隨著人們生活水平的提高以及房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，越來(lái)越多的人通過(guò)購(gòu)買(mǎi)二手房以改善居住條件或用于投資。而在二手房買(mǎi)賣(mài)中，由于相應(yīng)的法律規(guī)范尚不健全和行政管理制度的缺欠，房地產(chǎn)中介公司在居間服務(wù)中存在著一些不規(guī)范操作，一定程度上影響了二手房市場(chǎng)的正常秩序，隨之引起了大量民事糾紛的產(chǎn)生。
■案例回顧
2008年12月8日，張先生在某中介看好了海苑花園的一套二手房，房主出價(jià)53.8萬(wàn)。張先生給中介打電話表示50萬(wàn)可以考慮。中介說(shuō)，為表誠(chéng)意，也為他們向房主講價(jià)，必須簽訂《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)意向協(xié)議書(shū)》。填完后張先生繳納了5000元現(xiàn)金。當(dāng)晚，張先生仔細(xì)核算了自己還款情況，發(fā)現(xiàn)自己尚無(wú)能力購(gòu)買(mǎi)此房。次日，正準(zhǔn)備給中介打電話說(shuō)明情況，中介打來(lái)電話說(shuō)賣(mài)主已同意以50萬(wàn)元出讓。張先生說(shuō)明了自己的情況，希望解除協(xié)議，但中介表示不可以。
為此，張先生提出了自己的異議：
(1)《協(xié)議書(shū)》只強(qiáng)調(diào)我的責(zé)任，卻沒(méi)有提及任何我應(yīng)享受的權(quán)益。也就是說(shuō)，簽了協(xié)議后，我要么買(mǎi)房、要么交5000元，沒(méi)有別的出路。
(2)《協(xié)議書(shū)》只有兩聯(lián)(既然是買(mǎi)賣(mài)雙方及中介的三方協(xié)議，應(yīng)是三聯(lián))，規(guī)定賣(mài)主在第一聯(lián)簽字即為生效，但第二聯(lián)上明明有與第一聯(lián)相同的賣(mài)方確認(rèn)區(qū)，可見(jiàn)，沒(méi)有給買(mǎi)方留出退出余地。
(3)《協(xié)議書(shū)》中意向金轉(zhuǎn)定金應(yīng)是買(mǎi)賣(mài)雙方及中介的三方協(xié)議，但卻成了中介和賣(mài)方的協(xié)議。
(4)《協(xié)議書(shū)》中賣(mài)主享受意向金轉(zhuǎn)定金5000中2500元的權(quán)益，但此協(xié)議書(shū)卻規(guī)定由中介代賣(mài)主保管此項(xiàng)金額，也就是說(shuō)，賣(mài)主在不知情的情況下，有可能享受不到自己的權(quán)益?！秴f(xié)議書(shū)》雖名為《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)意向協(xié)議書(shū)》，但實(shí)質(zhì)上仍是違禁的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)定金協(xié)議書(shū)。
對(duì)于張先生的問(wèn)題，《地產(chǎn)110》特別邀請(qǐng)到遼寧新世紀(jì)律師事務(wù)所魏平律師、王輝宇給予解答。
■案例分析
陷阱之一：違約金
在中介公司制作的格式合同中，往往會(huì)設(shè)定房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同的簽約期限，如果買(mǎi)賣(mài)雙方在約定期限內(nèi)不能簽約，那么就必須承擔(dān)違約金，但是在格式合同中相應(yīng)的條款中又故意規(guī)避了中介公司自己應(yīng)盡的義務(wù)，比如對(duì)房屋是否已有產(chǎn)權(quán)證、是否還存在共有人，房屋的必要居住使用條件、所在小區(qū)中必須告知的與居住相關(guān)的情況的告知義務(wù)等等。在此情況下，買(mǎi)賣(mài)方往往因發(fā)生諸多分歧而不能按期簽約，此時(shí)中介公司就會(huì)索取違約金，要求買(mǎi)方承擔(dān)不簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同的違約責(zé)任，令買(mǎi)方叫苦不迭。
