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一、什么是土地增值稅清算土地增值稅清算是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計(jì)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并填寫(xiě)《土地增值稅清算申報(bào)表》，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。二、在取得土地使用權(quán)時(shí)，繳納的契稅，在土地增值稅清算時(shí)，可以稅前扣除嗎？可以．土地增值稅暫行條例＂六條計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目：（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額，＂土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則＂第七條條例第六條所列的計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目，具體為：（一）地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。＂因此契稅可以稅前按規(guī)定扣除．三、土地增值稅怎么計(jì)算土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實(shí)物收

從10月1日起，天津市開(kāi)始征收土地增值稅，凡在天津市范圍內(nèi)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物(即轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))并取得收入的單位和個(gè)人，將要繳納土地增值稅。對(duì)居民個(gè)人擁有的普通住宅，在轉(zhuǎn)讓時(shí)免征土地增值稅。而對(duì)居民個(gè)人擁有的別墅等非普通住宅，如果未住滿五年轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑒t要征收土地增值稅。據(jù)悉，從2005年10月1日起，天津市對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人征收土地增值稅。為簡(jiǎn)化征管，稅務(wù)機(jī)關(guān)采取對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售的商品房，按照其取得的收入預(yù)征土地增值稅。銷(xiāo)售普通住宅的預(yù)征率為0.5%；非普通住宅及高檔寫(xiě)字樓、公寓、別墅、度假村的預(yù)征率為1%。對(duì)居民個(gè)人擁有的普通住宅，在轉(zhuǎn)讓時(shí)免征土地增值稅。對(duì)轉(zhuǎn)讓非普通住宅，居住滿五年或五年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿三年未滿五年的，減半征收土地增值稅。居住未滿三年的，按規(guī)定計(jì)征土地增值稅。另外，對(duì)按照天津市統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)

【問(wèn)題】某房地產(chǎn)公司與客戶在2009年12月10日簽訂購(gòu)房合同，合同總額50萬(wàn)元。首付20萬(wàn)元，在2009年12月10日交付；按揭30萬(wàn)元，在2010年1月20日由銀行發(fā)放。請(qǐng)問(wèn)在2009年12月31日為截止時(shí)間進(jìn)行土地增值稅清算（已達(dá)到銷(xiāo)售85％的清算條件）時(shí)，清算收入金額是20萬(wàn)元，還是50萬(wàn)元？【解答】關(guān)于土地增值稅清算時(shí)收入確認(rèn)的問(wèn)題。《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函［2010］220號(hào)）規(guī)定，土地增值稅清算時(shí)，已全額開(kāi)具商品房銷(xiāo)售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開(kāi)具發(fā)票或未全額開(kāi)具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷(xiāo)售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷(xiāo)售合同所載商品房面積與有關(guān)部門(mén)實(shí)際測(cè)量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。根據(jù)上述規(guī)定，房地產(chǎn)公司采取銀行按揭方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，已全額開(kāi)具商品房銷(xiāo)售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額

個(gè)人銷(xiāo)售普通住房免征土地增值稅。因舊城改造而搬遷的納稅人，自行轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)也可免征土地增值稅。土地增值稅是以納稅人在中華人民共和國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物所取得的增值額為征稅對(duì)象，依照規(guī)定的稅率征收的一種稅收。目前，普通住房標(biāo)準(zhǔn)為同時(shí)滿足以下三個(gè)條件的住房：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上；單套建筑面積在140（含）平方米以下；實(shí)際成交價(jià)低于同級(jí)別土地上普通住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。地稅局表示，居住滿五年或五年以上的非普通住房，也可免征土地增值稅。對(duì)于居住不滿五年的非普通住房上市交易，則要繳納土地增值稅。具體規(guī)定是：居住滿三年未滿五年的，減半征收土地增值稅；居住未滿三年的，按規(guī)定計(jì)征土地增值稅。土地增值稅稅率采用四級(jí)超率累進(jìn)稅率，根據(jù)增值額的大小，稅率分別為30％、40％、50％、60％四檔。地稅局進(jìn)一步明確，因舊城改造或因企業(yè)污染、擾民（指產(chǎn)生過(guò)量廢氣、廢水、廢

