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一、土地增值稅申報(bào)流程土地增值稅申報(bào)流程：1.納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后7日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)。2.納稅人采取預(yù)售方式銷售房地產(chǎn)的，對(duì)在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以預(yù)征土地增值稅，之后辦理納稅清算后，多退少補(bǔ)。土地增值稅納稅申報(bào)應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后7日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理。納稅人辦理申報(bào)手續(xù)時(shí)應(yīng)提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)證書、土地使用權(quán)證書、土地轉(zhuǎn)讓合同、房屋買賣合同、房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。二、土地增值稅的征稅范圍有哪些土地增值稅的征稅范圍有：1.轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)；2.取得土地使用權(quán)進(jìn)行房屋開發(fā)建造后出售的；3.存量房地產(chǎn)買賣；4.抵押期滿以房地產(chǎn)抵債(發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)讓)；5.單位之間交換房地產(chǎn)(有實(shí)物形態(tài)收入)；6.合作建房建成后轉(zhuǎn)讓的；7.非公益性贈(zèng)與、贈(zèng)與給除直系親屬和直接贍養(yǎng)人以外的三、哪些情況可以

第一條：根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及《實(shí)施細(xì)則》的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我省實(shí)際，制定本規(guī)定。第二條：《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》十六條規(guī)定：納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前取得收入的，可以預(yù)征土地增值稅。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。我省對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)讓的納稅人，實(shí)行“先預(yù)繳，后清算”的征管辦法。(一)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目登記。納稅人在取得土地使用權(quán)并獲得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)立項(xiàng)或合同之日起30日內(nèi)，應(yīng)按“房地產(chǎn)成本核算最基本的核算項(xiàng)目或者核算對(duì)象為單位”向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送《土地增值稅項(xiàng)目登記表》，同時(shí)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提交房地產(chǎn)開發(fā)合同或房地產(chǎn)開發(fā)立項(xiàng)批準(zhǔn)文件。(二)納稅申報(bào)。納稅人應(yīng)于每次簽訂轉(zhuǎn)讓或預(yù)售房地產(chǎn)合同后的7日內(nèi)，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送《土地增值稅納稅申報(bào)表(一)》申報(bào)交納土地增值稅，并同時(shí)提供房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓預(yù)售合同及有關(guān)資料。納稅人因經(jīng)常發(fā)生房

一、探討土地增值稅的征收合規(guī)與法規(guī)要求探討土地增值稅的征收合規(guī)與法規(guī)要求是土地增值稅依照房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓取得的收入減除法定扣除金額的增值額征收，增值額×適用稅率＝（收入－稅法允許扣除項(xiàng)目）×適用稅率，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20％的不需要征收。《土地增值稅暫行條例》第二條轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下簡(jiǎn)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人（以下簡(jiǎn)稱納稅人），應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅。二、土地增值稅的扣除項(xiàng)目有哪些土地增值稅的扣除項(xiàng)目有如下幾類：1．取得土地使用權(quán)所支付的金額。包括納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。2．開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本。包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。3．房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的費(fèi)用直接計(jì)入當(dāng)年損益，不按房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行歸集或分?jǐn)偂?/div>

增值稅計(jì)稅方法包括簡(jiǎn)易計(jì)稅方法和一般計(jì)稅方法。簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，其應(yīng)納稅額為銷售額乘以增值稅征收率計(jì)算的稅額，并不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，小規(guī)模納稅人均采用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法。一般計(jì)稅方法，其應(yīng)納稅額為當(dāng)期銷項(xiàng)稅額抵扣當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額后的余額，一般納稅人原則上必須采用一般計(jì)稅方法。近年來，為平衡稅負(fù)，財(cái)政部和國家稅務(wù)總局對(duì)一般納稅人發(fā)生的部分特定應(yīng)稅行為，也相繼規(guī)定可以適用簡(jiǎn)易計(jì)稅辦法?！盃I改增”試點(diǎn)政策則規(guī)定，一般納稅人提供財(cái)政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的特定應(yīng)稅服務(wù)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅。由于先后對(duì)多種應(yīng)稅行為規(guī)定了不同的征收率，有的還實(shí)行減半征收，使得原本簡(jiǎn)單的簡(jiǎn)易計(jì)稅方法也就不那么簡(jiǎn)單了。隨著“營改增”試點(diǎn)擴(kuò)大至全國范圍，大批營業(yè)稅納稅人轉(zhuǎn)換為增值稅納稅人，增值稅的計(jì)稅方法，尤其是何種應(yīng)稅行為可以適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，征收率又是多少，更是大家亟待了解的。為此，本文對(duì)簡(jiǎn)易計(jì)稅方法征收率的適用歸納如下。所有增