魏平律師提醒：居間合同設(shè)立的是中介和委托人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，不能對(duì)委托人設(shè)定必須簽訂買(mǎi)賣(mài)合同的義務(wù)，房屋買(mǎi)賣(mài)雙方是否簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，取決于雙方能否對(duì)買(mǎi)賣(mài)條件達(dá)成意向一致，因此設(shè)定簽訂房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同的期限的條款屬于無(wú)效條款，如果居間合同中加重合同對(duì)方的責(zé)任、排除對(duì)方的主要權(quán)利，或者減輕或者免除中介公司自己的義務(wù)的格式條款同樣是無(wú)效的。
陷阱之二：意向金
許多中介公司不與買(mǎi)方簽訂正式的居間合同，采用《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)意向協(xié)議書(shū)》要求買(mǎi)方支付一定數(shù)額的意向金以示購(gòu)買(mǎi)誠(chéng)意，同時(shí)要求買(mǎi)方單方面在協(xié)議書(shū)上簽字。一旦中介公司收到該筆費(fèi)用后都會(huì)利用它牽制委托人，使其不得不簽訂買(mǎi)賣(mài)合同。同時(shí)中介在賣(mài)方不知已收取意向金的情況下，再與賣(mài)方侃價(jià)，收取差價(jià)。此時(shí)中介可謂旱澇保收，即使交易不成，也可以以種種理由拒絕退還買(mǎi)方的意向金。
王輝宇律師提醒：中介公司不能以《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)意向協(xié)議書(shū)》取代正式的《居間合同》，如果需要簽訂協(xié)議書(shū)，則必須經(jīng)雙方就房屋交易的基本條件如價(jià)款、權(quán)屬、房屋正常居住使用條件等協(xié)商達(dá)成一致時(shí)才能簽定，未經(jīng)協(xié)商的協(xié)議書(shū)，誘使或者迫使買(mǎi)方單方簽字的協(xié)議是無(wú)效的，或者是應(yīng)當(dāng)被解除的合同。
■置業(yè)提醒
購(gòu)買(mǎi)二手房要多查、多看、多咨詢
二手房不同于一手房，購(gòu)買(mǎi)時(shí)應(yīng)該更加注意，特別是涉及到三方條款的問(wèn)題時(shí)，購(gòu)房者應(yīng)特別注意。在這里提醒消費(fèi)者，不平等條款主要出現(xiàn)在房地產(chǎn)合同的補(bǔ)充協(xié)議和附加協(xié)議里，購(gòu)房時(shí)需對(duì)這些補(bǔ)充協(xié)議加倍小心;保存好購(gòu)房的各種書(shū)面材料，若是復(fù)印件則要求房地產(chǎn)商蓋章;如果交房時(shí)房產(chǎn)不符合要求，應(yīng)拒不接收;遇到不清楚的地方，應(yīng)多請(qǐng)教專(zhuān)業(yè)人士或法律人士。此外，對(duì)形形色色的房地產(chǎn)廣告要有冷靜思考。
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第四篇合同：警惕交易中的陷阱
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購(gòu)房者警惕“無(wú)現(xiàn)金交易”戮穿中介騙錢(qián)陷阱
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房產(chǎn)證近年來(lái)，每逢五一、十一和春節(jié)，房屋租賃市場(chǎng)便會(huì)掀起一股短租潮（即少則7天，多則一兩個(gè)月）。對(duì)此，專(zhuān)家建議：租房者要注意短租市場(chǎng)中的種種陷阱，其中居住和交易的安全性、便捷度是租客應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注的問(wèn)題。隨著短租市場(chǎng)需求擴(kuò)大，目前市場(chǎng)上出現(xiàn)了專(zhuān)業(yè)從事短租業(yè)務(wù)的代理公司。據(jù)這類(lèi)專(zhuān)業(yè)公司工作人員介紹，短租是租賃和酒店市場(chǎng)細(xì)分的產(chǎn)物，未來(lái)成長(zhǎng)空間很大。目前，短租市場(chǎng)由于業(yè)務(wù)剛興起不久，租賃各方都難免會(huì)遇到一些問(wèn)題，主要包括居室衛(wèi)生的監(jiān)管、安全問(wèn)題及交易糾紛。據(jù)一家房產(chǎn)公司負(fù)責(zé)人介紹，比較明顯的問(wèn)題包括三方面：一是難要押金。根據(jù)住宅內(nèi)裝修情況和設(shè)備配置等的不同，房東一般會(huì)收取一部分押金作為設(shè)備抵押。相對(duì)于長(zhǎng)期租戶，短期租戶所付押金要少一些。由于金額較少，有些房東在房客離開(kāi)時(shí)會(huì)借口墻面污漬、電器有所損壞等理由拒絕返還押金。二是需警惕二房東轉(zhuǎn)租。有些長(zhǎng)期租房者由于春節(jié)期間回家過(guò)年而將房子轉(zhuǎn)租給短期租客，也就是常2023-04-22210人看過(guò) -