○王奎陳*貴作為基層稅務(wù)人員，近日筆者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，各地在落實(shí)“城市及城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的新建民用建筑，必須依法同步建設(shè)防空地下室”規(guī)定時(shí)，在土地增值稅成本歸集與分配、扣除上存在政策盲區(qū)，造成土地增值稅稅源流失嚴(yán)重。在設(shè)施建設(shè)性質(zhì)上，房地產(chǎn)企業(yè)興建住宅小區(qū)車(chē)庫(kù)目的，一是為滿足小區(qū)業(yè)主機(jī)動(dòng)車(chē)停放需求，二是按照國(guó)家有關(guān)人防的要求。在產(chǎn)權(quán)性質(zhì)界定上，地下車(chē)庫(kù)因用途相異產(chǎn)權(quán)性質(zhì)有別。對(duì)由房地產(chǎn)企業(yè)興建車(chē)庫(kù)且層高超過(guò)2.2米由房管部門(mén)發(fā)給產(chǎn)權(quán)證，不足2.2米或只售車(chē)位不發(fā)證;對(duì)由房地產(chǎn)企業(yè)興建平時(shí)用車(chē)庫(kù)車(chē)位戰(zhàn)時(shí)用作防空的，其產(chǎn)權(quán)由各級(jí)人防主管部門(mén)所有即國(guó)家所有。在獲取收益權(quán)代價(jià)形式上。業(yè)主為獲得車(chē)庫(kù)或車(chē)位使用權(quán)需按與開(kāi)發(fā)商簽訂合約支付相應(yīng)價(jià)款;而人防主管部門(mén)則依據(jù)人防決定及各省政府籌集人防專(zhuān)項(xiàng)資金辦法，由房地產(chǎn)公司無(wú)償或適當(dāng)補(bǔ)助形式獲得對(duì)地下車(chē)庫(kù)所有權(quán)。鑒于以上狀況，在土地增值稅清算時(shí)，若依照國(guó)家稅務(wù)總局

近日從廣州市地稅局獲悉，從今年7月1日起，廣州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅預(yù)征率有所調(diào)整，其中普通住宅由原來(lái)的1%調(diào)整為2%，由按季申報(bào)改為按月申報(bào)，次月15日前須申報(bào)。在此之前，廣州執(zhí)行的土地增值稅預(yù)征率為：普通住宅為1%，其他商品房為2%。根據(jù)公告，廣州住宅類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的土地增值稅預(yù)征率為：普通住宅為2%，非普通住宅3%，別墅4%，而生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)類(lèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目則為：寫(xiě)字樓（辦公用房）2%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房和車(chē)位4%。對(duì)符合市政府經(jīng)濟(jì)適用住房（含解困房）和限價(jià)商品住宅規(guī)定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，不實(shí)行預(yù)征土地增值稅，待其項(xiàng)目符合清算條件時(shí)按規(guī)定進(jìn)行清算。市地稅局表示，此次預(yù)征率調(diào)整執(zhí)行時(shí)間自2010年7月1日起至2011年6月30日止，納稅人從7月1日（稅款所屬時(shí)期）起，按月申報(bào)預(yù)繳土地增值稅，申報(bào)期為次月15日前。

清算后轉(zhuǎn)讓普通住宅，即便是在土地增值稅清算完成后再進(jìn)行的普通住宅轉(zhuǎn)讓交易，只要增值率超過(guò)20％的，就應(yīng)繳納土地增值稅。從北京市地稅局獲悉，為進(jìn)一步加強(qiáng)土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作，從7月1日起，北京市將執(zhí)行新的《土地增值稅清算管理規(guī)程》。土地增值稅，通俗地說(shuō)，相當(dāng)于房地產(chǎn)業(yè)的資本利得稅，當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目所獲得的收入，扣除開(kāi)發(fā)成本等支出后仍有增值，則需要按照一定比例繳納土地增值稅。新的《管理規(guī)程》中重申，全部竣工并銷(xiāo)售完畢的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、整體轉(zhuǎn)讓未竣工的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的項(xiàng)目和納稅人申請(qǐng)注銷(xiāo)稅務(wù)登記的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，符合這四類(lèi)情況的，納稅人應(yīng)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理土地增值稅清算手續(xù)。同時(shí)，當(dāng)納稅人開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目已竣工，且已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積（含視同銷(xiāo)售房地產(chǎn)）占項(xiàng)目全部可轉(zhuǎn)讓建筑面積在85％以上的，或該比例雖未超過(guò)85％，但剩余的可售建筑面

