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一、因質(zhì)量問題未收房，開發(fā)商需付違約金嗎

（一）除房屋主體結(jié)構(gòu)以外的其他質(zhì)量問題，購(gòu)房者不得以任何理由拒絕接收房產(chǎn)，開發(fā)商也無需因該類原因而履行遲延交房的違約責(zé)任；

（二）若缺乏足夠的證明材料證實(shí)房屋品質(zhì)瑕疵嚴(yán)重到足以影響正常居住和使用時(shí)，只要房屋具有法定交付條件便可視為房屋具備交付條件，開發(fā)商同樣無需承擔(dān)遲延交房的違約責(zé)任；

（三）盡管房屋形式上已經(jīng)滿足了交付條件并且在合同中明確約定房屋以及相應(yīng)附屬構(gòu)筑物可能出現(xiàn)質(zhì)量問題并不影響整體交房，但購(gòu)房者不可因此為理由拒絕接受房產(chǎn)，此時(shí)，開發(fā)商只需要負(fù)責(zé)合理的保修義務(wù)，而無需承擔(dān)延遲交房的違約責(zé)任；

（四）當(dāng)房屋形式上雖已具備交付條件、但實(shí)際上存在嚴(yán)重影響正常居住和使用的質(zhì)量問題，具有較強(qiáng)證據(jù)的購(gòu)房者有權(quán)利拒絕接受房屋，開發(fā)商則需為此承擔(dān)完全的延遲交房的違約責(zé)任。

除非各方當(dāng)事人對(duì)此發(fā)生的房屋交付條件有明確定義，否則商品房在經(jīng)過驗(yàn)收主體質(zhì)量達(dá)到合格標(biāo)準(zhǔn)并且獲得政府相關(guān)部門的交付許可后，原則性的來說就已經(jīng)符合交付條件，購(gòu)房者不得對(duì)此予以拒絕接管，但仍有權(quán)向開發(fā)商提出合理的保修要求。

簡(jiǎn)言之，針對(duì)非主體結(jié)構(gòu)性品質(zhì)瑕疵以及嚴(yán)重影響居住使用的質(zhì)量問題，購(gòu)房者必須遵循“先接收房產(chǎn)，然后再進(jìn)行修復(fù)”的基本原則，而非倡導(dǎo)“先行修復(fù)，隨后才方可交房”的做法。

《民法典》

第六百一十條

規(guī)定：“因標(biāo)的物不符合質(zhì)量要求，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，買受人可以拒絕接受標(biāo)的物或者解除合同?！?/p>

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》

第九條

規(guī)定：“因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持?！?/p>

第十條

規(guī)定：“因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)?！?/p>

二、開發(fā)商名下房產(chǎn)再出售是二手房嗎

只要所購(gòu)房產(chǎn)并非由開發(fā)商直接銷售，即非預(yù)售及出售合約涵蓋的范圍內(nèi)，在進(jìn)行后續(xù)出售時(shí)便會(huì)被認(rèn)定為二手房。

相較于開發(fā)商手中的原始商品房而言，二手房乃房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易次級(jí)市場(chǎng)（亦稱為三級(jí)市場(chǎng)）的書面簡(jiǎn)稱，其中囊括了眾多類型的房屋，如商品房、獲準(zhǔn)公開買賣的二手公共住房、解困住宅、拆遷安置房、自主建造房、經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)住房等等。

需要注意的是，也不乏特殊案例的存在。

根據(jù)房地產(chǎn)稅法規(guī)定，持有并持有租賃若干年后再行出售的房產(chǎn)，依然被歸類為一手房，需依照一手房的標(biāo)準(zhǔn)繳納相關(guān)土地增值稅；而若此類房產(chǎn)是由開發(fā)商直接在交付使用前予以銷售，那便屬二手房范疇，應(yīng)按照二手房的規(guī)定繳納相應(yīng)的土地增值稅。

《中華人民共和國(guó)民法典》：第九章　買賣合同　　第六百一十條　因標(biāo)的物不符合質(zhì)量要求，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，買受人可以拒絕接受標(biāo)的物或者解除合同。買受人拒絕接受標(biāo)的物或者解除合同的，標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)由出賣人承擔(dān)。