很多購(gòu)房者對(duì)于商品房銷(xiāo)售中的價(jià)格欺詐不夠了解。房產(chǎn)商在商品房銷(xiāo)售中價(jià)格欺詐主要表現(xiàn)形式主要有以下幾種：(一)以商業(yè)廣告、產(chǎn)品說(shuō)明、銷(xiāo)售推介、實(shí)物樣品或者通知、聲明、告示等方式，對(duì)商品房?jī)r(jià)格做出了明確的承諾，實(shí)際并不履行或不完全履行。比如，經(jīng)營(yíng)企業(yè)在廣告中明確承諾房?jī)r(jià)為多少，但是實(shí)際交房時(shí)又以什么管道費(fèi)用、安裝費(fèi)用等借口要購(gòu)房者額外加錢(qián)，這樣算下來(lái)，購(gòu)房者買(mǎi)房就不是以廣告中承諾的價(jià)格成交了，這就涉嫌價(jià)格欺詐。(二)在同一銷(xiāo)售場(chǎng)所，對(duì)同樣一套商品房使用兩種價(jià)格標(biāo)價(jià)、以低價(jià)招徠購(gòu)房者并以高價(jià)成交。就是在同一個(gè)銷(xiāo)售場(chǎng)所，向消費(fèi)者宣傳的是一個(gè)價(jià)格，用這種價(jià)格把消費(fèi)者誆進(jìn)來(lái)，然后真正簽訂合同時(shí)，又要以更高的一個(gè)價(jià)格成交。(三)謊稱(chēng)商品房?jī)r(jià)格將要提價(jià)，誘騙購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)。點(diǎn)評(píng)：購(gòu)房者有時(shí)候聽(tīng)信了，但是過(guò)了一、兩個(gè)月，還是沒(méi)有漲價(jià)。所以要注意保留其謊稱(chēng)要提價(jià)的證據(jù)。(四)通過(guò)虛假交易，虛假宣傳，謊報(bào)銷(xiāo)售進(jìn)度，2023-03-23296人看過(guò) -
承諾陷阱1給虛職做雜事小怡在人才網(wǎng)上看到一家用人單位要招聘行政主管，按照該公司的職位描述，小怡覺(jué)得挺合適就前往應(yīng)聘。經(jīng)過(guò)簡(jiǎn)單的咨詢了解之后就上班了。然而小怡這才發(fā)現(xiàn)，所謂的行政主管一職，并沒(méi)有下屬。主管的職務(wù)其實(shí)就是一個(gè)文員職務(wù)，還有就是打雜。小怡問(wèn)人力資源部經(jīng)理為什么職位與工作范圍不符？經(jīng)理說(shuō)行政的事情都?xì)w你管，還不是主管是啥？經(jīng)理都是啦！小怡這才明白，這家用人單位用招文員的辦法招主管。分析：現(xiàn)在很多用人單位在招聘過(guò)程中，為壓縮成本不愿意給應(yīng)聘者高工資，但是這樣又很難吸引眾多求職者前來(lái)面試，所以他們會(huì)用給虛職的招聘手段，把職位設(shè)得虛高，吸引應(yīng)聘者自動(dòng)上鉤。支招：如果求職者對(duì)公司不了解，不妨先到這間公司實(shí)習(xí)幾天，摸清狀況再簽勞動(dòng)合同。如果求職者是在人才市場(chǎng)應(yīng)聘，最好觀察其他應(yīng)聘者與用人單位的交流信息，從側(cè)面了解其實(shí)際情況，以防有詐。陷阱2贊美你戴高帽嘉祥是剛畢業(yè)的大學(xué)生。找工作時(shí)因?yàn)閭€(gè)人條件不2023-06-05135人看過(guò) -
格式條款合同，已經(jīng)越來(lái)越多地出現(xiàn)在人們?nèi)粘Ｉ钪小ＹI(mǎi)房時(shí)，購(gòu)房人簽訂的大多是開(kāi)發(fā)商或中介公司事先準(zhǔn)備好的合同。如果購(gòu)房人不仔細(xì)看，不對(duì)合同內(nèi)容提出異議，就放心地在合同上簽字，往往就會(huì)埋下隱患。張小姐就碰到了這樣的事。數(shù)月前，她在A中介公司看中一套二手房，比合同，已經(jīng)越來(lái)越多地出現(xiàn)在人們?nèi)粘Ｉ钪小ＹI(mǎi)房時(shí)，購(gòu)房人簽訂的大多是開(kāi)發(fā)商或中介公司事先準(zhǔn)備好的合同。如果購(gòu)房人不仔細(xì)看，不對(duì)合同內(nèi)容提出異議，就放心地在合同上簽字，往往就會(huì)埋下隱患。張小姐就碰到了這樣的事。數(shù)月前，她在A中介公司看中一套二手房，比較滿意，遂由該公司服務(wù)人員帶領(lǐng)看房?？捶恐皯?yīng)服務(wù)人員的要求簽署了一份看房單。服務(wù)人員介紹說(shuō)，看房單僅僅是為了證明自己在工作時(shí)間內(nèi)工作，并無(wú)法律上的意義，因此張小姐也就沒(méi)有仔細(xì)看看房單上的內(nèi)容就簽了名，事后也沒(méi)有將此事放在心上?？捶亢髲埿〗汶m對(duì)房屋情況比較滿意，但由于房?jī)r(jià)較高，又不肯降價(jià)，所以沒(méi)有談成。2023-06-09160人看過(guò)