國(guó)家稅務(wù)總局26日公布了《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》，明確土地增值稅清算過(guò)程中的若干計(jì)稅問(wèn)題。專(zhuān)家指出，在新國(guó)十條和各地細(xì)則均提及要加大土地增值稅清算的情況下，通知的出臺(tái)意味著土地增值稅清算從嚴(yán)執(zhí)行。通知指出，土地增值稅清算時(shí)，已全額開(kāi)具商品房銷(xiāo)售發(fā)票的，要按照發(fā)票金額來(lái)確認(rèn)收入;未開(kāi)具發(fā)票或未全額開(kāi)具發(fā)票的，以銷(xiāo)售合同的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。若銷(xiāo)售合同所載商品房面積與有關(guān)部門(mén)實(shí)際測(cè)量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整?！锻ㄖ愤€對(duì)拆遷安置、舊房轉(zhuǎn)讓等情況下的土地增值稅清算，確定了相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)，在規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)繳的土地增值稅，不加收滯納金。國(guó)務(wù)院新國(guó)十條指出，稅務(wù)部門(mén)要嚴(yán)格按照稅法和有關(guān)政策規(guī)定，認(rèn)真做好土地增值稅的征收管理工作，對(duì)定價(jià)過(guò)高、漲幅過(guò)快的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行重點(diǎn)清算和稽查。隨后，重慶等地陸續(xù)出臺(tái)的調(diào)控細(xì)則，也紛紛提到要加緊土地

一、普通住宅土地增值稅納稅申報(bào)表如何寫(xiě)1、新的《增值稅納稅申報(bào)表》(一般納稅人用)分淺綠和米黃兩種顏色，淺綠色適用于增值稅A類(lèi)企業(yè)，米黃色適用于增值稅B類(lèi)企業(yè)。三個(gè)附表則統(tǒng)一為白色。2、新的《增值稅納稅申報(bào)表》(一般納稅人用)從1996年1月1日起啟用。在沒(méi)有認(rèn)定增稅A類(lèi)企業(yè)之前，增值稅一般納稅人均使用米黃色申報(bào)表。3、新申報(bào)辦法主要調(diào)整內(nèi)容1、不改主表格式，通過(guò)重新設(shè)計(jì)、調(diào)整或增加附表的方式，實(shí)現(xiàn)營(yíng)改增的相關(guān)政策，不影響地方收入。4、按貨物勞務(wù)與應(yīng)稅服務(wù)銷(xiāo)項(xiàng)稅額比例直接劃分應(yīng)納稅額、從而間接劃分本期應(yīng)補(bǔ)退稅額的方法，實(shí)現(xiàn)會(huì)統(tǒng)部門(mén)的稅款分別開(kāi)票、分別入庫(kù)需要。5、調(diào)整的內(nèi)容充分滿足營(yíng)改增業(yè)務(wù)申報(bào)的實(shí)際需要。6、試點(diǎn)地區(qū)增值稅納稅人均按新的增值稅納稅申報(bào)辦法進(jìn)行納稅申報(bào)。7、附表一、二相關(guān)欄次的填報(bào)不再實(shí)行報(bào)稅系統(tǒng)，認(rèn)證信息系統(tǒng)數(shù)據(jù)直接導(dǎo)入，必須由企業(yè)自己填報(bào)。二、普通住宅土地增值稅申報(bào)表交

土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和《土地增值稅暫行條例》第七條規(guī)定的稅率計(jì)算征收?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例》第七條規(guī)定，土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率：增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50％的部分，稅率為30％。增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50％、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100％的部分，稅率為40％。增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100％、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為50％。增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為60％。

