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一、住房按揭貸款風(fēng)險怎樣規(guī)避

（一）加強(qiáng)銀行業(yè)務(wù)人員的培訓(xùn)

個人貸款操作手續(xù)在不斷被完善，但其操作過程比較繁瑣，需要建立一支高素質(zhì)的客戶經(jīng)理隊伍，重視各崗位的人員配置，對客戶經(jīng)理進(jìn)行培訓(xùn)，讓其對工作具有強(qiáng)烈的責(zé)任心，并擁有加高的職業(yè)素質(zhì)。此外，可建立有效的獎懲考核機(jī)制，促進(jìn)銀行業(yè)務(wù)的健康、和諧發(fā)展。

（二）加強(qiáng)銀行對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的審查

主要審查方向有：①對開發(fā)商企業(yè)的項目土地出讓金支付情況以及出讓金來源等進(jìn)行核實，并評估其資金實力和籌資能力；②對開發(fā)生的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級證書進(jìn)行審查，并了解其從業(yè)時間和經(jīng)驗；③對開發(fā)企業(yè)的組織架構(gòu)進(jìn)行調(diào)查，并以此了解該企業(yè)和各相關(guān)企業(yè)之間的關(guān)系，防止出現(xiàn)假按揭情況；④對開發(fā)商的工程款支付情況進(jìn)行查詢，防止其將貸款挪用到其他方面，出現(xiàn)假按揭情況，并了解其經(jīng)營實際情況，剔除擁有不良信譽(yù)的企業(yè)。

（三）加強(qiáng)銀行內(nèi)部的管控建設(shè)

①對于借款人進(jìn)行嚴(yán)格的款前調(diào)查，詳細(xì)詢問其購房產(chǎn)的價格、結(jié)構(gòu)、戶型、交房日期、周邊環(huán)境、交通、物業(yè)管理等情況，并對其實際情況進(jìn)行核實。嚴(yán)格審查借款人的各項證明文件，以及購房首付款的支付人。此外還需要按照國家規(guī)定，對借款人還款能力、抵押物品價值以及信譽(yù)度等進(jìn)行審查；②堅持合同面簽制度，堅決拒絕房地產(chǎn)開發(fā)商代替業(yè)主辦理貸款手續(xù)。③加強(qiáng)檔案管理的日常檢查，監(jiān)控每一項售房款的去向，且客戶經(jīng)理需要嚴(yán)格執(zhí)行住房按揭貸款的貸后檢查制度。

二、住房按揭貸款存在的風(fēng)險

（一）系統(tǒng)風(fēng)險

個人住房按揭貸款的系統(tǒng)風(fēng)險主要是指，因為經(jīng)濟(jì)、金融政策等一系列宏觀因素發(fā)生變化，對個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)中存在的缺陷造成影響，金額所導(dǎo)致系統(tǒng)性風(fēng)險。

（二）銀行后期管理風(fēng)險

個人住房按揭貸款是一種有效期在5－20年的長期業(yè)務(wù)，在貸款發(fā)放完以后，銀行需要投入大量的人力、物力和財力對相關(guān)資料進(jìn)行整理和管控在這期間會出現(xiàn)風(fēng)險主要有：①相關(guān)資料在整理、移交以及保管等過程中受到損害或者丟失，導(dǎo)致貸款依據(jù)缺失；②抵押登記不規(guī)范，導(dǎo)致抵押物品的價值無法達(dá)到貸款需要償付的價值；③貸款發(fā)放以后，銀行因監(jiān)控管理以及催款不力，導(dǎo)致借款人出現(xiàn)拖款和賴賬行為。

（三）開發(fā)商帶來的風(fēng)險

新世紀(jì)以來，我國房地產(chǎn)市場飛速發(fā)展，大量房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不斷崛起，有些企業(yè)因具有比較雄厚的資金后盾以及良好的經(jīng)營業(yè)績，成為各銀行所爭奪的合作對象，但這種競爭會給一些信譽(yù)較差的企業(yè)帶來可乘之機(jī)，使用各種不法手段對銀行進(jìn)行欺詐，以虛假信息向銀行申請住房按揭貸款，達(dá)到目的后即進(jìn)行資金轉(zhuǎn)移。

