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2014年商品房拆遷政策是怎樣的呢

學(xué)習(xí)《關(guān)于企業(yè)政策性搬遷收入有關(guān)企業(yè)所得稅處理問題的通知財(cái)稅[2007]61號(hào)》

原文：

一、本通知所稱企業(yè)政策性搬遷收入，是指因當(dāng)?shù)卣鞘幸?guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等原因，搬遷企業(yè)按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)從政府取得的搬遷補(bǔ)償收入，以及搬遷企業(yè)通過市場(chǎng)(招標(biāo)、拍賣、掛牌等形式)取得的土地轉(zhuǎn)讓收入。

學(xué)習(xí)：

1、政策性搬遷收入概念不清楚。當(dāng)?shù)卣鞘幸?guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等原因，這個(gè)概念不是十分準(zhǔn)確，因?yàn)榘徇w后，新成立的企業(yè)、房地產(chǎn)項(xiàng)目、公建項(xiàng)目等等，都有新的城市規(guī)劃批文。所以這里的定義不是十分清楚。

舉例一：某酒店A經(jīng)營(yíng)不善，但是當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)項(xiàng)目非?；馃?，因此由開發(fā)商B準(zhǔn)備購(gòu)買酒店大樓，然后進(jìn)行“大證換小證”業(yè)務(wù)，就是將酒店改造成小戶型公寓，分割對(duì)外出售。這里面開發(fā)商B肯定會(huì)取得一系列的政府規(guī)劃方面的批文，如果酒店A享受本條款，那省掉的所得稅可就不是一星半點(diǎn)了。

2、從政府取得的是搬遷補(bǔ)償收入，從市場(chǎng)取得的是土地轉(zhuǎn)讓收入。這里面可是有分別的。因?yàn)榘徇w改造項(xiàng)目，一般在土地上都會(huì)有一些房屋建筑物、場(chǎng)地、圍墻、道路覆蓋等等。如果從政府取得，這些都會(huì)包括在補(bǔ)償收入之內(nèi)。但是從市場(chǎng)取得，這些就不被包括了。

這里面可以看出，鼓勵(lì)企業(yè)從政府取得補(bǔ)償，可能這也是這個(gè)文件的宗旨。但是從市場(chǎng)取得，通常會(huì)是一個(gè)整體的補(bǔ)償收入，如何區(qū)分土地和非土地的補(bǔ)償收入?按照什么比例，比如面積、帳面原值、評(píng)估價(jià)值等等，這個(gè)文件里面沒有明確。甚至企業(yè)可以這樣解釋：別人買的只是地，至于地上的建筑物等等需要全部拆毀，所以可以看作地上部分的補(bǔ)償收入為零，但是這樣的解釋稅務(wù)機(jī)關(guān)會(huì)確認(rèn)嗎?不知道。

原文：

二、對(duì)企業(yè)取得的政策性搬遷收入，應(yīng)按以下方式進(jìn)行企業(yè)所得稅處理：

(一)搬遷企業(yè)根據(jù)搬遷規(guī)則，用企業(yè)搬遷收入購(gòu)置或建造與搬遷前相同或類似性質(zhì)、用途的固定資產(chǎn)和土地(以下簡(jiǎn)稱重置固定資產(chǎn))，以及進(jìn)行技術(shù)改造或安置職工的，準(zhǔn)予搬遷企業(yè)的搬遷收入扣除重置固定資產(chǎn)、技術(shù)改造和安置職工費(fèi)用，其余額計(jì)入企業(yè)應(yīng)納稅所得額。

學(xué)習(xí)：

1、這里的界定不是很清楚。只規(guī)定了與搬遷前相同或類似性質(zhì)、用途的固定資產(chǎn)和土地，沒有規(guī)定規(guī)模、價(jià)值，因此可能發(fā)生原年生產(chǎn)能力30萬(wàn)混凝土，搬遷后生產(chǎn)能力300萬(wàn)混凝土的現(xiàn)象。而按照這個(gè)文件，新增加生產(chǎn)能力所花費(fèi)的資金完全可以在補(bǔ)償收入中直接扣除。按照這種理解，幾乎獲得搬遷受益的企業(yè)恐怕是不會(huì)多了。

2、準(zhǔn)予搬遷企業(yè)的搬遷收入扣除重置固定資產(chǎn)、技術(shù)改造和安置職工費(fèi)用，這里面的扣除標(biāo)準(zhǔn)只列舉了三項(xiàng)，但是對(duì)于大量的細(xì)節(jié)沒有明確，例如：1、由于拆遷而對(duì)外支付的賠償(比如原場(chǎng)地已經(jīng)對(duì)外出租，賠償?shù)目铐?xiàng));2、由于拆遷產(chǎn)生的稅金;

