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本報8月19日三版刊登了《最新版房屋拆遷最低補償標準》，許多讀者來電咨詢最低補償單價、補貼系數(shù)的概念，以及同一套拆遷房在新舊標準調(diào)整前后，貨幣補償金額分別為多少?。

據(jù)有關(guān)部門介紹，早在2001年10月份上海市政府就已經(jīng)公布了《上海市城市房屋拆遷管理實施細則》(以下簡稱《細則》)，此次調(diào)整就是根據(jù)《細則》以及各區(qū)縣房地產(chǎn)市場變動作出的。

要計算同一套拆遷房在新舊標準調(diào)整前后，貨幣補償金額分別為多少首先要了解的是貨幣補償金額的計算方法。根據(jù)《細則》提供的基本公式：貨幣補償金額=(市場單價+價格補貼)*被拆遷房屋的建筑面積。被拆除房屋的房地產(chǎn)市場單價為房地產(chǎn)市場評估單價，房地產(chǎn)市場評估單價低于最低補償單價標準的，按最低補償單價標準計算。價格補貼的計算有兩種情況，評估單價不足或等于最低補償單價標準的，其計算公式為：價格補貼=最低補償單價*補貼系數(shù);評估單價高于最低補償單價標準的，按高出部分與最低補償單價標準差額的一定比例確定，其計算公式為：價格補貼=(最低補償單價*2-評估單價)*補貼系數(shù)。

接下來要確定的是被拆遷房屋位于哪個區(qū)、什么地段，以及該區(qū)域拆遷房的最低補償價格和補貼系數(shù)(詳見參考本報上周三版)和房屋的市場評估單價。有了這些數(shù)據(jù)，就可以來計算貨幣補償金額了。

案例分析：

假定位于長寧區(qū)哈密路某建筑面積為40平方米已售公房即將拆遷，該房屋的市場評估單價為3000元。該房屋所處地區(qū)為C類，最低補償單價原為每平方米2676元，現(xiàn)調(diào)整為3300元，補貼系數(shù)均為20%。該套房屋在最低補償單價標準調(diào)整前后的價格補貼計算有兩種情況，一、評估單價高于原最低補償單價標準。

其計算公式為：原價格補貼=(2676×2-3000)×20%=470.4;二、評估單價低于新調(diào)整的最低補償單價標準，其計算公式為：新價格補貼=3300×20%=660。那么，根據(jù)公式{貨幣補償金額=(市場單價+價格補貼)×被拆遷房屋的建筑面積｝可以得出同一套拆遷房在新舊標準調(diào)整前后，貨幣補償金額分別為146400元和138816元，也就是說，新標準調(diào)整之后，同一套房的業(yè)主可多獲得7584元的貨幣補償金額。這里需要注意的是，讀者在引用相關(guān)公式計算的時候，要看看該基地的房屋拆遷許可證的核發(fā)日期，如果是新標準公布之前核發(fā)的，按原定補償標準執(zhí)行，如果是新標準公布之后核發(fā)的，按新標準執(zhí)行。另外，為了方便說明，本文所列案例為上市公有住房，其產(chǎn)權(quán)人可獲100%的補償款。如果是非上市公有住房，其所有人為該房屋的房產(chǎn)管理部門，公房的承租人只能獲得八成的市場單價，另外兩成給房管部門。

關(guān)鍵詞

最低補償單價標準，為被拆遷房屋同區(qū)域已購公有居住房屋上市交易的平均市場單價。據(jù)了解，這一標準是所屬區(qū)域按照上一年度已購公房交易價格計算出來的。雖然這一數(shù)據(jù)相對即時房價有些滯后，但已基本成為房地產(chǎn)市場定價的參照價。

補貼系數(shù)，各區(qū)拆遷房補貼系數(shù)由區(qū)縣人民政府根據(jù)實際情況按不低于20%的比例確定公布，每個經(jīng)劃定公布的區(qū)域只能設(shè)定一個系數(shù)。因此補貼系數(shù)將直接影響到最終的補貼金額。

投資動遷房有訣竅

本報辟如此大的篇幅來刊登最新版房屋最低補償標準和計算動拆遷房的貨幣補償金額，除了起告知的作用，也希望購房者能從中發(fā)現(xiàn)一些訣竅。如果你發(fā)現(xiàn)某處二手房的房價低于該套房屋的拆遷補償價，那么投資機會就出現(xiàn)在你的面前。有人認為，在目前的上海二手房市場要找到這樣的房源似乎有點不可能。然而，國拍8月18日的成交信息卻為我們投資該類物業(yè)提供了參考。根據(jù)國拍的信息，該物業(yè)位于長寧區(qū)哈密路435號，為兩幢多層建筑，建筑面積合計2401平方米，起拍價1990元/平方米，成交價2440元/平方米。據(jù)了解，該物業(yè)位于長寧區(qū)C類地段，根據(jù)最新調(diào)整的標準，這里的最低拆遷補償單價為3300元。我們假定該類物業(yè)的市場評估單價為1990元，那么如果該類物業(yè)拆遷的時候，物業(yè)所有人每平方米獲得的貨幣補償金額為：(1990+3300×20%)×1=2650元，高于該物業(yè)的最終成交價210元，剔除每平方米125.22元的相關(guān)稅費，盈余約85元/平方米，投資回報率3.5。不過，投資該類物業(yè)時，要充分考慮時間成本和其他確定性的因素。