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在近日召開在北京在明律師事務(wù)所例行的疑難案件研討會(huì)上，主辦律師周濤提出了這樣一個(gè)案例供大家研討：山東省泰安市某公司，其房屋及廠房系從村委會(huì)合法購(gòu)買取得。

當(dāng)?shù)乇涣腥胝魇辗秶?，該片建筑的初步評(píng)估價(jià)值高達(dá)近億元，可謂是牽涉利益巨大。

而恰在此時(shí)，當(dāng)?shù)卣鶕?jù)泰安市當(dāng)?shù)匾?guī)定，認(rèn)定涉案企業(yè)在辦理房產(chǎn)證時(shí)未獲得市級(jí)規(guī)劃部門出具的認(rèn)定意見(jiàn)，而只有區(qū)規(guī)劃部門的，辦理程序違法，以此為由將涉案建筑的產(chǎn)權(quán)證撤銷。

此招可謂釜底抽薪，意圖借此使被征收人喪失補(bǔ)償權(quán)利人的身份。

那么對(duì)于政府施出的此種手段，應(yīng)當(dāng)如何破解呢?

與會(huì)律師就此問(wèn)題展開了激烈的討論，得出了以下觀點(diǎn)。

筆者在此略做總結(jié)歸納，供被大家參考：

其一，撤銷房產(chǎn)證的行為本身并不影響被征收人對(duì)涉案建筑所享有的物權(quán)。

房產(chǎn)證，是權(quán)利憑證，而不是權(quán)利本身。

被征收人的房屋部分系通過(guò)與村委會(huì)簽訂合法有效的買賣合同取得，另一部分則是其自行建造的。

不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記僅是其權(quán)利變動(dòng)公示方式，而與其權(quán)利本身是兩碼事。

即便房產(chǎn)證被撤銷，從法律意義上說(shuō)，被征收人的補(bǔ)償權(quán)利人身份不會(huì)喪失。

其二，本案中政府撤銷房產(chǎn)證的理由，系房產(chǎn)證在辦理過(guò)程中的程序問(wèn)題，而不涉及被征收人對(duì)房屋擁有所有權(quán)這一事實(shí)的認(rèn)定。

事實(shí)上，當(dāng)?shù)卣雠_(tái)的規(guī)范性文件的“區(qū)規(guī)劃審批+市規(guī)劃審批”之規(guī)定，是行政機(jī)關(guān)內(nèi)部處理的程序性規(guī)定，并不由行政相對(duì)人去完成。

如今出現(xiàn)一環(huán)節(jié)缺失的狀況，完全是政府內(nèi)部行為瑕疵所致。

這點(diǎn)，是代理律師將在應(yīng)對(duì)程序中著重強(qiáng)調(diào)的。

其三，撤銷房產(chǎn)證這一行為本身的法律依據(jù)很可能存在問(wèn)題。

根據(jù)《行政訴訟法》第53條之規(guī)定，公民、法人或者其他組織認(rèn)為行政行為所依據(jù)的國(guó)務(wù)院部門和地方人民政府及其部門制定的規(guī)范性文件不合法，在對(duì)行政行為提起訴訟時(shí)，可以一并請(qǐng)求對(duì)該規(guī)范性文件進(jìn)行審查。

據(jù)此，有的律師在研討中指出，在已經(jīng)提起的請(qǐng)求確認(rèn)撤銷房產(chǎn)證行為違法的行政訴訟中，就應(yīng)當(dāng)依據(jù)此條規(guī)定請(qǐng)求法院對(duì)涉案的房屋頒證規(guī)定進(jìn)行審查。

如能確認(rèn)文件本身不合法，則依據(jù)該文件所作出的撤銷房產(chǎn)證行為也必將被依法撤銷。

同時(shí)，律師們也提出了此類情形下的一大隱憂：被征收人由于房產(chǎn)證被撤銷，可能面臨房屋價(jià)值評(píng)估機(jī)構(gòu)拒絕對(duì)房屋進(jìn)行評(píng)估或評(píng)估價(jià)值顯著低于不存在此問(wèn)題的房屋的情況。

《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第9條規(guī)定，對(duì)于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記載為準(zhǔn);房屋權(quán)屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯(cuò)誤外，以房屋登記簿為準(zhǔn)。

對(duì)未經(jīng)登記的建筑，應(yīng)當(dāng)按照市、縣級(jí)人民政府的認(rèn)定、處理結(jié)果進(jìn)行評(píng)估。

據(jù)此，我們可以看到，房屋是否合法有效登記，是會(huì)對(duì)房屋評(píng)估價(jià)值產(chǎn)生重大影響的。

一旦房屋落入“按照政府的認(rèn)定、處理結(jié)果進(jìn)行評(píng)估”的境地，那么評(píng)估出來(lái)的價(jià)值大受影響將是可以預(yù)見(jiàn)的事實(shí)。