3、新場(chǎng)地必須購(gòu)置的低值易耗品;

4、搬遷過程中產(chǎn)生的搬遷費(fèi)用;

5、新場(chǎng)地不是購(gòu)置而是出租的情況等等。

3、對(duì)于搬遷過程中發(fā)生損失應(yīng)當(dāng)如何處理。樓主業(yè)列舉的以前的一些規(guī)定。但是對(duì)于本文來(lái)說(shuō)，只有一句話：“其余額計(jì)入企業(yè)應(yīng)納稅所得額”。至于這句話怎么理解，恐怕各有不同。但是理解成損失也計(jì)入企業(yè)應(yīng)當(dāng)稅所得額應(yīng)當(dāng)不為過吧。需要這里再明確一下，不要給基層太大的理解和發(fā)揮空間。

原文：

(二)企業(yè)因轉(zhuǎn)換生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方向等原因，沒有用上述搬遷收入進(jìn)行重置固定資產(chǎn)或技術(shù)改造，而將搬遷收入用于購(gòu)置其他固定資產(chǎn)或進(jìn)行其他技術(shù)改造項(xiàng)目的，可在企業(yè)政策性搬遷收入中將相關(guān)成本扣除，其余額計(jì)入企業(yè)應(yīng)納稅所得額。

學(xué)習(xí)：1、很多企業(yè)可以購(gòu)買與企業(yè)有關(guān)的或者無(wú)關(guān)的固定資產(chǎn)，扣減補(bǔ)償收入至零或者負(fù)數(shù)，然后在對(duì)外出售該固定資產(chǎn)，按照本文第(四)條可以在所得稅前扣除，從而達(dá)到規(guī)避或者叫逃避所得稅的目的。沒法子，不管是有意還是無(wú)意，這個(gè)文件就是這么規(guī)定的。

原文：

(五)搬遷企業(yè)從規(guī)劃搬遷第二年起的五年內(nèi)，其取得的搬遷收入暫不計(jì)入企業(yè)當(dāng)年應(yīng)納稅所得額，在五年期內(nèi)完成搬遷的，企業(yè)搬遷收入按上述規(guī)定扣除相關(guān)成本費(fèi)用后，其余額并入搬遷企業(yè)當(dāng)年應(yīng)納稅所得額，繳納企業(yè)所得稅。

學(xué)習(xí)：1、這里面沒有明確應(yīng)當(dāng)采用什么方法進(jìn)行核算，權(quán)責(zé)還是收付。詳細(xì)說(shuō)來(lái)，在五年內(nèi)完成搬遷的情況很多，有完成改造的，也有沒有完成改造的。改造完畢的好說(shuō)，沒有完畢的呢?企業(yè)說(shuō)我還需要購(gòu)買什么什么東西，計(jì)劃、報(bào)告等手續(xù)齊全，這種時(shí)候應(yīng)當(dāng)怎么辦?

2、五年內(nèi)沒有完成搬遷的應(yīng)當(dāng)怎么辦?不知道。

附件一：財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)政策性搬遷收入有關(guān)企業(yè)所得稅處理問題的通知

財(cái)稅[2007]61號(hào)

各省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市財(cái)政廳(局)、國(guó)家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)財(cái)務(wù)局：

為支持城市的規(guī)劃改造工作，經(jīng)研究，現(xiàn)將企業(yè)政策性搬遷收入有關(guān)企業(yè)所得稅處理問題明確如下：

一、本通知所稱企業(yè)政策性搬遷收入，是指因當(dāng)?shù)卣鞘幸?guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等原因，搬遷企業(yè)按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)從政府取得的搬遷補(bǔ)償收入，以及搬遷企業(yè)通過市場(chǎng)(招標(biāo)、拍賣、掛牌等形式)取得的土地轉(zhuǎn)讓收入。

二、對(duì)企業(yè)取得的政策性搬遷收入，應(yīng)按以下方式進(jìn)行企業(yè)所得稅處理：

(一)搬遷企業(yè)根據(jù)搬遷規(guī)則，用企業(yè)搬遷收入購(gòu)置或建造與搬遷前相同或類似性質(zhì)、用途的固定資產(chǎn)和土地(以下簡(jiǎn)稱重置固定資產(chǎn))，以及進(jìn)行技術(shù)改造或安置職工的，準(zhǔn)予搬遷企業(yè)的搬遷收入扣除重置固定資產(chǎn)、技術(shù)改造和安置職工費(fèi)用，其余額計(jì)入企業(yè)應(yīng)納稅所得額。