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隨著北京二手房市場(chǎng)的迅速發(fā)展，許多不法中介會(huì)利用多數(shù)交易者缺少經(jīng)驗(yàn)等因素精心設(shè)計(jì)布下陷阱。近日中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者走訪了多位二手房買(mǎi)賣(mài)專(zhuān)家，對(duì)個(gè)中陷阱進(jìn)行曝光。賣(mài)房陷阱一：個(gè)人現(xiàn)金收房二手房買(mǎi)賣(mài)專(zhuān)家殷麗娟告訴本報(bào)記者，由于許多業(yè)主已對(duì)“現(xiàn)金收房”的把戲有所提防，不法中介于是又以“個(gè)人”名義“現(xiàn)金收房”的花招粉墨登場(chǎng)。這些不法中介先偽裝成個(gè)人購(gòu)房者，與業(yè)主談好房?jī)r(jià)后，再與業(yè)主一同去公證處辦理房屋出售全權(quán)委托公證。不法中介手里拿著業(yè)主的房產(chǎn)證，可以轉(zhuǎn)手高價(jià)出售，一旦無(wú)法快速將壓在手里的房子變現(xiàn)，就會(huì)采用以業(yè)主名義出租或抵押等形式將房屋變成現(xiàn)金流，甚至有黑中介拿業(yè)主的房產(chǎn)證惡意行騙，然后卷款潛逃。專(zhuān)家提示不急于用錢(qián)的業(yè)主，最好不要選擇“現(xiàn)金收購(gòu)”的賣(mài)房方式。交易雙方一定要見(jiàn)面，談好價(jià)格后簽訂正規(guī)的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，并且到房管局過(guò)完戶才能算交易完成，切記不要圖省事只管給對(duì)方房產(chǎn)證然后拿錢(qián)了事。賣(mài)房陷阱2023-04-22118人看過(guò) -
非格式合同房產(chǎn)中介：房?jī)r(jià)上漲，賣(mài)家違約頻頻杭州房?jī)r(jià)的不斷上漲擾亂了二手房市場(chǎng)，產(chǎn)生了無(wú)序狀態(tài)，產(chǎn)權(quán)人心態(tài)失衡是目前杭州房產(chǎn)中介公司遇到的最大問(wèn)題。杭州某房產(chǎn)中介公司的副總經(jīng)理鄭瑛告訴記者，房?jī)r(jià)上漲造成房產(chǎn)撤單的頻率非常之高，現(xiàn)象非常之多。在談判當(dāng)中，房子漲價(jià)導(dǎo)致房東違約撤出房源的比例在房產(chǎn)糾紛中大約占50％－60%。市場(chǎng)的無(wú)序狀態(tài)主要表現(xiàn)在同一地段的房子掛牌價(jià)參差不齊，從每平方米5000元到8000元不等，即使是同一樓盤(pán)，掛牌價(jià)也會(huì)出現(xiàn)離譜的差距。因此一旦有比自己掛牌價(jià)高的相同品質(zhì)的房子出現(xiàn)，或者房?jī)r(jià)在短期內(nèi)一旦上漲，賣(mài)方的心態(tài)就會(huì)失去平衡，他就會(huì)抬高價(jià)格或者要求終止協(xié)議賠償違約金。在杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)處于絕對(duì)的賣(mài)方市場(chǎng)下，求大于供的現(xiàn)狀使得賣(mài)方在出售房子的過(guò)程中有著絕對(duì)的話語(yǔ)權(quán)，20%的個(gè)人所得稅的開(kāi)征就是一個(gè)很好的例子，賣(mài)方把風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到買(mǎi)方身上，加重了購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)，特別在2004年元旦過(guò)后，很多二手2023-06-10182人看過(guò) -
