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從實踐角度而言，房屋租賃合同，承租人（按月、季度、半年）支付租金已司空見慣，關(guān)鍵在于出租人讓渡的是使用權(quán)，故租金的支付與買賣合同糾紛中分期付款（所有權(quán)轉(zhuǎn)移）有些不同。

當(dāng)然，從理論層面探討，有觀點認(rèn)為，租金屬于定期給付之債，而不是分期給付之債。定期給付之債，每次給付的是不同筆債務(wù)，而分期給付之債，每次給付的均是同一筆債務(wù)的部分。

一、最高院就租金、借貸中分期履行訴訟時效的不同答復(fù)

具體而言，以租賃與借貸、買賣糾紛中分期履行的合同訴訟時效的問題，法律思路大同小異，但傾向性意見似乎迥異。

A.關(guān)于租金分期的問題:

2004年4月6日，最高人民法院關(guān)于分期履行的合同中訴訟時效應(yīng)如何計算問題的答復(fù)

法函[2004]23號

云南省高級人民法院：

你院《云南省高級人民法院關(guān)于繼續(xù)性租金債權(quán)的訴訟時效期間如何計算的請示》收悉。經(jīng)研究，答復(fù)如下：

對分期履行合同的每一期債務(wù)發(fā)生爭議的，訴訟時效期間自該期債務(wù)履行期屆滿之日的次日起算。

此復(fù)。

B.關(guān)于借款、買賣合同的分期履行問題：

2000年10月26日，最高人民法院關(guān)于借款合同中約定借款分期償還應(yīng)如何計算訴訟時效期間的答復(fù)

法經(jīng)[2000]244號

山東省高級法院：

你院魯法經(jīng)（1999）25號《關(guān)于借款合同中約定分期償還應(yīng)如何計算訴訟時效期間的問題的請示》收悉。經(jīng)研究，答復(fù)如下：

在借款、買賣合同中，當(dāng)事人約定分期履行合同債務(wù)的，訴訟時效應(yīng)當(dāng)從最后一筆債務(wù)履行期屆滿之次日開始計算。

此復(fù)

綜上，A、B兩種情形，現(xiàn)行均有效。但分期履行的訴訟時效計算點是不同的；二者的區(qū)分關(guān)鍵在于是同一筆債務(wù)，還是不同筆債務(wù)。當(dāng)然，將租金（繼續(xù)性租金債務(wù)）每期均視為獨立完整的債權(quán)債務(wù)，起算點自然是該期債務(wù)履行屆滿之日次日起算。

二、最高人民法院正式頒文，對分期履行訴訟時效似乎一錘定音

無論是從時間的新穎性還是文件的正規(guī)、官方性，2008年9月1日《最高人民法院關(guān)于審理民事案件適用訴訟時效制度若干問題的規(guī)定》都顯得提綱挈領(lǐng)，高大上的范兒。

尤其是第五條：當(dāng)事人約定同一債務(wù)分期履行的，訴訟時效期間從最后一期履行期限屆滿之日起計算。仿佛直插胸臆，了解上述的諸多紛擾。

實則不然，該條款依舊未能詳細(xì)界定同一債務(wù)分期履行的癥結(jié)，故在2008年9月人民法院出版社第一版的《最高人民法院關(guān)于民事案件訴訟時效司法解釋理解與適用》中，最高院民事審判第二庭，在書中區(qū)分了定期給付之債及分期給付之債的問題，但認(rèn)為，定期給付之債問題爭議較大，在討論中未形成傾向性意見，故本司法解釋對該問題并沒有規(guī)定。

三、實踐中，對分期履行債務(wù)的訴訟時效裁判標(biāo)準(zhǔn)

但無論理論中如何爭議，司法實踐中總是要有個硬尺，給裁判帶來規(guī)范性的基礎(chǔ)。

A.上海高院：

有一個流傳甚廣的文件，上海高院對于租賃合同糾紛中租金訴訟時效的規(guī)定：我庭曾經(jīng)對約定分期支付的租金訴訟時效如何計算作過解答，即訴訟時效應(yīng)從債權(quán)人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人欠交租金或者拒付租金之日起計算，適用1年的訴訟時效。