(二)企業(yè)因轉(zhuǎn)換生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方向等原因，沒有用上述搬遷收入進(jìn)行重置固定資產(chǎn)或技術(shù)改造，而將搬遷收入用于購(gòu)置其他固定資產(chǎn)或進(jìn)行其他技術(shù)改造項(xiàng)目的，可在企業(yè)政策性搬遷收入中將相關(guān)成本扣除，其余額計(jì)入企業(yè)應(yīng)納稅所得額。

(三)搬遷企業(yè)沒有重置固定資產(chǎn)、技術(shù)改造或購(gòu)置其他固定資產(chǎn)的計(jì)劃或立項(xiàng)報(bào)告，應(yīng)將搬遷收入加上各類拆遷固定資產(chǎn)的變賣收入、減除各類拆遷固定資產(chǎn)的折余價(jià)值和處置費(fèi)用后的余額計(jì)入企業(yè)當(dāng)年應(yīng)納稅所得額，計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。

(四)搬遷企業(yè)利用政策性搬遷收入購(gòu)置的固定資產(chǎn)，可以按照現(xiàn)行稅收規(guī)定計(jì)算折舊或推銷，并在企業(yè)所得稅稅前扣除。

(五)搬遷企業(yè)從規(guī)劃搬遷第二年起的五年內(nèi)，其取得的搬遷收入暫不計(jì)入企業(yè)當(dāng)年應(yīng)納稅所得額，在五年期內(nèi)完成搬遷的，企業(yè)搬遷收入按上述規(guī)定扣除相關(guān)成本費(fèi)用后，其余額并入搬遷企業(yè)當(dāng)年應(yīng)納稅所得額，繳納企業(yè)所得稅。

三、對(duì)于符合西部大開發(fā)、高新技術(shù)企業(yè)等企業(yè)所得稅優(yōu)惠政策的搬遷企業(yè)，其取得企業(yè)搬遷收入，在審核企業(yè)享受稅收優(yōu)惠政策有關(guān)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入占總收入比例的條件時(shí)，不計(jì)入企業(yè)的總收入。

四、主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要對(duì)企業(yè)取得的政策性搬遷補(bǔ)償收入和原廠土地轉(zhuǎn)讓收入加強(qiáng)管理。重點(diǎn)審核有無(wú)政府搬遷文件或公告，有無(wú)搬遷協(xié)議和搬遷計(jì)劃，有無(wú)企業(yè)技術(shù)改造、重置固定資產(chǎn)的計(jì)劃或立項(xiàng)，是否在規(guī)定期限內(nèi)進(jìn)行技術(shù)改造、重置固定資產(chǎn)和購(gòu)置其他固定資產(chǎn)等。

五、本通知印發(fā)之前已做稅務(wù)處理的，不再調(diào)整;尚未進(jìn)行稅務(wù)處理的，按照本通知的規(guī)定執(zhí)行。

請(qǐng)遵照?qǐng)?zhí)行。

財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局

二〇〇七年五月十八日

附件二：視野js_Dal版主的學(xué)習(xí)筆記

關(guān)于企業(yè)政策性搬遷收入有關(guān)企業(yè)所得稅處理問題的通知

財(cái)稅[2007]61號(hào)

一定義

企業(yè)政策性搬遷收入，是指因當(dāng)?shù)卣鞘幸?guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等原因，搬遷企業(yè)按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)從政府取得的搬遷補(bǔ)償收入，以及搬遷企業(yè)通過市場(chǎng)(招標(biāo)、拍賣、掛牌等形式)取得的土地轉(zhuǎn)讓收入。

備注：

1.搬遷原因：政府城市規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等原因

2.收入形式包括兩種：

(1)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的政府拆遷補(bǔ)助

(2)搬遷企業(yè)通過市場(chǎng)(招標(biāo)、拍賣、掛牌等形式)取得的土地轉(zhuǎn)讓收入。★★★

對(duì)于搬遷政府類補(bǔ)助項(xiàng)目符合所得稅的一貫原則，而對(duì)于搬遷企業(yè)取得土地轉(zhuǎn)讓收入可謂是極大的利好，尤其在目前土地價(jià)格看漲的前提下是推動(dòng)企業(yè)特別是老國(guó)有企業(yè)重新煥發(fā)的一個(gè)良好契機(jī)，推進(jìn)企業(yè)拓展產(chǎn)能，促進(jìn)企業(yè)技術(shù)進(jìn)步，另一個(gè)方面也促進(jìn)著土地供應(yīng)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序的發(fā)展。