中小企業(yè)警惕融資陷阱：中小企業(yè)融資渠道的拓展，各種中小企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)始顯現(xiàn)，中小企業(yè)在發(fā)展中該如何規(guī)避中小企業(yè)融資過(guò)程的各種陷阱和意外，成為每家中小企業(yè)必須面對(duì)的問(wèn)題。目前，中小企業(yè)融資難已成為困擾中小企業(yè)發(fā)展的突出問(wèn)題，沒(méi)有資金運(yùn)營(yíng)，等于把中小企業(yè)推上破產(chǎn)的邊緣，如果企業(yè)在中小企業(yè)融資過(guò)程中，不小心掉進(jìn)中小企業(yè)融資陷阱，更是雪上加霜。2008年，美國(guó)華爾街金融風(fēng)暴幾乎席卷全球，這場(chǎng)風(fēng)暴帶給中國(guó)中小企業(yè)的是資金籌集難上加難，尤其是出口型中小企業(yè)。因此，風(fēng)暴之后，更多的中小企業(yè)面臨中小企業(yè)融資問(wèn)題，這個(gè)時(shí)候，各類(lèi)騙術(shù)和中小企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)就開(kāi)始占領(lǐng)市場(chǎng)，專(zhuān)家提醒，企業(yè)在中小企業(yè)融資過(guò)程中一定要注意細(xì)節(jié)，避免落入中小企業(yè)融資陷阱，造成不必要的損失。陷阱面面觀陷阱一：考察費(fèi)中國(guó)素有禮儀之邦的美譽(yù)，因此，在企業(yè)中小企業(yè)融資期間，對(duì)前來(lái)提供幫助的人員進(jìn)行接待和食宿安排是情理之中的事情，但是有一類(lèi)考察人員2023-06-09369人看過(guò) -
優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)商業(yè)地產(chǎn)租賃的陷阱如下：陷阱一：出租主體。陷阱二：土地性質(zhì)。陷阱三：轉(zhuǎn)租問(wèn)題。陷阱四：裝修改造。陷阱五：消防問(wèn)題。陷阱六：配套設(shè)施。陷阱七：違章搭建。陷阱八：權(quán)利負(fù)擔(dān)。陷阱九：優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。陷阱十：經(jīng)營(yíng)責(zé)任。三大產(chǎn)業(yè)復(fù)蘇深圳商業(yè)地產(chǎn)租賃活躍“我們已經(jīng)超額完成了今年第一季度的營(yíng)業(yè)目標(biāo)?！敝倭柯?lián)行深圳商業(yè)地產(chǎn)部主管夏春毅昨日向記者表示，受益于經(jīng)濟(jì)回暖，深圳商業(yè)寫(xiě)字樓的租賃快速回升，一季度租賃面積同比增加6萬(wàn)平方米，整體的空置率繼續(xù)下降，租金穩(wěn)中有升。仲量聯(lián)行今年第一季度市場(chǎng)報(bào)告顯示，深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)整體空置率為13．4％，同比下降7．1個(gè)百分點(diǎn)。而且空置率的下降是在有新的寫(xiě)字樓供應(yīng)市場(chǎng)的情況下取得的。寫(xiě)字樓的整體租金水平達(dá)到115．2元／平方米，同比上漲11．6％，環(huán)比增長(zhǎng)1％。夏春毅分析，深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)的持續(xù)回升主要與深圳金融業(yè)、高端服務(wù)業(yè)、IT產(chǎn)業(yè)三大支柱產(chǎn)業(yè)的全面復(fù)蘇有關(guān)。其中，以銀行和證券2023-07-06188人看過(guò)
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書(shū)面合同暑期又是一些家長(zhǎng)和學(xué)生出游的高峰時(shí)期，為避免游客因“零團(tuán)費(fèi)”、模糊條款等而受騙，中消協(xié)提醒廣大參團(tuán)旅游者，一定要簽訂旅游合同，還要警惕某些旅行社用“行程安排”表來(lái)充當(dāng)合同……“旅游合同”是指消費(fèi)者交付費(fèi)用，旅行社提供旅游服務(wù)的合同。內(nèi)容包括導(dǎo)游、景點(diǎn)、餐飲、娛樂(lè)等多項(xiàng)服務(wù)。消費(fèi)者參團(tuán)出游前，一定要與旅行社簽訂書(shū)面合同，合同一旦簽訂，就確立了雙方的權(quán)利、義務(wù)關(guān)系，萬(wàn)一在旅游過(guò)程中出現(xiàn)質(zhì)量糾紛，合同既是證據(jù)，又是旅游行政部門(mén)、消協(xié)和法律機(jī)關(guān)裁決的依據(jù)。