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國務(wù)院辦公廳發(fā)布的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（下稱《通知》或國十一條）正式亮相，打出了一套調(diào)控房地產(chǎn)市場的組合拳。在信貸方面，《通知》明確二套房貸首付款比例不得低于40％，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險定價。但對比去年至今的中央多項房地產(chǎn)調(diào)控新政后，讓人感到費(fèi)解的是，《通知》中并未對改善型住房二套房貸網(wǎng)開一面，而是一刀切一律首付不得低于四成。這一政策的重大轉(zhuǎn)變，使改善型二套房貸成了中央新政和地方細(xì)則矛盾焦點(diǎn)，是比照首套房貸款優(yōu)惠政策執(zhí)行，還是所有將二套房一視同仁從嚴(yán)管理，上海業(yè)內(nèi)一片茫然。

改善需求也無信貸優(yōu)惠

此次國務(wù)院出臺的《通知》中，有一條重要內(nèi)容與之前2009年12月14日國務(wù)院常務(wù)會議上就促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展提出國四條說法不一致，那就是二套房貸政策。

國四條中明確表示，繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購房。也就是說繼續(xù)執(zhí)行2008年12月《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》（國辦發(fā)〔2008〕131號）中的優(yōu)惠政策：改善需求可比照首套房，享受最低二成首付，利率7折的最大優(yōu)惠。但10日出臺的國十一條卻將其調(diào)整為，對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），貸款首付款比例不得低于40％，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險定價。新政并未提及對改善型購房貸款網(wǎng)開一面，而是將所有二套房貸款施行一刀切，一律首付不得低于40％。

上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭分析認(rèn)為，很明顯，從國務(wù)院《通知》的字面意思理解，房貸政策已退回到131號文出臺之前，也即2007年12月二套房貸政策的補(bǔ)丁文件出臺后的嚴(yán)格程度：即所有二套及以上購房貸款均嚴(yán)格化，且以家庭為界定標(biāo)準(zhǔn)。

楊紅旭認(rèn)為，不足一月時間內(nèi)，中央在這一重大政策上說法的逆轉(zhuǎn)，意味著在高房價不能有效緩解之前，包括改善需求在內(nèi)的二套及以上購房需求，都將不再享受貸款優(yōu)惠。由此可見國家抑制高房價的決心，這對市場的利空性，明顯大于國四條。

公積金額度暫無變化

10日出臺的《通知》中，二套房貸政策說法的變化，讓少數(shù)積極出臺措施落實(shí)國四條的地方政府無所適從，并且有些尷尬。

比如，上海市住房保障房屋管理局等五部門在2009年12月30日制定的《關(guān)于本市貫徹國務(wù)院常務(wù)會議精神進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的實(shí)施意見》積極趕在去年底出臺（下稱滬四條），其中規(guī)定：對已貸款購買一套住房，再申請貸款購買第二套用于改善居住條件的普通自住房的居民，調(diào)整前可比照首次購買普通自住房，享受7折貸款利率和最低首付20％的優(yōu)惠政策；調(diào)整后必須符合購房前人均住房面積低于本市平均水平的條件，并須提供有效證明，才能享受貸款利率和最低首付比例的優(yōu)惠政策。

1月5日，上海市公積金管理中心也再次明確，將家庭人均住房建筑面積低于33．4平方米的二套房認(rèn)定為改善型住房，對于改善型二套房的公積金貸款，給予首付2成、每戶最高貸款限額60萬元的貸款政策。雖然對比首套房首付2成、每戶最高貸款限額80萬元，二套改善型購房貸款優(yōu)惠力度相對較小，但與二套非改善型房貸仍體現(xiàn)出政策差別。

而國務(wù)院《通知》一出，二套改善型房的貸款政策成了中央新政和地方細(xì)則矛盾焦點(diǎn)，是比照首套房貸款優(yōu)惠政策執(zhí)行，還是所有二套房首付均至少四成，改善型二套房貸政策究竟如何執(zhí)行莫衷一是。

上海市公積金管理中心總經(jīng)濟(jì)師崔國盛昨日向記者坦言，國務(wù)院的最新《通知》的確讓上周剛剛出臺新政的上海公積金管理部門頗感不解。但他表示，上海公積金將堅決貫徹中央精神，等待住建部與央行下發(fā)具體的實(shí)施細(xì)則等，再根據(jù)上海的實(shí)際情況，看是否需酌情調(diào)整改善型二套房的公積金貸款政策。崔國盛同時透露，改善型購房的公積金貸款最高額度目前來看不會改變。