按照此文目前最為受益的莫過于首鋼搬遷。

二納稅處理

對(duì)企業(yè)取得的政策性搬遷收入，應(yīng)按以下方式進(jìn)行企業(yè)所得稅處理：

1.搬遷企業(yè)根據(jù)搬遷規(guī)則，用企業(yè)搬遷收入購(gòu)置或建造與搬遷前相同或類似性質(zhì)、用途的固定資產(chǎn)和土地(以下簡(jiǎn)稱重置固定資產(chǎn))，以及進(jìn)行技術(shù)改造或安置職工的，準(zhǔn)予搬遷企業(yè)的搬遷收入扣除重置固定資產(chǎn)、技術(shù)改造和安置職工費(fèi)用，其余額計(jì)入企業(yè)應(yīng)納稅所得額。

2.企業(yè)因轉(zhuǎn)換生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方向等原因，沒有用上述搬遷收入進(jìn)行重置固定資產(chǎn)或技術(shù)改造，而將搬遷收入用于購(gòu)置其他固定資產(chǎn)或進(jìn)行其他技術(shù)改造項(xiàng)目的，可在企業(yè)政策性搬遷收入中將相關(guān)成本扣除，其余額計(jì)入企業(yè)應(yīng)納稅所得額。

3.搬遷企業(yè)沒有重置固定資產(chǎn)、技術(shù)改造或購(gòu)置其他固定資產(chǎn)的計(jì)劃或立項(xiàng)報(bào)告，應(yīng)將搬遷收入加上各類拆遷固定資產(chǎn)的變賣收入、減除各類拆遷固定資產(chǎn)的折余價(jià)值和處置費(fèi)用后的余額計(jì)入企業(yè)當(dāng)年應(yīng)納稅所得額，計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。

編者注：一個(gè)計(jì)劃或立項(xiàng)報(bào)告，停留在紙面上的東西，每個(gè)搬遷企業(yè)都應(yīng)該會(huì)有類似的東西。

4.搬遷企業(yè)利用政策性搬遷收入購(gòu)置的固定資產(chǎn)，可以按照現(xiàn)行稅收規(guī)定計(jì)算折舊或推銷，并在企業(yè)所得稅稅前扣除。

5.搬遷企業(yè)從規(guī)劃搬遷第二年起的五年內(nèi)，其取得的搬遷收入暫不計(jì)入企業(yè)當(dāng)年應(yīng)納稅所得額，在五年期內(nèi)完成搬遷的，企業(yè)搬遷收入按上述規(guī)定扣除相關(guān)成本費(fèi)用后，其余額并入搬遷企業(yè)當(dāng)年應(yīng)納稅所得額，繳納企業(yè)所得稅。

小結(jié)：搬遷企業(yè)從規(guī)劃搬遷第二年起的五年內(nèi)，其企業(yè)取得的政策性搬遷收入暫不計(jì)入企業(yè)當(dāng)年應(yīng)納稅所得額，在五年期內(nèi)完成搬遷的，企業(yè)搬遷收入扣除重置固定資產(chǎn)、技術(shù)改造或購(gòu)置其他固定資產(chǎn)，安置職工費(fèi)用等支出，其余額并入搬遷企業(yè)當(dāng)年應(yīng)納稅所得額，按規(guī)定購(gòu)入固定資產(chǎn)，可以按照現(xiàn)行稅收規(guī)定計(jì)算折舊或推銷，并在企業(yè)所得稅稅前扣除。

筆者注：對(duì)于政策性搬遷收入而言，實(shí)質(zhì)上是一種為有明確用途的財(cái)政補(bǔ)貼，國(guó)家鼓勵(lì)國(guó)有企業(yè)進(jìn)行搬遷進(jìn)行改造，通過自身能力進(jìn)行自救和改造，從而省去了國(guó)家資本金的投入，通過土地置換方式推動(dòng)企業(yè)的二次重生。從實(shí)際執(zhí)行情況來(lái)看，這筆搬遷收入(土地收入)，其主要限定用途為資本性支出，少數(shù)費(fèi)用性支出(安置職工費(fèi)用)，其實(shí)質(zhì)并未對(duì)企業(yè)當(dāng)期的正常經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生的所得稅費(fèi)用支出產(chǎn)生影響。

