金罰則。
購房簽約請先交錢
上海市××房地產(chǎn)公司制定的《××都市花園商品房認(rèn)購書》規(guī)定,在乙方交清首期房款以及本認(rèn)購書第7條所述費用時,甲方應(yīng)與乙方簽署《商品房買賣合同》。
點評:在簽認(rèn)購書時,購房者已交付了定金,提供了立約擔(dān)保。該條款又規(guī)定購房者必須先交清首期房款及有關(guān)費用,才能簽署商品房買賣合同,實際上顛倒了簽約與付款的順序。這種條款把購房者置于非常不利的境地,侵犯了購房者的公平交易權(quán),屬不公平、不合理的條款,購房者應(yīng)堅決抵制這樣的條款。
因此,在簽約之前,一定要了解有關(guān)商品房買賣方面的法律法規(guī);要關(guān)注開發(fā)商是否有不良記錄以及土地使用權(quán)證、建設(shè)工程用地許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、商品房預(yù)(銷)售許可證五證是否齊全;務(wù)必要求開發(fā)商提供《商品房買賣合同》及相關(guān)資料,特別是對補(bǔ)充協(xié)議、附件、雙方約定的內(nèi)容要認(rèn)真閱研,不要在不知情的情況下貿(mào)然交付定金;對于顯失公平的條款,要堅決要求對方修改,不要在導(dǎo)購人員、宣傳廣告、沙盤模型、口頭承諾的影響下草率簽字。
單方設(shè)定解約權(quán)
上海市××置業(yè)公司制定的《××認(rèn)購書》規(guī)定:如在上述期限內(nèi)(簽認(rèn)購書十五日內(nèi)),認(rèn)購方未能繳付上述各期樓款,出售方除可將認(rèn)購方所付之款項沒收外,并有權(quán)將該物業(yè)另行出售,無需事前告知認(rèn)購方。
點評:沒收屬強(qiáng)制性措施,是國家有關(guān)行政機(jī)關(guān)、司法機(jī)關(guān)依照其所具職能、法定程序方可行使的權(quán)力。任何組織和個人無權(quán)沒收公民合法財產(chǎn)。交易雙方是平等的主體,一方不得將自己的意志強(qiáng)加給另一方。當(dāng)事一方主張解除合同的,應(yīng)當(dāng)通知對方,不得擅自變更或者解除合同。
免除責(zé)任巧設(shè)計
上海市××置業(yè)總公司制定的《××認(rèn)購書》規(guī)定:在未簽署正式預(yù)售契約前,若因出售方原因致使該物業(yè)不能出售時,出售方不受任何約定約束,只需退還所收定金而不必附加利息或賠償。
點評:按法律規(guī)定,收受定金的一方不履行約定的債務(wù),應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。這一條款意味著開發(fā)商有過錯時,不僅不受任何懲罰,就連利息和損失也得由購房者承擔(dān),是違法、無效條款。
模糊標(biāo)的好圈錢
上海浦東××房地產(chǎn)公司在預(yù)售房屋時,并未講明所售房屋是精裝修房,《商品房買賣合同》等相關(guān)資料中也未明確所售房屋為精裝修房,而其制定的《商品房買賣補(bǔ)充協(xié)議》中卻加入了不明確的有關(guān)精裝修房的條款,并強(qiáng)迫購房者與開發(fā)商的關(guān)聯(lián)公司———××裝飾有限責(zé)任公司簽訂裝修合同。
點評:如果開發(fā)商交付的是精裝修房,就不應(yīng)要求購房者與裝修公司再行簽約。購房者所購房屋由開發(fā)商提供,裝修標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與開發(fā)商商定,不用直接與裝修公司發(fā)生關(guān)系。補(bǔ)充協(xié)議中要求購房者與裝飾公司簽約的方式,實際上將應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁到購房者身上。
違約責(zé)任不對等
上海市某購房者在購房時所簽購房合同中違約責(zé)任欄規(guī)定:甲方須于××年×月×日前將房產(chǎn)交付使用,甲方若延期交房,則每遲交一個月,按乙方已付房款3%計算罰金,付給乙方作賠償。乙方若未按期限向甲方繳清房款,視為違約,甲方有權(quán)從乙方已交購房款中,扣罰10%的金額作違約金,同時不予辦理進(jìn)戶手續(xù)。
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點評:上述格式條款對合同雙方支付違約金的額度規(guī)定不對等,實質(zhì)上是加重購房者責(zé)任,減輕經(jīng)營者責(zé)任,違反了法律的公平原則。購房者可依法申請人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)予以撤銷或變更。
面積誤差設(shè)陷阱
松江××房地產(chǎn)公司制定的《商品房買賣補(bǔ)充協(xié)議》規(guī)定:面積誤差時,買受人不退房。面積誤差部分雙方按每平米房價款據(jù)實結(jié)算房價款。
點評:房屋面積出現(xiàn)誤差時,選擇退房、要求賠償、據(jù)實結(jié)算等是購房者的主要權(quán)利。上述條款以雙方約定的名義,為開發(fā)商免除、減輕自己的責(zé)任提供了方便,侵犯了購房者的自主選擇權(quán)、公平交易權(quán),是最為典型的顯失公平條款。
一房二賣搞欺詐
