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北京市建委將推出二手房合同范本記者發(fā)現(xiàn)每個中介門店平均一年只賣6套房而運營費用超20萬———

記者今天上午從市建委了解到，市建委將推出二手房買賣合同和居間合同的示范文本。目前這兩份合同已經(jīng)草擬完成，正在進(jìn)行第一輪征求意見和修改。

據(jù)悉，將要出臺的二手房合同范本分為二手房買賣合同和二手房居間合同。鏈家地產(chǎn)市場總監(jiān)金育松認(rèn)為，合同范本的制定將杜絕二手房買賣合同中暗藏的對消費者不利的條款。

二手房買賣合同便于買賣雙方直接見面，可避免中介吃差價的現(xiàn)象，規(guī)避現(xiàn)金收房帶來的風(fēng)險。

據(jù)統(tǒng)計，2005年北京二手房成交量共7萬套，其中，通過房產(chǎn)中介公司交易的大概為一半。

而資料顯示，京城有營業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司將近2600家，其門店將近6000家。也就是說，平均每家中介門店的年度成交業(yè)務(wù)量只有6套房左右。

成交一套房按標(biāo)準(zhǔn)收取2-3％代理費計算，交易一套房中介的利潤是1.2萬元左右。以此計算，平均每家門店的年收入只有7萬多元。而在北京，每個中介門店的年維護(hù)成本至少為20萬元。很多中介公司都在用不正當(dāng)手段維持著生意。

灰幕一

免傭釣餌吃差價

2000元買房、購房半傭、免傭很多中介公司表面上打出不收或收取低服務(wù)費的優(yōu)惠條件。其實，他們往往是以此為誘餌，吸引客戶，從中吃差價。

有關(guān)人士提示，中介的利潤應(yīng)來自于傭金。按照有關(guān)規(guī)定，中介是不允許吃差價的。購買二手房時，一定要同業(yè)主見面，明確買賣雙方購房價格與中介給出的價格是否相同。

▲個案

家住西壩河的趙先生決定在自己家附近為父母買一套二手房。趙先生打聽到，通過中介公司買二手房一般需要支付2%左右的中介費用，算下來，購買一套40萬元的二居室，僅中介的傭金就要8000元。

此后，趙先生在報紙上看到一套西壩河附近40萬元的2居室，打廣告的中介公司稱，這40萬元的費用包含了所有需交納的稅費及中介費。于是趙先生爽快地按照中介公司的要求辦理了過戶、交錢、收房等相關(guān)手續(xù)?？珊髞碲w先生打聽到，他買的那套房子的出售價格其實只有36萬元。如果趙先生按這個價格買，就算加上中介費、辦證中保費、契稅、印花稅等，總共也不過37.3萬多元，而剩下的近3萬元落入了中介公司的腰包。

灰幕二

霸王條款設(shè)陷阱

許多不法中介在與業(yè)主簽訂房屋買賣或代理合同時，故意在合同中隱蔽設(shè)置霸王條款?；蛘咧灰?guī)定業(yè)主應(yīng)該擔(dān)負(fù)的責(zé)任，而對中介公司所應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任避而不提。

▲個案

陳先生需要一筆資金，于是決定把一套老房子賣掉。中介公司和陳先生正式簽了一份《房屋銷售代理協(xié)議》。

協(xié)議簽訂后，中介公司倒是帶了幾撥人去看過房，可是一等兩個月，房子還是沒有賣出去。

兩周后，陳先生找到中介，想取消委托，中介公司卻說，您要現(xiàn)在不想賣了，得賠我們公司違約金。當(dāng)時簽的代理協(xié)議中有約定。

陳先生一看，協(xié)議中果真寫著，如果由于陳先生的原因不賣這套房，陳先生需向中介賠付購房客戶支付的購房定金作為違約金。陳先生說，兩個月了你們也沒賣出我的房子，哪有什么購房客戶呀。

可中介公司不知道從哪翻出一份某客戶與他們簽訂的購房協(xié)議，這個客戶支付了定金四萬元。

陳先生只好不情愿地賣掉了自己的房。

灰幕三

挪用房款炒股票

很多中介公司都不是光靠傭金吃飯，要讓賬上的錢動起來。一位業(yè)內(nèi)人士對記者說。所謂賬上的錢是指在二手房買方將購房款交給中介托管，暫時滯留在賬戶上的資金。中介公司不僅用這筆錢吃利息，而且炒房、炒股。

▲個案

簽訂了買賣合同之后，買房人的定金或者首付款會交到中介公司，直到銀行批貸或者過戶之前中介公司再將這筆錢轉(zhuǎn)給房主。

小吳是一家中介公司的業(yè)務(wù)員，他剛到公司的時候就發(fā)現(xiàn)，公司經(jīng)常把客戶的證件壓在手里不遞給銀行，這樣就延長了房子過戶的時間，房主不能夠準(zhǔn)時拿到房款，客戶無法住進(jìn)房子。而中介公司就可以拿著滯留在賬上的錢去收購房屋，或者進(jìn)行各種投資。