其中幾個(gè)特別名詞需要進(jìn)行定義：

①規(guī)劃搬遷年度：如何定義，如何確認(rèn)

②計(jì)劃或立項(xiàng)報(bào)告：什么人指定，向誰(shuí)立項(xiàng)

筆者補(bǔ)充：

6.搬遷過程中發(fā)生損失的所得稅處理

①對(duì)內(nèi)資企業(yè)而言，當(dāng)搬遷補(bǔ)償款不足以彌補(bǔ)企業(yè)因搬遷而發(fā)生的費(fèi)用和損失時(shí)，依據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局第13號(hào)令《企業(yè)財(cái)產(chǎn)損失所得稅前扣除管理辦法》的規(guī)定，可以在經(jīng)過稅務(wù)機(jī)關(guān)審批后作為財(cái)產(chǎn)損失稅前扣除。

該辦法第9條規(guī)定，因政府規(guī)劃搬遷、征用等發(fā)生的財(cái)產(chǎn)損失由該級(jí)政府所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)的上一級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)審批。

該辦法第44條規(guī)定，因政府規(guī)劃搬遷、征用等發(fā)生的財(cái)產(chǎn)損失申請(qǐng)稅前扣除，必須符合下列條件：(一)有明確的法律、政策依據(jù);(二)不屬于政府?dāng)偱伞?/p>

該辦法第45條規(guī)定，企業(yè)因政府規(guī)劃搬遷、征用，依據(jù)下列證據(jù)認(rèn)定財(cái)產(chǎn)損失：(一)政府有關(guān)部門的行政決定文件及法律政策依據(jù);(二)專業(yè)技術(shù)部門或中介機(jī)構(gòu)鑒定證明;(三)企業(yè)資產(chǎn)的賬面價(jià)值確定依據(jù)。

②對(duì)外商投資企業(yè)而言，根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于取消及下放外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)以及外籍個(gè)人若干稅務(wù)行政審批項(xiàng)目的后續(xù)管理問題的通知》(國(guó)稅發(fā)[2004]80號(hào))第十條的規(guī)定，外商投資企業(yè)財(cái)產(chǎn)損失的稅前扣除自2004年7月1日起從審批制改為備案制。企業(yè)發(fā)生財(cái)產(chǎn)損失的，在向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送年度所得稅申報(bào)表時(shí)，應(yīng)就其財(cái)產(chǎn)損失的類型、程度、數(shù)量、價(jià)格、損失理由、扣除期限等作出書面說(shuō)明，同時(shí)附送企業(yè)內(nèi)部有關(guān)部門的財(cái)產(chǎn)損失鑒定證明資料等，若涉及由企業(yè)外部造成財(cái)產(chǎn)損失的，還應(yīng)附送企業(yè)外部有關(guān)部門、機(jī)構(gòu)鑒定的財(cái)產(chǎn)損失證明資料。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)檢查企業(yè)所得稅納稅情況時(shí)，應(yīng)就企業(yè)財(cái)產(chǎn)損失進(jìn)行重點(diǎn)檢查。對(duì)企業(yè)列支的財(cái)產(chǎn)損失，凡沒有提供上述情況說(shuō)明資料的，又沒有辦法實(shí)際取證，可以進(jìn)行納稅調(diào)整。

特別提醒：因搬遷重置需要一個(gè)時(shí)間過程，經(jīng)常會(huì)跨越納稅年度，就會(huì)出現(xiàn)停用，不需使用的固定資產(chǎn)，在所得稅處理時(shí)需要特別注意：

1.對(duì)搬遷過程中原有的固定資產(chǎn)拆除不再使用的，應(yīng)作為當(dāng)期搬遷損失，申請(qǐng)稅前扣除。

2.對(duì)于搬遷過程中需要拆除重新安裝，停用的固定資產(chǎn)，應(yīng)按稅法規(guī)定暫停提取折舊。

三特殊問題

對(duì)于符合西部大開發(fā)、高新技術(shù)企業(yè)等企業(yè)所得稅優(yōu)惠政策的搬遷企業(yè)，其取得企業(yè)搬遷收入，在審核企業(yè)享受稅收優(yōu)惠政策有關(guān)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入占總收入比例的條件時(shí)，不計(jì)入企業(yè)的總收入。