據(jù)中消協(xié)介紹，目前有些信譽(yù)差的旅行社在合同中做手腳，對(duì)旅行社應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任條款模糊化，而對(duì)免責(zé)條款則一再擴(kuò)大。此外，還有的旅行社故意不與游客簽訂合同，以“行程安排”表來(lái)代替合同。更有甚者，他們只給游客一張收據(jù)而沒(méi)有合同，或僅憑一些傳真上的簡(jiǎn)單描述來(lái)進(jìn)行業(yè)務(wù)操作。中消協(xié)認(rèn)為，游客對(duì)這些現(xiàn)象都要及時(shí)拒絕。拿到合同后別急于簽字，一定要仔細(xì)閱讀條款，發(fā)現(xiàn)對(duì)2023-06-07346人看過(guò) -
合同終止對(duì)合同的每一個(gè)細(xì)節(jié)都不能放過(guò)，特別是合同的空白處不能隨意保留。如無(wú)內(nèi)容可填，可以“此處無(wú)內(nèi)容”等類(lèi)似詞語(yǔ)加批注。合同簽訂好后，不能隨意地將自己保存的合同交給相對(duì)方帶走，應(yīng)至少保留一份合同，以備將來(lái)發(fā)生糾紛時(shí)作為證據(jù)使用。委托合同的法律風(fēng)險(xiǎn)1、受托人處理委托事務(wù)自己受到損失。法律風(fēng)險(xiǎn)：受托人處理委托事務(wù)時(shí)，因不可歸責(zé)于自己的事由受到損失的，委托人應(yīng)當(dāng)賠償受托人的損失。委托人經(jīng)受托人同意，可以在受托人之外委托第三人處理委托事務(wù)，因此給受托人造成損失的，受托人可以向委托人要求賠償損失。2、兩個(gè)以上受托人共同處理委托事務(wù)。法律風(fēng)險(xiǎn)：兩個(gè)以上受托人共同處理委托事務(wù)的，可能損害委托人的利益，委托人可以要求受托人承擔(dān)連帶責(zé)任；兩個(gè)以上受托人共同處理委托事務(wù)，損害了委托人的利益的，可能存在一個(gè)或者一個(gè)以上受托人沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，但基于承擔(dān)連帶責(zé)任的規(guī)定，而要承擔(dān)責(zé)任。3、解除委托合同。法律風(fēng)險(xiǎn)：委托人或者受托人可2023-07-11318人看過(guò) -
二手房中介一、看兩證細(xì)辨真假正規(guī)二手房中介必須有兩證。所謂兩證，即市規(guī)劃國(guó)土部門(mén)審發(fā)的經(jīng)營(yíng)許可證和資格證書(shū)。只有經(jīng)營(yíng)許可證，沒(méi)有資格證書(shū)的，一般是咨詢機(jī)構(gòu)，可以搞房屋政策、信息等咨詢，不可搞房屋的租賃、買(mǎi)賣(mài)等中介服務(wù);只有資格證書(shū)，沒(méi)有經(jīng)營(yíng)許可證的，屬非法經(jīng)營(yíng)。在看“兩證”時(shí)，最好把注冊(cè)號(hào)記下來(lái)。一旦與中介機(jī)構(gòu)發(fā)生糾紛，便于向消協(xié)或市規(guī)劃國(guó)土部門(mén)投訴。二、簽合同要細(xì)不要粗目前與二手房中介公司有關(guān)的房屋投訴案件可以歸納為“兩多”，一是被投訴的多為兩證不齊的中介公司;二是產(chǎn)生糾紛的原因多為合同條文界定不清。所以，消費(fèi)者如果認(rèn)為條款不清，有權(quán)要求修改或補(bǔ)充，要明確雙方責(zé)、權(quán)、利。比如在合同中明確，一旦發(fā)現(xiàn)一方違約，或有欺騙行為，應(yīng)負(fù)什么責(zé)任等等。三、選中介宜大不宜小一般說(shuō)來(lái)，規(guī)模大的二手房中介機(jī)構(gòu)，專(zhuān)業(yè)人員數(shù)量多，水平高，信息資源豐富，中介行為也比較規(guī)范。規(guī)模小往往實(shí)力弱，信息量及流通范圍都受到局限，一些2023-04-27408人看過(guò) -