12月1日，北京依當(dāng)?shù)氐囟惥窒掳l(fā)《關(guān)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手房征收土地增值稅問題的通知》，二手房交易將對(duì)個(gè)人征收土地增值稅。但記者從有關(guān)部門獲悉，目前武漢市暫無此項(xiàng)措施出臺(tái)。據(jù)了解，對(duì)非普通住宅轉(zhuǎn)讓征收土地增值稅在廣州、深圳等城市早已施行。而且，執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)比北京即將征收的標(biāo)準(zhǔn)更為嚴(yán)格。武漢市房地產(chǎn)交易管理中心張科長表示，武漢之所以遲遲未有征收，是考慮到目前二手房交易稅賦種類繁多。目前武漢二手房交易須繳納五稅種：個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋涉及營業(yè)稅、個(gè)人所得稅、契稅、印花稅、土地收益金，其中契稅由買房者繳納，印花稅由買賣雙方繳納，其余均由賣方繳納。現(xiàn)在北京開征增值稅，應(yīng)該說是全國的一個(gè)試點(diǎn)，之后很有可能就會(huì)像二手房交易個(gè)稅一樣在全國推行。張科長說，在二手房開征個(gè)稅前，交易量并非像前期所預(yù)計(jì)的總量暴漲，每日交易量只是稍有上升，可見武漢的二手房交易市場(chǎng)現(xiàn)正在逐步趨于理性?，F(xiàn)在土地增值稅征收情況各地不一，可能也只是在時(shí)間

筆者得到最新消息，深圳將恢復(fù)征收土地增值稅。包括兩大塊：土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)交易。土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除本條例第六條規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額，為增值額。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目有：(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額;(二)開發(fā)土地的成本、費(fèi)用;(三)新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格;(四)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金;(五)財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目?！鐾恋亟灰篆h(huán)節(jié)的土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率：增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%。增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%、未超過扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%。增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%、未超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%。增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%?！龇慨a(chǎn)交易環(huán)節(jié)的土地增值稅實(shí)行差別稅率：筆者得到

轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)征收增值稅。根據(jù)《中華人民共和國增值稅暫行條例》相關(guān)規(guī)定，納稅人銷售交通運(yùn)輸、郵政、基礎(chǔ)電信、建筑、不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)，銷售不動(dòng)產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，稅率為11％。因此，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)征收增值稅。《中華人民共和國增值稅暫行條例》第二條

土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)（包括土地上的建筑物、構(gòu)筑物、青苗等土地附著物）歸還給土地所有者的情形免征增值稅。除此情形外，納稅人取得的土地上的建筑物、構(gòu)筑物、青苗等土地附著物的補(bǔ)償費(fèi)按照銷售不動(dòng)產(chǎn)征稅。根據(jù)《土地增值稅暫行條例》、《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定，土地增值稅的征稅對(duì)象范圍包括轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)，單位將土地使用權(quán)歸還政府的行為屬于轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，按照規(guī)定應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅。但因城市實(shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)，免征土地增值稅。所以你單位符合上述政策取得的政府返還可以免征土地增值稅。首先，對(duì)于個(gè)人的房屋的拆遷補(bǔ)償款，根據(jù)《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關(guān)稅收政策的通知》規(guī)定：“對(duì)被拆遷人按照國家有關(guān)城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)取得的拆遷補(bǔ)償款，免征個(gè)人所得稅?！蓖瑫r(shí)根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第八條規(guī)定：因國家建

律師解答：按5％的征收率計(jì)算。按照5％的征收率計(jì)算繳納增值稅，也可以選擇按3％的征收率全額計(jì)稅。土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國有土地運(yùn)用權(quán)、地上的修建物及其附著物并獲得收入的單位和個(gè)人，以轉(zhuǎn)讓所獲得的收入包含資金收入、什物收入和其他收入減除法定扣除項(xiàng)目金額后的增值額為計(jì)稅根據(jù)向國家交納的一種稅賦，不包含以承繼、贈(zèng)與方法無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例》第七條土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率：增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50％的部分，稅率為30％。增值額超過扣除項(xiàng)目金額50％、未超過扣除項(xiàng)目金額100％的部分，稅率為40％。增值額超過扣除項(xiàng)目金額100％、未超過扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為50％。增值額超過扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為60％。