直到最后無法拖延的時候，中介公司才會將手續(xù)辦好，把房款交給房主。但是，此時另外一批買房人的資金又流到中介公司的賬戶上，循環(huán)往復(fù)。中介公司不用承擔(dān)任何風(fēng)險，就可以沉淀現(xiàn)金供自己使用，像運作小銀行一樣運作中介公司。

灰幕四

現(xiàn)金收房卷款逃

現(xiàn)金收房是中介賺取灰色收入的最主要手段。收到現(xiàn)金后，業(yè)主往往不辦理正式過戶，就將房產(chǎn)證交給中介。不法中介手握房產(chǎn)證，不是將房產(chǎn)轉(zhuǎn)手高價出售，就是采用出租或抵押等形式將房屋變成現(xiàn)金流。

更為可怕的是，個別黑中介還會拿房產(chǎn)證惡意行騙，然后卷款潛逃。而這些都會給業(yè)主造成數(shù)不清的麻煩！

▲個案

王女士的父親因病住院。王女士與家人商量決定，用最短的時間將在公主墳閑置的一套房屋出售，以籌集手術(shù)費用。

一家中介表示可以用現(xiàn)金收她的房產(chǎn)，并提出：一手交錢，一手給房產(chǎn)證，并和王女士辦理了《全權(quán)委托公證》。王女士覺得沒什么不可，于是就簽字公證，收取了全額房款，并將房產(chǎn)證交到中介手中。

三個月后，銀行有人三番五次地打電話找王女士，催她速到銀行交納所欠的房屋抵押貸款月供。與此同時，又有公安機關(guān)的人打電話找到王女士，向她了解一起租金詐騙案的相關(guān)情況。這么多莫名其妙、突如其來的事情都與她已經(jīng)賣掉的那套房屋有關(guān)！

原來，王女士找的那家不法中介由于一時無法找到買家，便拿著王女士所簽的《全權(quán)委托公證》及房產(chǎn)證到銀行進(jìn)行了抵押變現(xiàn)，并且同時以極低的價格冒充房東的代理，將房子出租給一些大學(xué)生。然后，這家不法中介拿著租房大學(xué)生交給他們的全年房租卷款跑了。

鏈接

銀行資金監(jiān)管百姓不買賬

為防房款被挪用，消費者可以選擇二手房資金第三方監(jiān)管業(yè)務(wù)，當(dāng)前，交易資金監(jiān)管主要分為經(jīng)紀(jì)機構(gòu)監(jiān)管、銀行監(jiān)管、交易中心監(jiān)管、律師事務(wù)所監(jiān)管四種模式。

然而，實際中消費者對資金監(jiān)管的認(rèn)知度和接受度并不高。據(jù)記者調(diào)查，早在2003年7月，就有銀行推出二手房交易資金監(jiān)管業(yè)務(wù)，監(jiān)管收費標(biāo)準(zhǔn)為監(jiān)管款額的千分之三至千分之五。據(jù)中原地產(chǎn)的一項調(diào)查顯示，有六成購房者不愿意支付監(jiān)管費。

而記者進(jìn)行的一項隨機調(diào)查的結(jié)果是，在20名消費者中，有12人對現(xiàn)金收房可能存在的風(fēng)險并不了解，有14人不愿向中介公司交納代理費。

50萬－100萬住房交易趨好

據(jù)21世紀(jì)不動產(chǎn)北京區(qū)域市場部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在2006年1－6月份的二手房交易中，50萬－80萬、80萬－100萬的中檔二手房交易量分別占總交易量的43.1％和22.5％，兩者合計達(dá)總交易量的65.5％。

從目前全市二手房交易總價分布情況看，30萬－50萬價位的低檔住房交易比重繼續(xù)下跌，同比下降24.9％；與之形成鮮明對比的是，中高檔住房交易情況趨好。50萬－100萬價位的住房交易比重同比增幅27.4％，100萬－200萬價位的高檔房住房交易比重同比增幅13.6％。

銀行資金監(jiān)管流程

買賣雙方共同提出辦理交易資金托管服務(wù)并簽訂《交易資金托管協(xié)議》

客戶到銀行開設(shè)交易資金托管專戶，并存入購房款項，由銀行凍結(jié)

客戶辦理按揭相關(guān)手續(xù)通過銀行審批

買賣雙方到房管局辦理過戶手續(xù)

借款合同生效，資金劃入中介賬戶

新產(chǎn)權(quán)證下發(fā)后，通知銀行，公司發(fā)出交換指令，給賣方撥付購房款。

具體交易價格分布比重表

價位比重30萬－50萬8.9％50萬－80萬43.1％80萬－100萬22.5％100萬－150萬17.3％150萬－200萬8.2％