財(cái)稅[2006]141號(hào)各省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市財(cái)政廳(局)、地方稅務(wù)局，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)財(cái)務(wù)局：為貫徹落實(shí)《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門(mén)關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見(jiàn)的通知》(國(guó)辦發(fā)[2006]37號(hào))精神，進(jìn)一步促進(jìn)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加中小套型、中低價(jià)位普通商品住房供應(yīng)，現(xiàn)將《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》第八條中“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅”的認(rèn)定問(wèn)題通知如下：“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅”的認(rèn)定，可在各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門(mén)關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見(jiàn)的通知》(國(guó)辦發(fā)[2005]26號(hào))制定的“普通住房標(biāo)準(zhǔn)”的范圍內(nèi)從嚴(yán)掌握。請(qǐng)遵照?qǐng)?zhí)行。財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局二○○六年十月二十日

（一）土地增值稅清算表及其附表（參考表樣見(jiàn)附件，各地可根據(jù)本地實(shí)際情況制定）。（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目清算說(shuō)明，主要內(nèi)容應(yīng)包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)、用地、開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務(wù)機(jī)關(guān)需要了解的其他情況。（三）項(xiàng)目竣工決算報(bào)表、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款憑證、國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單、商品房購(gòu)銷(xiāo)合同統(tǒng)計(jì)表、銷(xiāo)售明細(xì)表、預(yù)售許可證等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費(fèi)用有關(guān)的證明資料。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)需要相應(yīng)項(xiàng)目記賬憑證的，納稅人還應(yīng)提供記賬憑證復(fù)印件。（四）納稅人委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項(xiàng)目，還應(yīng)報(bào)送中介機(jī)構(gòu)出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告》。一、個(gè)人股權(quán)轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)評(píng)估，是股權(quán)轉(zhuǎn)讓中必不可少的股價(jià)前置程序，交易雙方根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估合理確定股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格，進(jìn)行后續(xù)轉(zhuǎn)讓事宜，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)則通過(guò)納稅人提供的具有法定資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)出具的資產(chǎn)

一般規(guī)定（1）土地增值稅只對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)的行為征稅，對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)的行為不征稅。（2）土地增值稅不僅征收轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)的行為，還征收轉(zhuǎn)讓地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)的行為。（3）土地增值稅只對(duì)有償轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)征稅，對(duì)以繼承、贈(zèng)與等方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)，不征稅。不征收土地增值稅的行為主要有房地產(chǎn)所有者、土地使用者將房地產(chǎn)、土地使用權(quán)贈(zèng)送給直系親屬或直接贍養(yǎng)義務(wù)者兩種。房地產(chǎn)所有者、土地使用者通過(guò)中國(guó)國(guó)內(nèi)非營(yíng)利社會(huì)團(tuán)體，國(guó)家機(jī)關(guān)將房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與教育、民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè)。特殊規(guī)定（1）以房地產(chǎn)投資聯(lián)營(yíng)為房地產(chǎn)投資聯(lián)營(yíng)者以土地價(jià)格投資或作為聯(lián)營(yíng)條件，免征土地增值稅。其中，投資共同經(jīng)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，或者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在其建設(shè)的商社進(jìn)行投資共同經(jīng)營(yíng)的暫時(shí)免稅。（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用或者用于出租等商業(yè)用途，如果產(chǎn)權(quán)沒(méi)有發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅。

?？诘囟惥指鶕?jù)相關(guān)通知的要求，對(duì)土地增值稅清算工作實(shí)行一級(jí)清算、審管分離并成立相應(yīng)清算小組和辦公室。據(jù)悉，該局在清算業(yè)務(wù)操作過(guò)程中，正在編制相關(guān)清算提綱，作為指導(dǎo)審核工作的重要文書(shū)，逐步完善每項(xiàng)審核內(nèi)容的審核辦法。在對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目性質(zhì)的內(nèi)容進(jìn)行審核時(shí)，重點(diǎn)審核是否有建設(shè)工程規(guī)劃(臨時(shí))許可證，確認(rèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是否以國(guó)家有關(guān)部門(mén)核發(fā)的《建設(shè)工程規(guī)劃(臨時(shí))許可證》為單位進(jìn)行清算，確認(rèn)該項(xiàng)目是否屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，以否享受財(cái)政部規(guī)定的加計(jì)20%扣除數(shù)優(yōu)惠。