該規(guī)定的結(jié)論性意見為：鑒此，在最高人民法院作出明確司法解釋前，我們的意見是，租金給付請求權(quán)的時效起算從約定的每一期租金應(yīng)當(dāng)支付而未支付的時間開始起算是恰當(dāng)?shù)摹?/p>

B.北京高院：

2013年12月19日，北京市高級人民法院關(guān)于審理房屋租賃合同糾紛案件若干疑難問題的解答

京高法發(fā)﹝2013﹞462號）中認(rèn)為，

房屋租賃合同約定分期支付租金，承租人未按期支付的，訴訟時效期間應(yīng)從最后一期租金約定支付期間屆滿的次日起計算，適用一年的訴訟時效。

上述中，兩個法院的觀點并不一致，可執(zhí)一詞，那么，援引一個最高院的判決：

C.最高法院：

最高人民法院（2011）民提字第304號民事判決書

秦皇島華僑大酒店與秦皇島市海港區(qū)工商行政管理局租賃合同糾紛案--【審理法官】王闖，王富博，張穎，【審結(jié)日期】2011.12.02

爭議焦點：1.雙方當(dāng)事人存在長期房屋租賃合同關(guān)系，約定分期支付租金，后因承租方未按期繳納租金發(fā)生糾紛的，訴訟時效應(yīng)如何起算?

案例要旨：訴訟時效是指民事權(quán)利受到侵害的權(quán)利人在法定的時效期間內(nèi)不行使權(quán)利，當(dāng)時效期間屆滿時，人民法院對權(quán)利人的權(quán)利不再進(jìn)行保護(hù)的制度。我國法律規(guī)定了一般訴訟時效和特別訴訟時效。一般訴訟時效的期間為兩年，自當(dāng)事人知道或應(yīng)當(dāng)知道自己的權(quán)利受到侵害之日起開始計算。如果租賃合同雙方當(dāng)事人約定分期支付租金的，那么各期租金的支付具備一定的獨立性，但該獨立性不足以否認(rèn)租金債務(wù)的整體性。如果訴訟時效從每一期租金債務(wù)履行期限屆滿之日分別計算，將會割裂同一租賃合同的整體性，還將導(dǎo)致債權(quán)人頻繁地主張權(quán)利，動搖雙方之間的互信。因此，為充分保護(hù)債權(quán)人，維護(hù)雙方之間的互信，存在長期房屋租賃合同關(guān)系的雙方當(dāng)事人因租金支付發(fā)生糾紛的，訴訟時效應(yīng)從最后一期租金履行期限屆滿之日起開始計算。

補充：其實，上海高院的文件恰恰對該判決的觀點進(jìn)行了一定的剖析，甚至反向解讀；從時間上而言，北京高院的意見出臺在后，或許參考了最高院的個案裁判觀點，畢竟最高的經(jīng)典裁判個案，往往有指導(dǎo)意義。

綜上，從時間角度還是級別，似乎有一定的指導(dǎo)意義的是，關(guān)于分期支付租賃點的問題，總體的傾向性觀點，似乎應(yīng)為分期支付租金糾紛的訴訟時效應(yīng)自最后一期租金約定支付期間屆滿次日計算。

附送：最高人民法院在信達(dá)公司合肥辦事處訴中國醫(yī)藥集團總公司等借款擔(dān)保合同糾紛案民事判決書（[2004]民二終字第54號）指出：借款合同中明確約定了全部債務(wù)的分期履行期限，據(jù)此借款合同約定的權(quán)利義務(wù)具有不可分性，同時保證合同沒有約定保證期間，六藥廠承擔(dān)保證責(zé)任的保證期間應(yīng)當(dāng)確定為主債務(wù)履行期屆滿之日起兩年。