四稅務(wù)管理

主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要對(duì)企業(yè)取得的政策性搬遷補(bǔ)償收入和原廠土地轉(zhuǎn)讓收入加強(qiáng)管理。重點(diǎn)審核有無(wú)政府搬遷文件或公告，有無(wú)搬遷協(xié)議和搬遷計(jì)劃，有無(wú)企業(yè)技術(shù)改造、重置固定資產(chǎn)的計(jì)劃或立項(xiàng)，是否在規(guī)定期限內(nèi)進(jìn)行技術(shù)改造、重置固定資產(chǎn)和購(gòu)置其他固定資產(chǎn)等。

相關(guān)政策：

對(duì)內(nèi)資企業(yè)而言，當(dāng)搬遷補(bǔ)償款不足以彌補(bǔ)企業(yè)因搬遷而發(fā)生的費(fèi)用和損失時(shí)，依據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局第13號(hào)令《企業(yè)財(cái)產(chǎn)損失所得稅前扣除管理辦法》的規(guī)定，可以在經(jīng)過稅務(wù)機(jī)關(guān)審批后作為財(cái)產(chǎn)損失稅前扣除。

?該辦法第9條規(guī)定，因政府規(guī)劃搬遷、征用等發(fā)生的財(cái)產(chǎn)損失由該級(jí)政府所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)的上一級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)審批。

?該辦法第44條規(guī)定，因政府規(guī)劃搬遷、征用等發(fā)生的財(cái)產(chǎn)損失申請(qǐng)稅前扣除，必須符合下列條件：(一)有明確的法律、政策依據(jù);(二)不屬于政府?dāng)偱伞?/p>

?該辦法第45條規(guī)定，企業(yè)因政府規(guī)劃搬遷、征用，依據(jù)下列證據(jù)認(rèn)定財(cái)產(chǎn)損失：(一)政府有關(guān)部門的行政決定文件及法律政策依據(jù);(二)專業(yè)技術(shù)部門或中介機(jī)構(gòu)鑒定證明;

筆者注：

關(guān)于稅務(wù)管理的幾點(diǎn)看法

1.關(guān)于權(quán)限的問題

13號(hào)令為了限制地方政府在搬遷處理問題上的擅自行政職能擴(kuò)大化，特別是當(dāng)時(shí)出現(xiàn)了湖南嘉禾縣違法拆遷案，強(qiáng)調(diào)了其審批職能由上級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)承擔(dān)，從而一定程度上避免稅務(wù)管理受到當(dāng)?shù)卣挠绊憽?/p>

而本文對(duì)搬遷收入的遞延化，及其開支范圍的審核強(qiáng)調(diào)為主管稅務(wù)機(jī)關(guān)，且沒有規(guī)定相應(yīng)的罰則，因此一定程度上會(huì)滋長(zhǎng)地方政府的拆遷沖動(dòng)，與當(dāng)前控制房地產(chǎn)的大氣候相違背，因?yàn)楫吘埂罢鞘幸?guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)”，是一個(gè)很寬泛的概念。

2.關(guān)于日常管理

由于搬遷后重置需要很長(zhǎng)的時(shí)間段(6個(gè)年度)，其相應(yīng)的收入的使用需要一定的管理模式去監(jiān)控，本文對(duì)搬遷計(jì)劃，款項(xiàng)的使用未明確如備案，臺(tái)帳制度，是否需要中介機(jī)構(gòu)的鑒證證明，這對(duì)于稅務(wù)管理而言，無(wú)疑是放松了管理，這本身對(duì)于企業(yè)在處理稅務(wù)爭(zhēng)議上缺乏一定的保護(hù)機(jī)制。

3.關(guān)于搬遷的特別支出未明確

對(duì)于房屋租賃，有“不破租”的規(guī)定，因此對(duì)于政府搬遷而言，除了對(duì)企業(yè)本身而言存在搬遷問題，對(duì)于承租企業(yè)的租賃戶也存在搬遷補(bǔ)償，而且對(duì)于這部分搬遷補(bǔ)償如何規(guī)定，如何在管理上進(jìn)行限定，防止企業(yè)編制虛假支出，從而偷逃國(guó)家稅款，特別是對(duì)于私營(yíng)企業(yè)。

