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“法院拍賣房”悄然紅火

“不是我沒能耐，而是這房價實在上漲太快！”

這句被“惡搞”改編過的歌詞，在全國房價“漲”聲一片的情況下，正成為大部分城市中產(chǎn)階級的真實狀態(tài)寫照：收入不算低，生活還可以，但就是房子買不起。

不過，有一個做“二手房”交易的地方生意不但沒有減少，反而竟有突然紅火起來之勢。

“我們每個月大概賣出10多處受法院委托進行拍賣的房產(chǎn)?！北本┨靻枃H拍賣有限公司（下稱“天問公司”）總經(jīng)理季濤告訴記者。在日益有價無市的房地產(chǎn)市場，每月10多處的銷售額無疑是很多專門做二手房交易的房地產(chǎn)中介都希望達到的目標，而天問拍賣公司在北京并不算是規(guī)模最大的房地產(chǎn)拍賣公司。

法院委托拍賣房地產(chǎn)是法院在執(zhí)行過程中委托拍賣公司對相關(guān)房產(chǎn)進行強制拍賣。在拍賣前，法院會委托獨立的專業(yè)評估機構(gòu)對該房產(chǎn)價值做出評估，確定拍賣底價后，由拍賣公司具體負責拍賣過程。

然而，作為一種非主流的房地產(chǎn)交易模式，房地產(chǎn)拍賣對于大部分普通購房者來說還是件很陌生的事情，它何以能成為二手房市場交易新寵呢？記者在走訪中發(fā)現(xiàn)，為我們大部分業(yè)外人所不了解的是，拍賣房在交易成本和銷售價格上具有得天獨厚的優(yōu)勢。

低至七折的價格

13800元／平方米！這是上個月天問公司受法院委托在拍賣北京朝陽區(qū)高檔樓盤棕櫚泉國際公寓兩處房產(chǎn)時的成交價格。新浪房產(chǎn)頻道顯示，在2006年2月份最后一次更新資料時，該樓盤均價為19500元／平房米，其2003年開盤時的均價已是11000元／平米。

照此計算，該拍賣價格僅為市場價格的7折，而這還沒有算上今年上半年以來北京房地產(chǎn)價格整體上漲的因素。

“拍賣房的價格都會比市場價格低一些。目前北京的拍賣房價格相當于市場價的8．5折吧，而南方的城市比如廣州、上海等地拍賣房市場比較成熟，而且人們對于二手房沒有偏見，拍賣房價已高達市場價的9折或以上。”天問拍賣公司的負責人季濤向記者分析說，在兩三年前，由于對二手房消費觀念沒有轉(zhuǎn)變，加上房源比較差，在北京法院拍賣房的價格甚至會低至7折以下。

不過，隨著目前房地產(chǎn)市場的水漲船高，法院拍賣房交易正日漸活躍。

“現(xiàn)在房源越來越好了，很多都是從未入住過的新房，這吸引了很多個人買家。”季濤說，目前參與競買的買家主要是中介公司和個人買主。

房地產(chǎn)市場的強勁走勢，讓很多中介公司在參與競拍時都帶有一種明顯的“收房”心態(tài)，“不論地段，不論戶型，基本上覺得價格合適就出手了?！币晃慌馁u師告訴記者，中介公司的競拍者往往比較看重價格因素，一旦覺得“轉(zhuǎn)手就有得賺”，就會豪氣出手，因為他們有龐大的營銷網(wǎng)絡(luò)和營銷隊伍，所以地段、戶型等缺點他們都可以自行克服。

而個人買主往往是有實際需求的，一旦覺得房子合適，即使價格高一點，立馬也會出手。不過在已成交的交易中，個人買家卻比較少，“因為一般的拍賣房都是一次性付清款項，這讓很多個人買家望而卻步?！奔緷治稣f。

3％的成本差

與銷售價格低廉緊密相連的是賣家的利益。賣家為何同意以折扣價格賣房子呢？

“法院強制執(zhí)行是一方面因素?！币晃慌馁u公司的人士告訴記者，由于無力償債等因素遭法院對其資產(chǎn)的強制執(zhí)行。這種情況比較容易發(fā)生在房地產(chǎn)市場不景氣的時候，但是在目前如日中天的房地產(chǎn)市場，很多人之所以情愿被法院“強制執(zhí)行”是出于成本的考慮。

今年6月1日，國家稅務(wù)總局所發(fā)的《關(guān)于加強住房營業(yè)稅征收管理有關(guān)問題的通知》開始生效。

這意味著，如果房主選擇通過市場化的手段比如選擇中介把房子轉(zhuǎn)手出去，在繳納5％的營業(yè)稅和1％的轉(zhuǎn)讓收入的個人所得稅外，還需要付給中介公司2％左右的服務(wù)費，此外，房主還需要不厭其煩地承擔“散戶”看房的打擾。

“法院拍賣的房產(chǎn)是不用繳納營業(yè)稅的，嚴格來說，也不用繳納個人所得稅?！奔緷f，對于賣家來說，盡管要承擔法院訴訟費和評估公司和拍賣公司的相關(guān)服務(wù)費用，但是這所有的費用加起來遠遠低于房屋交易價格的5％，季濤表示。

相比之下，即使在價格上略有所讓步，在房主看來，通過法院拍賣房產(chǎn)仍不失為一種極好的避稅方式。

“這樣很可能會導致一些炒房者故意有錢不還債，讓債權(quán)人起訴后由法院將其房地產(chǎn)拍賣，從而避開政策的限制?！币晃环治鋈耸空J為。

21世紀經(jīng)濟報道

購買法院拍賣房有何利弊？

（1）關(guān)于“利”的分析

可以避開限購令，對通過法院拍賣取得房屋所有權(quán)的方式，現(xiàn)在沒有明確的法律規(guī)定或政策規(guī)定，是否也按照限購令執(zhí)行。因此，我們說目前還是一個“灰色地帶”。但在實際執(zhí)行中，房屋競得人必須拿著法院出具的房產(chǎn)權(quán)屬變更司法裁定、拍賣成交確認書、協(xié)助執(zhí)行書及身份證等證件，到房屋所在區(qū)域的房產(chǎn)主管機關(guān)辦理過戶手續(xù)。

可以規(guī)避部分稅種，一般來說在辦理產(chǎn)權(quán)過戶時，出具了法院的協(xié)助執(zhí)行書后，通過法院拍賣所得房屋只需繳納契稅，不需繳納所得稅和營業(yè)稅。但目前這種操作方式尚存一定爭議。

（2）關(guān)于“弊”的分析

《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》第一條明確規(guī)定，在執(zhí)行程序中，被執(zhí)行人的財產(chǎn)被查封、扣押、凍結(jié)后，人民法院應(yīng)當及時進行拍賣、變賣或者采取其他執(zhí)行措施。

法院在審理經(jīng)濟糾紛時，有些要涉及到把扣押查封的不動產(chǎn)進行拍賣處理，拍賣的不動產(chǎn)在價格上相對來說價格比較低，而且拍賣所得房產(chǎn)在繳稅上也有優(yōu)惠，可以免除所得稅和營業(yè)稅比較劃算。