（四）項目存在的風(fēng)險

項目風(fēng)險也是按揭貸款的源頭風(fēng)險，其風(fēng)險主要來源于開放商以及樓盤自身所附帶的不足，致使借款人出現(xiàn)違約以及抵押物品價值失效等情況。在項目風(fēng)險所涵蓋的內(nèi)容較多，主要有：開發(fā)商的后續(xù)資金缺乏，導(dǎo)致無法按期完工交房；開放商缺乏預(yù)售資格進(jìn)行違法售房，預(yù)售合同無效；客戶和開發(fā)商之間因為房屋問題出現(xiàn)爭執(zhí)甚至解約等。這些情況一旦出現(xiàn)，就會導(dǎo)致客戶拒絕還款，解除購房合同，銀行就會成為風(fēng)險直接承擔(dān)者。

（五）信用風(fēng)險

首先，因為社會缺乏對個人信用進(jìn)行評價、約束的機(jī)制，導(dǎo)致社會風(fēng)險的存在；其次，由于有些借款人存在賴賬心理，當(dāng)擔(dān)保條款以及抵押物品對其約束力較差時，就會出現(xiàn)借款人信用風(fēng)險；再次，由于借款人對于自身的實力預(yù)期過高，導(dǎo)致家庭收入無法滿足還款要求，出現(xiàn)支付風(fēng)險；最后，由于借款人發(fā)生意外事故，導(dǎo)致身體出現(xiàn)殘疾，失去還款能力，出現(xiàn)意外傷害風(fēng)險。

（六）抵押風(fēng)險和欺詐風(fēng)險

由于價值評估的方式存在差異，可能會出現(xiàn)高估房，導(dǎo)致客戶的貸款成交數(shù)較高，進(jìn)而出現(xiàn)貸款金額高于抵押物價值的風(fēng)險。由于房屋建筑違規(guī)或存在質(zhì)量問題，抵押物的產(chǎn)權(quán)無法移交，導(dǎo)致抵押物無效，出現(xiàn)貸款風(fēng)險。此外，因為一些不良開放商制造虛假按揭進(jìn)行騙貸，并將貸款挪用，導(dǎo)致樓盤無法按期竣工，抵押物無法得到有效落實，甚至有開發(fā)商攜款逃跑，都會導(dǎo)致欺詐風(fēng)險。

三、按揭流程

1、買賣雙方簽訂購房合同并支付首付款后，到銀行提出貸款申請。填寫貸款申請表（如果已婚，須夫妻雙方一起前來，未婚，可單獨前來），中心工作人員經(jīng)過審批通過后，出具《貸款承諾書》，作為購房者辦理貸款手續(xù)的依據(jù)。

2、憑身份證原件領(lǐng)借款合同的貸款支付憑證回單，所需經(jīng)過的流程為：受理柜（受理貸款申請）——保險柜（辦理保險）——簽約柜（簽訂借款合同）——公證柜（辦理合同公證）——簽約柜（領(lǐng)取貸款合同）。

3、在取得《貸款承諾書》并就所抵押的房屋辦理保險后，即可持上述資料及《貸款承諾書》、擬用于還款的銀行儲蓄存折和儲蓄卡、保險單、與銀行簽訂《借款合同》、《抵押合同》等有關(guān)法律性文件，并辦理公證手續(xù)（如果買房者已婚，須夫妻雙方一起前來）。如果夫妻雙方或其中一方不能親自前來簽訂合同，需授權(quán)委托另一方或第三方代為辦理貸款相關(guān)手續(xù)。授權(quán)委托書需經(jīng)公證，且受托人有轉(zhuǎn)委托權(quán)。