五政策銜接

本通知印發(fā)之前已做稅務(wù)處理的，不再調(diào)整;尚未進(jìn)行稅務(wù)處理的，按照本通知的規(guī)定執(zhí)行。

六相關(guān)稅種

1.營(yíng)業(yè)稅

截至目前，對(duì)搬遷補(bǔ)償費(fèi)是否要交納營(yíng)業(yè)稅的問題，在國(guó)家級(jí)的稅務(wù)文件中尚無(wú)明確規(guī)定。唯一一項(xiàng)內(nèi)容比較接近的文件是國(guó)家稅務(wù)總局于1997年發(fā)布的《關(guān)于征用土地過程中征地單位支付給土地承包人員的補(bǔ)償費(fèi)如何征稅問題的批復(fù)》(國(guó)稅函[1997]87號(hào))，該文件規(guī)定對(duì)于對(duì)土地承包人取得的土地上的建筑物、構(gòu)筑物、青苗等土地附著物的補(bǔ)償費(fèi)收入，應(yīng)按照營(yíng)業(yè)稅“銷售不動(dòng)產(chǎn)——其他土地附著物”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。另外，根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅稅目注釋(試行稿)》(國(guó)稅發(fā)[1993]149號(hào))的規(guī)定，土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為不征收營(yíng)業(yè)稅(有人將其理解為對(duì)被收回土地使用權(quán)的補(bǔ)償不征收營(yíng)業(yè)稅)。

近年來(lái)，一些地方的稅務(wù)機(jī)關(guān)自行制定了一些搬遷補(bǔ)償款項(xiàng)營(yíng)業(yè)稅稅務(wù)處理的規(guī)定。例如福建省地方稅務(wù)局《關(guān)于拆遷補(bǔ)償業(yè)務(wù)征收營(yíng)業(yè)稅問題的通知》(閩地稅發(fā)[2004]63號(hào))規(guī)定：一、拆遷人給予被拆遷單位和個(gè)人補(bǔ)償安置的房屋，不論其以何種方式結(jié)算價(jià)款，均屬于營(yíng)業(yè)稅的征稅范圍，應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征收營(yíng)業(yè)稅。拆遷人支付的拆遷補(bǔ)償金應(yīng)作為成本費(fèi)用列支，不得沖減其“銷售不動(dòng)產(chǎn)”的計(jì)稅營(yíng)業(yè)額。二、被拆遷單位和個(gè)人因拆遷取得的房屋(或土地)拆遷補(bǔ)償費(fèi)及其他補(bǔ)助費(fèi)或補(bǔ)償安置的房屋，除下列兩種情況外，均應(yīng)征收營(yíng)業(yè)稅。1、被拆遷單位和個(gè)人取得政府財(cái)政部門支付的房屋(或土地)拆遷補(bǔ)償費(fèi)及其他補(bǔ)助費(fèi)，暫免征收營(yíng)業(yè)稅。2、被拆遷個(gè)人因自用普通住房拆遷，所取得的補(bǔ)償費(fèi)或拆遷過程中發(fā)生的房屋等面積產(chǎn)權(quán)調(diào)換，暫免征收營(yíng)業(yè)稅。

由于目前尚無(wú)搬遷補(bǔ)償費(fèi)營(yíng)業(yè)稅稅務(wù)處理的統(tǒng)一政策，可建議企業(yè)在遇到此類業(yè)務(wù)時(shí)多與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)及其專管員溝通，并根據(jù)溝通結(jié)果確定如何進(jìn)行稅務(wù)處理;同時(shí)在審計(jì)中應(yīng)注意了解被拆遷房地產(chǎn)所在地的地方稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)于相關(guān)營(yíng)業(yè)稅稅務(wù)處理有無(wú)作出地方性規(guī)定。

2.土地增值稅

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第8條規(guī)定，因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例實(shí)施細(xì)則》第11條進(jìn)一步規(guī)定：此處所稱的因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，是指因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)?！蛾P(guān)于印發(fā)的通知》(國(guó)稅函發(fā)(1995)110號(hào))規(guī)定“因城市市政規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)而取得的收入，免征土地增值稅。根據(jù)城市規(guī)劃、污染、擾民企業(yè)(主要是指企業(yè)產(chǎn)生的過量廢氣、廢水、廢渣和噪音，使城市居民生活受到一定的危害)需要陸續(xù)搬遷到城外，有些企業(yè)因國(guó)家建設(shè)需要也進(jìn)行搬遷。這些企業(yè)要搬遷不是以盈利為目的，而是為城市規(guī)劃需要，存在許多困難，如人員安置、搬遷資金不足等;而且大都是一些老企業(yè)，這個(gè)問題就更突出。為了使這些企業(yè)能夠易地重建或重購(gòu)房地產(chǎn)，對(duì)其自行轉(zhuǎn)讓原有房地產(chǎn)的增值收益，給予免征土地增值稅是必要的。”

南京市地稅局網(wǎng)站這樣規(guī)定：因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)需要而依法征用的房地產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)，或因同樣原因而搬遷由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，經(jīng)所在地市(縣)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，免予征收土地增值稅。