土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)（包括土地上的建筑物、構(gòu)筑物、青苗等土地附著物）歸還給土地所有者的情形免征增值稅。除此情形外，納稅人取得的土地上的建筑物、構(gòu)筑物、青苗等土地附著物的補(bǔ)償費(fèi)按照銷售不動(dòng)產(chǎn)征稅。根據(jù)《土地增值稅暫行條例》、《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定，土地增值稅的征稅對(duì)象范圍包括轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)，單位將土地使用權(quán)歸還政府的行為屬于轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，按照規(guī)定應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅。但因城市實(shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)，免征土地增值稅。所以你單位符合上述政策取得的政府返還可以免征土地增值稅。首先，對(duì)于個(gè)人的房屋的拆遷補(bǔ)償款，根據(jù)《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關(guān)稅收政策的通知》規(guī)定：“對(duì)被拆遷人按照國家有關(guān)城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)取得的拆遷補(bǔ)償款，免征個(gè)人所得稅?！蓖瑫r(shí)根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第八條規(guī)定：因國家建

根據(jù)《土地增值稅清算管理規(guī)程》相關(guān)法律條文規(guī)定，土地增值稅不能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅。所謂的土地增值稅，是根據(jù)增值程度來確定不同稅率的，增值率越高稅率也越高。該項(xiàng)稅收制度的規(guī)定，有利于維持社會(huì)穩(wěn)定和推動(dòng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)持續(xù)健康發(fā)展，也是維護(hù)廣大人民群眾根本利益的重要制度。下列項(xiàng)目暫免征收土地增值稅：？（1）以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營，投資、聯(lián)營一方以房地產(chǎn)作價(jià)入股或者作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中的；？（2）合作建房，一方出土地，一方出資金，建成后按照比例分房自用的；？（3）企業(yè)兼并，被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的?！锻恋卦鲋刀惽逅愎芾硪?guī)程》第十條對(duì)符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。（一）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85％以上，或該比例雖未超過85％，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；（二）取得銷售（預(yù)售

問：哪些情況下可以免征土地增值稅?答：有下列情形之一的，免征土地增值稅：第一，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，是指按所在地一般民用住宅標(biāo)準(zhǔn)建造的居住用住宅。高級(jí)公寓、別墅、度假村等不屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的認(rèn)定，可在各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作意見的通知》(國辦發(fā)[2005]26號(hào))制定的普通住房標(biāo)準(zhǔn)的范圍內(nèi)從嚴(yán)掌握。根據(jù)國辦發(fā)[2005]26號(hào)文的規(guī)定，享受優(yōu)惠政策的住房原則上應(yīng)同時(shí)滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實(shí)際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)。允許單套建筑面積和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動(dòng)，但向上浮動(dòng)的比例不得超過上述標(biāo)準(zhǔn)的20%。對(duì)納稅人既

營改增后，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，需要同時(shí)繳納增值稅和土地增值稅；土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入減除法定扣除項(xiàng)目金額后的增值額為計(jì)稅依據(jù)向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈(zèng)與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。納稅人為轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)、并取得收入的單位和個(gè)人。課稅對(duì)象是指有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)所取得的增值額。土地價(jià)格增值額是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用等支出后的余額。土地買賣要繳的稅金一、營業(yè)稅及附加（出讓方）：1、按轉(zhuǎn)讓價(jià)與購置價(jià)的差價(jià)繳納5%的營業(yè)稅。2、按繳納的營業(yè)稅繳納7%的城建稅和3%的教育費(fèi)附加。二、印花稅和契稅（雙方）：1、按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)（合同）所載金額繳納0.05%的印花稅。2、按成交價(jià)格（合同）繳納3%的契稅

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，可按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和加計(jì)20%的扣除。是否支付的地價(jià)款和房地產(chǎn)開發(fā)成本都能享受加計(jì)扣除?本文詳細(xì)解讀。一、對(duì)取得土地或房地產(chǎn)使用權(quán)后，未進(jìn)行開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，計(jì)算其增值額時(shí)，不允許加計(jì)扣除?！秶叶悇?wù)總局關(guān)于印發(fā)的通知》(國稅函發(fā)[1995]110號(hào))第六條(一)項(xiàng)規(guī)定，對(duì)取得土地或房地產(chǎn)使用權(quán)后，未進(jìn)行開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，計(jì)算其增值額時(shí)，只允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款、交納的有關(guān)費(fèi)用，以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。二、對(duì)取得土地使用權(quán)后投入資金，將生地變?yōu)槭斓剞D(zhuǎn)讓的，計(jì)算其增值額時(shí)，允許加計(jì)扣除開發(fā)土地所需成本的20%，加計(jì)扣除計(jì)算基數(shù)不包括取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款?！秶叶悇?wù)總局關(guān)于印發(fā)土地增值稅宣傳提綱>的通知》(國稅函發(fā)[1995]110號(hào))第六條(二)項(xiàng)規(guī)定，對(duì)取得土地使用權(quán)后