法律綜合知識(shí)虛假宣傳學(xué)區(qū)房不應(yīng)給付中介費(fèi)雷某為解決子女上學(xué)問(wèn)題，欲購(gòu)買(mǎi)一套學(xué)區(qū)房。某中介公司遂向雷某宣傳推薦楊某的房子屬于“學(xué)區(qū)房”，并口頭承諾可以上某個(gè)學(xué)校。雷某聽(tīng)信中介公司的宣傳，與楊某簽訂了買(mǎi)賣(mài)合同。房屋過(guò)戶后，雷某發(fā)現(xiàn)該房并非學(xué)區(qū)房，而是緊鄰學(xué)區(qū)房的房子，遂拒絕向中介公司支付居間費(fèi)，中介公司將雷某訴至法院。法院審理認(rèn)為，中介公司未履行如實(shí)告知的義務(wù)，向購(gòu)房人作虛假宣傳，導(dǎo)致其提供的居間服務(wù)有瑕疵致使合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，故雷某不應(yīng)向其支付中介費(fèi)。法官說(shuō)法本案中，雷某對(duì)于購(gòu)買(mǎi)房屋存在著特定需求,中介公司在明知的情況下，為獲取高額中介費(fèi),利用雷某難以判斷房屋真實(shí)情況的弱勢(shì)地位，將緊鄰學(xué)區(qū)房的非學(xué)區(qū)房進(jìn)行虛假宣傳，刻意隱瞞真實(shí)情況，并作出可以上學(xué)的虛假承諾，使得雷某在不知情、被欺騙的情況下簽訂合同并履行。民法典第九百六十二條規(guī)定，居間人負(fù)有如實(shí)報(bào)告的義務(wù)。根據(jù)該規(guī)定，居間人不得隱瞞有關(guān)的重要事實(shí)、不得提2023-01-1765人看過(guò)
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一、房屋中介購(gòu)房陷阱是怎樣的1、提供虛假房源在所有的房產(chǎn)中介中，也有一些中介公司會(huì)做出欺騙行為，比如會(huì)用虛假房源來(lái)吸引購(gòu)房者，一旦購(gòu)房者前來(lái)咨詢，他們就會(huì)以各種借口來(lái)轉(zhuǎn)而推銷(xiāo)其他高價(jià)房源。如果購(gòu)房者你有看到類(lèi)似上述中情況的話，那么最好的做法就是趕緊快走，否則他們可就要想法設(shè)法地讓你交錢(qián)了。2、亂收費(fèi)大通過(guò)中介公司交易房產(chǎn)是要支付費(fèi)用的，有些中介就會(huì)在費(fèi)用上動(dòng)手腳，所以大家要對(duì)中介公司的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)有所了解，一般來(lái)說(shuō)，購(gòu)房者在通過(guò)中介買(mǎi)房時(shí)，往往只需要繳納一次中介費(fèi)即可，但是有些不良中介卻會(huì)讓你多次交費(fèi)，比如要交費(fèi)的時(shí)候，就多出了一些茶水費(fèi)、看房費(fèi)、帶路費(fèi)之類(lèi)的費(fèi)用。3、隱瞞事實(shí)通過(guò)中介公司一般都是交易二手房，二手房就是二次銷(xiāo)售的房子，之前一般都是有人居住過(guò)的，也正因?yàn)槎址恳炎∵^(guò)許多人了，所以此類(lèi)的房子必然會(huì)存在許多問(wèn)題，比如房屋質(zhì)量問(wèn)題。為了盡快賣(mài)掉房子，更為了賣(mài)個(gè)好價(jià)錢(qián)，有些房產(chǎn)中介就會(huì)故2023-06-04112人看過(guò) -
格式合同陷阱一、合同陷阱當(dāng)顧客在房屋中介那里了解到一處合適的房產(chǎn)，表達(dá)購(gòu)買(mǎi)意愿后，中介公司就會(huì)馬上與你簽訂一個(gè)中介合同，這個(gè)合同在法律上叫“居間合同”。而這個(gè)合同是格式合同，不允許顧客修改的，這個(gè)合同中雙方會(huì)約定賣(mài)方、買(mǎi)方、房屋的相關(guān)信息、中介費(fèi)等等。合同中會(huì)有這樣一條約定：促成雙方合同成立的，買(mǎi)方應(yīng)按約定支付中介費(fèi)。雙方一旦簽訂這個(gè)合同后，中介馬上就會(huì)叫你預(yù)交或全額交納中介費(fèi)。在接下來(lái)的房屋買(mǎi)賣(mài)手續(xù)辦理過(guò)程中，由于種種原因，雙方買(mǎi)賣(mài)不成的情況比比皆是。比如，買(mǎi)方不能辦理按揭貸款、賣(mài)方不配合辦理過(guò)戶手續(xù)、賣(mài)方反悔、以及其它因素導(dǎo)致房產(chǎn)不能過(guò)戶，買(mǎi)方不能達(dá)到目的。這時(shí)，買(mǎi)方一般都會(huì)向房屋中介要求退回中介費(fèi)，或不愿再向中介交納剩余的中介費(fèi)。而這時(shí)，房屋中介不僅不退費(fèi)，而且還要讓你把未交的中介費(fèi)補(bǔ)齊。這時(shí)買(mǎi)方會(huì)覺(jué)得很冤，房子沒(méi)買(mǎi)成，還要給中介費(fèi)！然而，根據(jù)民法典第九百六十三條的規(guī)定：居間人促成合同成立的2023-06-13458人看過(guò)