由上述規(guī)定可知，企業(yè)從政府收到的搬遷補(bǔ)償款項(xiàng)，在絕大多數(shù)情況下是免征土地增值稅的，但是此類情況下的免征應(yīng)以原房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)的批文為準(zhǔn)。

3.外資所得稅

在外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)所得稅方面，規(guī)范搬遷補(bǔ)償費(fèi)稅務(wù)處理的最主要文件是國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)取得搬遷補(bǔ)償費(fèi)收入稅務(wù)處理問題的批復(fù)》(國(guó)稅函[2003]115號(hào))。

該文件的內(nèi)容如下：

①企業(yè)取得搬遷補(bǔ)償費(fèi)收入，凡搬遷后重新購(gòu)置或建造與搬遷前相同或類似性質(zhì)和用途的固定資產(chǎn)(以下稱重置固定資產(chǎn))的，應(yīng)將上述搬遷補(bǔ)償費(fèi)收入加各類拆遷固定資產(chǎn)的變賣收入減除各類拆遷固定資產(chǎn)的折余價(jià)值和處置費(fèi)用后的余額，沖減企業(yè)重置固定資產(chǎn)的原價(jià)。

②企業(yè)取得搬遷補(bǔ)償費(fèi)收入，凡搬遷后不再重置與搬遷前相同或類似性質(zhì)和用途的固定資產(chǎn)的，根據(jù)《中華人民共和國(guó)外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)所得稅法實(shí)施細(xì)則》第44條的規(guī)定，應(yīng)將上述搬遷補(bǔ)償費(fèi)收入加各類拆遷固定資產(chǎn)的變賣收入減除各類拆遷固定資產(chǎn)的折余價(jià)值及處置費(fèi)用后的余額，計(jì)入企業(yè)當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。

4.個(gè)人所得稅

《關(guān)于個(gè)人取得被征用房屋補(bǔ)償收入免征個(gè)人所得稅問題》(國(guó)稅函[1998]428號(hào))規(guī)定：

按照城市發(fā)展規(guī)劃，在舊城改選過程中，個(gè)人因住房被征用而取得的賠償費(fèi)，屬補(bǔ)償性質(zhì)的收入，無(wú)論是現(xiàn)金還是實(shí)物(房屋)，均免予征收個(gè)人所得稅。

《關(guān)于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關(guān)稅收政策的通知》(財(cái)稅[2005]45號(hào))規(guī)定：

對(duì)被拆遷入按照國(guó)家有關(guān)城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)取得的拆遷補(bǔ)償款，免征個(gè)人所得稅。

七財(cái)務(wù)處理

《關(guān)于企業(yè)收到政府撥給的搬遷補(bǔ)償款有關(guān)財(cái)務(wù)處理問題的通知》(財(cái)企[2005]123號(hào))規(guī)定：

一、企業(yè)收到政府撥給的搬遷補(bǔ)償款，作為專項(xiàng)應(yīng)付款核算。搬遷補(bǔ)償款存款利息，一并轉(zhuǎn)增專項(xiàng)應(yīng)付款。

二、企業(yè)在搬遷和重建過程中發(fā)生的損失或費(fèi)用，區(qū)分以下財(cái)政部文件情況進(jìn)行處理：

(一)因搬遷出售、報(bào)廢或毀損的固定資產(chǎn)，作為固定資產(chǎn)清理業(yè)務(wù)核算，其凈損失核銷專項(xiàng)應(yīng)付款;

(二)機(jī)器設(shè)備因拆卸、運(yùn)輸、重新安裝、調(diào)試等原因發(fā)生的費(fèi)用，直接核銷專項(xiàng)應(yīng)付款;

(三)企業(yè)因搬遷而滅失的、原已作為資產(chǎn)單獨(dú)入賬的土地使用權(quán)，直接核銷專項(xiàng)應(yīng)付款;

(四)用于安置職工的費(fèi)用支出，直接核銷專項(xiàng)應(yīng)付款。

三、企業(yè)搬遷結(jié)束后，專項(xiàng)應(yīng)付款如有余額，作調(diào)增資本公積金處理，由此增加的資本公積金由全體股東共享;專項(xiàng)應(yīng)付款如有不足，應(yīng)計(jì)入當(dāng)期損益。

企業(yè)收到的政府撥給的搬遷補(bǔ)償款的總額及搬遷結(jié)束后計(jì)入資本公積金或當(dāng)期損益的金額應(yīng)當(dāng)單獨(dú)披露。