徐匯××村《購房協(xié)議書》規(guī)定:雙方簽訂協(xié)議后,任何一方不得違約,若甲方將乙方購房另轉(zhuǎn)賣給他人,甲方應(yīng)付給乙方已付房款3%作為對乙方的經(jīng)濟(jì)賠償;若乙方中途無任何正當(dāng)理由終止協(xié)議,視為乙方違約,乙方應(yīng)付甲方總房款的3%作為違約金,并扣乙方定金人民幣叁仟元;乙方退房款,需等待甲方在30日內(nèi)將乙方所購房款退清。
點評:一房二賣是典型的欺詐行為,經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)承擔(dān)雙倍賠償責(zé)任。該條款利用購房者不懂法律,免除了經(jīng)營者責(zé)任,剝奪了購房者的主要權(quán)利,屬違法、無效條款。
虛假宣傳不負(fù)責(zé)
上海××房地產(chǎn)公司制定的《商品房買賣補(bǔ)充協(xié)議》規(guī)定:出賣人在買受人簽訂合同前的廣告、宣傳資料(售樓書或其他載體)中的所有圖片、資料數(shù)據(jù)、說明等,僅供買受人參考,不作為出賣人的承諾依據(jù),雙方發(fā)生爭議時,所有細(xì)節(jié)均以政府最終批準(zhǔn)的法律文件及雙方的約定為依據(jù)。
點評:該條款排除了開發(fā)商所做商業(yè)廣告和宣傳資料成為要約的任何可能性,為其信口雌黃、進(jìn)行虛假宣傳提供了方便。條款還以所有細(xì)節(jié)均以政府批準(zhǔn)為依據(jù),堂而皇之地逃避自己的責(zé)任,其內(nèi)容與法律規(guī)定相抵觸,為無效條款。
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格式條款是當(dāng)事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定,并在訂立合同時未與對方協(xié)商的條款。同時提供格式條款的一方未履行提示或者說明義務(wù),致使對方?jīng)]有注意或者理解與其有重大利害關(guān)系的條款的,對方可以主張該條款不成為合同的內(nèi)容。... 更多>
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商品房預(yù)售合同的格式四川在線咨詢 2021-03-10在取得預(yù)售許可證以后,開發(fā)商即可以推出預(yù)售廣告并與買受人簽訂商品房預(yù)售合同。實踐中,在簽訂預(yù)售合同之前,開發(fā)商通常會要求購房人與其簽訂商品房認(rèn)購書。 三、預(yù)售合同登記備案和預(yù)告登記。 預(yù)售合同簽訂后,預(yù)售人應(yīng)當(dāng)將預(yù)售合同交縣級以上房地產(chǎn)管理部門和土地行政管理部門辦理登記備案手續(xù)。 按照《物權(quán)法》和《房屋登記辦法》的規(guī)定,當(dāng)事人還可以約定辦理預(yù)告登記。 按照《房屋登記辦法》第69條的規(guī)定,預(yù)售人和預(yù)
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藥品屬特殊商品,售出概不退換屬于不公平合同格式條款嗎安徽在線咨詢 2022-10-08藥品屬特殊商品,售出概不退換的約定出現(xiàn)在格式條款中,屬于對于特殊商品售后管理要求,且有法規(guī)作為依擾,不屬不公平條款,屬于合法約定。為保障其它患者用藥安全和社會安全的需要?!端幤方?jīng)營質(zhì)量管理規(guī)范》(國家食品藥品監(jiān)督管理總局令第13號)第一百七十七條除藥品質(zhì)量原因外,藥品一經(jīng)售出,不得退換。
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對格式合同條款理解認(rèn)為存在爭議的合同江西在線咨詢 2022-01-01如果對格式合同條款的理解存在爭議,法院將根據(jù)通常的理解作出解釋和確定的判決;有兩種以上解釋的,不利于格式條款一方的解釋;格式條款與非格式條款不一致的,采用非格式條款。
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格式合同中可能存在哪些具有法律效力的條款吉林省在線咨詢 2024-11-25根據(jù)《民法典》第五百零六條,合同中的無效條款主要包括造成對方人身損害的以及因故意或者重大過失造成對方財產(chǎn)損失的約定情形。這些條款有損于他人的正當(dāng)利益,因此均為無效。同時,《民法典》第五百零六條列舉了合同中的免責(zé)條款,其中造成對方人身損害和因故意或者重大過失造成對方財產(chǎn)損失的條款均為無效。
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合同內(nèi)可能存在不公平條款黑龍江在線咨詢 2024-11-13近年來,部分房地產(chǎn)中介公司為了促成房屋買賣或租賃交易,故意在合同中設(shè)置一些不公平條款,以便在發(fā)生問題時僅將責(zé)任歸咎于業(yè)主或租戶,而將責(zé)任推卸給中介公司。為了解決這一問題,當(dāng)?shù)卣谥贫ǘ址抠I賣和居間合同范本,旨在規(guī)范合同內(nèi)容,避免不公平條款的出現(xiàn),保護(hù)消費者的合法權(quán)益。一旦規(guī)范化合同出臺,中介公司就無法再通過合同隱蔽地?fù)p害消費者的利益。