律師事務(wù)所在組織上受司法行政機(jī)關(guān)和律師協(xié)會(huì)的監(jiān)督和管理。它在規(guī)定的專(zhuān)業(yè)活動(dòng)范圍內(nèi)，接受中外當(dāng)事人的委托，提供各種法律服務(wù)；負(fù)責(zé)具體分配和指導(dǎo)所屬律師的業(yè)務(wù)工作；根據(jù)需要，經(jīng)司法部批準(zhǔn)，可設(shè)立專(zhuān)業(yè)性的律師事務(wù)所，有條件的律師事務(wù)所可按專(zhuān)業(yè)分工... 更多>
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2024-01-29 -
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房屋中介陷阱有哪些 如何避免房屋中介的陷阱青海在線咨詢 2023-09-031、相互抄襲或編造子虛烏有的房源信息。2、專(zhuān)找外地學(xué)生和打工者進(jìn)行欺詐。3、打著“中介免談”幌子，干著“黑中介”勾當(dāng)。4、先雇“房托”租房，再冒充房東轉(zhuǎn)租。租房者應(yīng)要求中介機(jī)構(gòu)提供真實(shí)、可靠的房源信息，認(rèn)真查看出租人的身份、房屋使用或權(quán)屬、房屋租賃許可等證明材料。 -
租房陷阱中介常用有哪些陷阱福建在線咨詢 2023-11-181、陷阱一：隱瞞代理期限到期房屋擅出租。 2、陷阱二：熱情回饋誘交租人去樓空無(wú)處尋。 3、陷阱三：低價(jià)免收中介費(fèi)中介資質(zhì)要看清。 -
如何去抓住房屋中介陷阱安徽在線咨詢 2021-09-23防止住宅中介陷阱，首先要看中介是否具有合法的經(jīng)營(yíng)資格。一定要查驗(yàn)房屋中介公司是否具有合法的營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房產(chǎn)部門(mén)頒發(fā)的房屋中介服務(wù)機(jī)構(gòu)資格證書(shū)；要注意《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》上的注冊(cè)地址與中介公司實(shí)際辦公地點(diǎn)是否一致，同時(shí)還要審查中介公司是否有委托授權(quán)書(shū)，確認(rèn)中介公司是房屋賣(mài)主的合法代理人。因?yàn)橹薪槿藳](méi)有合法的經(jīng)營(yíng)資格的話，中介人違反合同后，主體資格被偽造的可能性很高，所以很難找到具體的負(fù)責(zé)人來(lái)訴訟維權(quán)。2、處理 -
房地產(chǎn)交易中，買(mǎi)賣(mài)雙方如何避免陷入中介陷阱北京在線咨詢 2024-12-161. 中介機(jī)構(gòu)利用購(gòu)房者求購(gòu)房屋的緊迫心理,進(jìn)行一房多賣(mài),騙取“訂金”或卷款逃跑。根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定,只有定金可以確定買(mǎi)賣(mài)關(guān)系,若未成交則違約方需賠償兩倍定金給損失方。然而,“訂金”沒(méi)有法律效力。如果受害者購(gòu)房者可向消費(fèi)者協(xié)會(huì)投訴或通過(guò)法律手段解決。 2. 在房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中,中介機(jī)構(gòu)通常按房產(chǎn)成交價(jià)格的3%到5%提取傭金。然而,在現(xiàn)實(shí)中,中介往往隱瞞委托人的實(shí)際出售價(jià)格和第三方進(jìn)行交易,從中獲取傭金以 -
買(mǎi)房需要警惕哪些陷阱買(mǎi)房須知道的六大陷阱以及應(yīng)注意的陷阱天津在線咨詢 2022-02-27對(duì)于普通購(gòu)房者或剛需族而言，買(mǎi)房就相當(dāng)于幾年、十幾年甚至半輩子辛苦積攢的財(cái)富，因此買(mǎi)房的時(shí)候大家都會(huì)特別當(dāng)心，但如果不注意以下6大陷阱，如果沒(méi)有提防這以下買(mǎi)房陷阱，期待”則可能變成失望，讓你多年的積蓄打了水漂。陷阱一：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)夸大吹噓眼見(jiàn)為實(shí)，耳聽(tīng)為虛。開(kāi)發(fā)商在宣傳中最?lèi)?ài)用尊享人生”奢華園林”幼稚配套”這些詞來(lái)吸引消費(fèi)者。然而，可能在收房時(shí)才發(fā)現(xiàn)，所謂的奢華園林，還只是小樹(shù)苗、小土坡，所謂的
